山水湾小区位于湘龙街道万家丽北片区，项目以超大体量建筑集群打造现代生态人居大盘，建筑形态集高层、小高层、多层洋房及联排别墅，可容纳上万余人，在内部配套方面，社区游泳池、会所、钟楼、儿童游乐健身区、篮球场为业主提供更高品质生活。

一、基本信息

评价：

1、山水湾小区规模较大，涵盖高层、小高层、洋房、别墅等物业类型，选择面广，适合不同人群；

2、绿化率适中，容积率很低，仅1.62，居住的舒适度较高；

3、小区最早一期2010年入住，最后一期2017年入住，大部分楼栋已满限售规定，楼盘很新适合作为二手选择购置。

二、地段交通

地理位置：长沙县万家丽北路与湘龙路交汇处西北角

交通干线：万家丽北路、湘龙路、星沙联络线、福元路

公交站点：贺龙体校站（267路；280路；281路；x02路/星沙2路；x204路；x205路；x206路；x214路）、山水湾南站（901路）

地铁线路：地铁5号线-土桥站，正地铁口

评价：

1、山水湾位于万家丽北湘龙街道，两大主干道交汇，自驾出行很方便，距市中心约30分钟车程；

2、位于地铁5号线正地铁口，预计明年就能通车，出行十分便捷，周边公交线路多。

三、内部配套

1、山水湾小区自带商业广场，内有步步高大型超市、餐馆、生鲜超市、影院等，生活起居、购物娱乐十分方便；

2、小区自带两所幼儿园，分别位于小区南边和北边，送孩子上学方便；

3、内部设施完善，南大门处有游泳池，B12栋楼下有篮球场，还有老年健身设施，方便业主运动锻炼。

四、周边配套

教育：长沙县义务教育采用的是划片入学，小升初不参与微机派位，根据县教育局给出的学区划分，山水湾业主子女入读龙塘小学以及百熙实验学校初中部，学校就在小区南边不远，走路即可到达，家长接送也方便。

医疗：小区马路对面有一所湘雅博爱康复医院，该医院为三级甲等综合医院，看病很方便。

商业：除了自带的商业广场外，周边还有保利香槟国际·购物中心、筑梦商业广场等，商业配套齐全。

公园景区：荣盛花语城体育公园、松雅湖湿地公园、徐特立公园、长沙园林生态园等。

五、主要户型

山水湾分为8个区，有小高层、高层、洋房、别墅、复式楼、公寓等多种物业类型，户型种类很多，适合不同需求的人群。

两室两厅一卫 75平米

户型特点：

1、主卧与客厅朝南，采光效果好；

2、户型周正，动静分离、布局合理。

三室两厅两卫 127平米

户型特点：

1、小高层大三房，户型、居室面积大，舒适度高；

2、双阳台设计、卧室带飘窗，视野开阔；

3、起居和卧室分离，互不干扰、动静分离。

六、物业管理

物业公司：长沙美好愿京物业管理有限公司

物业费：小高层1.2元、别墅1.4元、高层1.5元

安全管理：楼宇对讲系统、停车场系统、电视监控系统、周边防范系统、电子巡更系统

卫生服务：物业安排有专人打扫公共区域

停车位：一期约559个，室外49个，室内510

小区车位较少，没做到人车分流，存在一定的安全隐患；周边大学环绕，因此租客较多，人员较混杂、不稳定。

七、二手房均价

根据象盒找房提供的数据显示，2019年8月，山水湾小区在售二手房源62套，挂牌均价9506元/平。

八、总结评价

优势：

1、大型社区，内部配套设施齐全，商业、运动健身、幼儿园等，不出小区即可享受便利配套；

2、物业类型丰富，户型选择多，高层、洋房、别墅都有，适合不同类型的人群；

3、紧邻5号线地铁站，明年就能通车，出行更为便捷；

4、配套学校比较优质，就在小区南边不远，上学方便；

5、小区马路对面就有一家三级甲等综合医院，看病方便。

不足：

1、小区人车不分流、存在隐患，物业管理水平一般；

2、小区内人员结构不太稳定，租客较多。