【网友原创】这个“丑陋”的规划是怎样靠地下车库卖到10万块一平的?
co1465098827145
2016年09月27日 14:50:26
只看楼主

很早以前就想写篇文章来介绍这个项目, 不是因为它多出类拔萃引领风骚, 恰恰是因为它的朴素傻憨加点执着, 在这个新概念叠出、豪宅遍地的地产江湖, 看着有那么些些不合群, 在我看来,却成就了, 一个人居的经典。 这是一个所有地产人、 以及建筑师都应该去参观的绝佳范例。 它没有市场主流的高低配, 靠别墅来拉出高溢价,比如这样:

很早以前就想写篇文章来介绍这个项目,
不是因为它多出类拔萃引领风骚,
恰恰是因为它的朴素傻憨加点执着,
在这个新概念叠出、豪宅遍地的地产江湖,
看着有那么些些不合群,
在我看来,却成就了,
一个人居的经典。
这是一个所有地产人、
以及建筑师都应该去参观的绝佳范例。

它没有市场主流的高低配,
靠别墅来拉出高溢价,比如这样:
1.jpg

也没有恢弘的大花园规划,
比如像这个著名的神盘一样:
2.jpg

没有大师执笔,
没有值得自豪的周边配套,
也没有关于区域大盘的故事。
他居然靠地下车库,
在如今竞争白热化的上海豪宅市场,
在不算太好的地段,
卖到了10万块一平。
这是一个什么样的故事?

一个有点丑陋的普通规划


这个项目位于上海中环边上,去年底已经售罄,从6万多的单价卖到尾盘8万左右,现在二手房价格已超过10万,所以放心,这不是软文。而且为了避嫌,文中将不会出现项目名字。
用地面积:5.6万平,
容积率:1.56,限高10F以下,
地上建面:8.7万平,其中住宅7.4万平。

先看看项目基地情况:
3.jpg
按照市场通常做法,1.56的低容积率,毫无疑问,先高低配吧,9F洋房+3F联排,甚至还能出点类独栋;如果想要别墅量更多,则做点叠加别墅+洋房。在高企的地价面前,在总货值的压力下,这实在是解题良方,有时甚至是唯一解。

我们不妨算个简单的帐:
按住宅可售面积7.4万平,假设洋房单价6万,别墅谨慎溢价35%单价为8.1万;则全洋房布局的总货值是44.4亿;如果按照洋房+联排别墅的布局,洋房密集排布的容积率在2.0、联排别墅容积率在0.65,则别墅总量差不多在15%,最终可算出总货值是46.73亿。两种规划方式,货值相差了2.33亿。

可是,这个项目最终的鸟瞰图是这样的:
朴素到实在没什么可说的。
全为7-9F洋房,简单排列。
4.jpg

总平面图:
没有巧妙的引人入胜的构图,
也没有绿城式的严谨古典序列,
房子还长长短短的错落,
看不出豪宅应有的大气感。
5.jpg
规划很简单,人车分流,东边白色三角形为人行主入口,设置了一个入口门厅。两个地下车道入口分设于南面与东北角(紫色),消防应急兼搬家车道如棕色所示。转角3F建筑作为商业用房,会所设置于商业的地下一层。非常简单的策略,非常实用的做法。

如前所述,到这里,
这个傻根已经把2.33亿丢掉了。
(这可几乎是净利润的部分)

一个有点惊艳的地下车库


我们印象之中,地下车库应该是这样的:
新天地逼格最高的朗廷酒店的车库
6.jpg

每小时停车费高达60元的外滩半岛酒店车库:
7.jpg

还有沪上知名的单套总价达2500万的某别墅盘车库
8.jpg

本文介绍的这个项目,车库是怎么样的呢?

夯土去看房的时候,房东说,你直接开车到地下车库,我在车库大堂等你。等我到达的时候,马上就明白了房东的良苦用心;尽管在一手房销售的时候我也去过,但走马观花居然漏过了这最为惊艳的瞬间。

这是从街上进入车库的入口:
车库入口与消防应急入口整体设计形成牌坊,
净高4.0米,华美大气。
9.jpg
10.jpg

然后进入坡道,地面是花岗石,
墙面是大理石,顶棚是深灰色厚重铝板
11.jpg

再到达主车道,已被惊呆。
净高达3.2米的"阳光大道",宽敞舒适;
全花岗石精细铺就的车道,环氧树脂的停车区;
抛光大理石干挂的墙面,铝板吊顶;
考究的照明与指引设计,光线明亮舒适;
没有风管、不见喷淋,“窗明几净”;
你确定这是住宅地下车库,不是酒店大堂?
12.jpg
13.jpg

停车区深灰色铝格栅吊顶舒朗精致,净高2.8米
14.jpg

车库电梯大堂区域精细设计,
主车道之外加设缓冲区,
左右各有一个下沉庭院以满足自然采光通风,
15.jpg

下沉绿化庭院
16.jpg

在首层,下沉庭院是这样的:
设置于一层门厅的左右两侧,
与地下车库电梯门厅对应。
17.jpg

连下沉采光庭院,细节设计都一丝不苟;
4.8*3.0米的尺寸基本满足使用。
18.jpg
19.jpg

我们再来给傻根算笔账:
地下车库向来是房产项目成本控制的重点,在很多项目中基本会占到总建造成本的20-25%,而层高更是监控的重中之重。车库不但投资大、回报有限,而且去化较住宅慢很多,所以,地库向来是个唯恐避之不及的大包袱。

可是,傻根却把主车道装修吊顶后的净高做到了3.2米!哪怕按照2.8米的停车区净高,考虑吊顶,比普通车库的层高至少大出700mm,按照上海的土建造价,这项至少成本增加550元每平;再考虑车库室内装修成本,暂按超出普通车库450元每平考虑;车库总建面4.7万平,其中机动车库3.3万平,则车库单项成本将增加:4000万。

这本是平淡无奇的地库设计图,
加上死磕,
却成就了一个令人惊叹的小奇迹。
20.jpg

但是,这个地库的细节,
比我们想象到的还要多,
比如,对于柱网的研究。
我们常用的车库柱网主要有如下三种:

经济型的两车柱网,柱子密集,省成本
21.jpg

常见的三车柱网,停车可以,但行车体验差
(注意柱子与车位的关系)
22.jpg

更好的三车柱网,行车感受好
(注意柱子与车位的关系,更开阔)
23.jpg

很明显,项目的主车道采用了行车感受更好的第三种柱网;在很多项目中,停车位的舒适感总能得到充分研究,而行车感受,是根本不会被考虑到的。

魔鬼存在于细节之中


傻根就靠一个车库把房子卖到了10万块一平的吗?
应该说,是“车库精神”,
一种死磕到底的执着劲,
只要你一踏入这个小区,
马上就能感受到。

前面谈到的人行主入口门厅,
尺寸不大,但舒适精致。
24.jpg25.jpg

门厅内部是这样的
26.jpg

穿过门厅进入小区后回望门厅
27.jpg
28.jpg

洋房立面细节,
资溪红砂岩的大胆尝试。
(夯土用过一次,确实需要勇气,也确实惊艳)
29.jpg

小区内随处可见的景观凉亭
30.jpg
31.jpg

前面谈到的地下车库入口的细节
32.jpg

连自行车坡道都是一样的装修标准
33.jpg

位于地下一层的会所,却有着一个美轮美奂的泳池
34.jpg

精细的游泳池溢水口设计
35.jpg

反思:通往好房子的路有几条?

这个不走寻常路、情愿承受不做高低配带来的货值损失、重金押宝地下车库、死磕细部的异类,最终却受到了市场的热烈回应,估值迅速推高到单价破10万;而且给我们呈现了这样的一派不多见的豪宅景象:

巨大的绿化内院,
而且,这都是实实在在的公共绿化,
你是可以驻足、小憩、遛狗的地方,
而不是别墅私家庭院。
36.jpg
37.jpg

绿树成荫的生活环境
38.jpg39.jpg

无处不在的细节
42.jpg 40.jpg
41.jpg

在疯狂的地价面前,
在很长一段时间以来,
我们已经习惯了这样的好房子打造方式:
间距按照日照卡死、别墅按照强排量做足。

于是,所谓豪宅,
最终是这样的:
42.jpg
一条1.2米宽的小路就是小区的公共活动区域,
想着一群住着2500万别墅的高净值人群,
这在1.2米宽的小路上晨跑、遛狗,
也是一件令人陶醉的事情。

当然,还有这个突破人类想象极限的神盘,
深圳尖岗山,
43.jpg

请在屋顶上晨跑遛狗
44.jpg
绿化率被“偷”进了私家小院,
公共区域被无限压缩,
在法律的灰色边缘游走,
民众也“喜闻乐见”。
社区中人与人的关系是融洽还是撕裂?

在现实面前,
通往好房子的路还有哪几条?
是时候“傻根”一把了吗?


当你把一个房子的山墙面都做成了这样,
它,怎么不会是个好房子?
45.jpg
46.png



1.jpg


2.jpg


3.jpg


4.jpg


5.jpg


6.jpg


7.jpg


8.jpg


9.jpg


10.jpg


11.jpg


12.jpg


13.jpg


14.jpg


15.jpg


16.jpg


17.jpg


18.jpg


19.jpg


20.jpg


21.jpg


22.jpg


23.jpg


24.jpg


25.jpg


26.jpg


27.jpg


28.jpg


29.jpg


30.jpg


31.jpg


32.jpg


33.jpg


34.jpg


35.jpg


36.jpg


37.jpg


38.jpg


39.jpg


40.jpg


41.jpg


42.jpg


43.jpg


44.jpg


45.jpg


46.png

免费打赏
txs426
2016年09月27日 15:45:19
2楼
谢谢楼主分享资料。
回复
总有刁民谋害朕
2016年09月28日 09:06:51
3楼
商人的眼光与我们平常人就是不一样,思维也不一样
回复
加倍努力
2016年09月28日 09:08:32
4楼
这利益驱使的结果。
回复
建筑精灵
2016年09月28日 18:42:23
5楼
学习到了很多东西,真的很用心
回复
川菜怕辣
2016年09月29日 10:02:22
7楼
贵的是地,不是设计吧
回复
gong1908
2016年09月29日 11:46:21
8楼
很好的资料,可以很好的借鉴学习,谢谢楼主的分享。
回复
海豚0205
2016年09月29日 16:50:01
9楼
:victory:很好的借鉴学习
回复
就是leo
2016年09月30日 09:00:17
10楼
噱头吧。地下车库是重要没错 但起的决定作用不大。
回复
wrn011
2016年10月02日 10:34:01
11楼
很好的资料 多谢分享
回复
fdsaqwer008
2016年10月03日 11:21:25
12楼
还是有很多值得借鉴的地方
回复

相关推荐

APP内打开