同意楼上的观点，此文应该是“论房地产开发的成本控制重要性”较为恰切。我在房地产公司工作过十二年左右，大部分开发商都是短期行为，找块地，开发完，就又去找新的地块，根本没有长期的开发行为，再说目前地价上涨是房价上涨的主要因素，因为地价大约要占房价的40%左右（全国各地所占比例是不一样的），而且无法去降低它，大都是通过竞标才能得到土地，我认为土建造价影响房价相对来说小一些，土建造价可通过竞标降低成本，这是两个根本的区别。我的认识仅供网友们参考。

楼主的分析透彻，我是初学者，很庆幸看到这么精彩的文章
学习中……
感觉有些收获！

楼主说得对，我主要是不看好我们内地得设计单位，就像文章中所说，大家都在拷贝复制抄袭他人的东西，很多楼盘大同小异；一个小区户型说是ABCDE,其实就是在一个户型的基础上不断地调整客厅或房间的开间尺寸，以达到90、120、150、170、190平方米的要求，没有一点新意，可悲！！

文章写得不错

该文强调了房地产成本控制的重要性，但对于如何控制成本并未过多涉及。

呵呵，现在土地出让政府都招牌挂，你不买别人买。房价高政府才不管，公务员的房钱由纳税人出，他们才不怕。

该文强调了房地产成本控制的重要性，但对于如何控制成本并未过多涉及，因而内容与题目不太贴切。:lol

:victory: 版主辛苦了!谢谢!真是踏破铁鞋无觅处,得来全不费工夫.谢谢,谢谢!!!

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　　1 概述

　　投资项目社会评价是应用社会学的一些基本理论和方法，系统地调查和收集与项目相关的社会因素和社会数据，了解项目实施过程中可能出现的社会问题，研究、分析对项目成功有影响的社会因素，提出保证项目顺利实施和效果持续发挥的建议和措施的一种项目评价方法。社会评价是项目评价的重要组成部分，它与财务评价、经济评价、环境评价相互补充，共同构成项目评价的方法体系。

　　投资项目社会评价的主要目的是判断项目的社会可行性，社会评价指在系统调查和预测拟建项目的建设和运营产生的社会影响与社会效益，分析项目所在地区的社会环境对项目的适应性和可接受程度，通过分析项目涉及的各种社会因素，评价项目的可行性，提出项目与当地社会协调关系，规避社会风险，促进项目顺利实施，保持社会稳定的方案。相对于日臻成熟和完善的投资项目经济评价而言，项目的社会评价目前在我国还处于起步和逐步规范阶段，进入21世纪，新的发展战略越来越强调以人为本的重要性，强调发展是一个多学科的、综合的、内在的、持续的过程，在这一过程中，人的参与作用构成了基本的发展活动。在新的发展战略指导下，投资项目评价中，除去物质的或经济的因素以外，必须充分考虑社会的、人文的因素，因此，在投资项目评价中，除了财务和经济上的可行性以外，社会的可行性也应该得到保障，因此，在开展财务评价、国民经济评价．环境影响评价的同时．还应开展社会评价。

　　2 社会影响框架

　　根据投资项目社会评价框架体系，社会评价应从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析3个方面的内容。

　　2．1 社会影响分析方面

　　项目的社会影响分析在内容上可分为3个层次4个方面的分析，即分析在国家、地区、项目3个层次上展开，主要包括项目对社会环境方面、社会经济方面的正面影响(通常称为社会效益)和负面影响。

　　2．1．1 项目对所在地居民收入的影响

　　主要分析预测由于项目实施可能造成当地居民收入增加或减少的范围、程度及其原因；收入分配是否公平，是否扩大贫富收入差距，并提出促进收入公平分配的措施建议。扶贫项目应着重分析项目实施后，能在多大程度上减轻当地居民的贫困和帮助多少贫困人口脱贫。

　　2．1．2 项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响。

　　分析预测项目实施后居民居住水平、消费水平、消费结构、人均寿命的变化及其原因。

　　2．1．3 项目对所在地区居民就业的影响，分析预测项目的建设、运营对当地居民就业结构和就业机会的正面影响和负面影响。其中正面影响是增加就业机会和就业人数，负面影响是指可能减少原有就业机会和就业人数，以及由此引发的社会矛盾。

　　2．1．4 项目对所在地区不同利益群体的影响，分析预测项目的建设和运营使那些人受益或受损，以及对受损群体的补偿措施和途径。兴建露天矿区、水利枢纽工程、交通运输工程、城市基础设施等一般都会引起非自愿移民，应特别加强这项内容的分析。

　　2．1．5 项目对所在地区弱势群体利益的影响，分析预测项目的建设和运营对当地妇女、儿童、残疾人员利益的正面影响和负面影响。

　　2．1．6 项目对所在地区文化、教育、卫生的影响，分析预测项目的建设和运营期间是否可能引起的当地文化教育水平、卫生健康程度的变化以及对当地人文环境的影响，提出减小不利影响的措施建议。公益性项目要特别加强这项内容的分析。

　　2．1．7 项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响，分析预测项目的建设和运营期间，是否可能增加或者占用当地的基础设施，包括道路、桥梁、供电、供给排水、供汽、服务网点，以及产生的影响。

　　2．1．8 项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响，分析预测项目的建设和运营是否符合国家的民族和宗教政策，是否充分考虑了当地民族的风俗习惯、生活方式或者当地居民的宗教信仰，是否会引发民族矛盾、宗教纠纷，影响当地社会安定。

　　通过以上分析，对项目的社会影响做出评价。

　　2．2 互适性分析方面

　　互适性分析主要分析预测项目的建设和运营能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。

　　2．2．1 分析预测与项目直接相关的不同利益群体对项目建设和运营的态度，选择可以促使项目成功的各利益群体的参与方式，对可能阻碍项目存在与发展的因素提出防范措施。

　　因此有必要在项目周期的各个阶段，对社区参与的可行性进行考察和评估，考察的内容包括：分析项目社区中不同利益集团参与项目活动的重要性，分析当地人民的参与有影响的关键的社会因素，分析在项目社区中是否有一些群体被排斥在项目设计之外或在项目的设计中没有发表意见的机会，分析找出项目地区人民参与项目设计、准备和实施的恰当的形式和方法。

　　2．2．2 分析预测与项目所在地区的各类组织对项目建设和运营的态度，可能在哪些方面、在多大程度上对项目予以支持和配合。首先分析当地政府对项目的态度及协作支持的力度。如果投资者不是当地政府及其下属企业，则项目的建设和运营必须征得当地政府的同意并取得支持和协作，尤其是大型项目，在后勤保障等一系列问题上更离不开社会支撑系统。应当认真考察需要由当地提供交通、电力、通讯、供水等基础设施条件，粮食、蔬菜、肉类等生活供应条件，医疗、教育等社会福利条件的，当地是否能够提供，是否有保障。国家重大建设项目更要特别注重这方面内容的分析。如果当地政府不配合，项目成功的希望将会十分渺茫。其次分析当地群众对项目的态度以及群众参与的程度。任何一个项目，必须造福于民、取信于民众的，使群众以各种方式参与到项目的设计、决策、建设、运营和管理中来，才能得到群众的拥护和支持。评价者要判明项目的受益者是谁，受益面多大，受损者是谁，受损程度如何，怎样给予合适的补偿，这些问题都应在社会评价中予以解决。

　　2．2．3 分析预测项目所在地区现有技术、文化状况能否适应项目建设和发展。主要为发展地方经济、改善当地居民生产生活条件兴建的水利项目、公路交通项目、扶贫项目，应分析当地居民的教育水平能否适应项目要求的技术条件，能否保证实现项目既定目标。通过项目与所在地的互适性分析，就当地社会对项目适应性和可接受程度做出评价。

　　2．3 社会风险分析方面

　　项目的社会风险分析是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预进行大型水利枢纽工程的建设，就要分析项目占用地的移民安置和受损补偿问题。如果移民群众的生活得不到有效保障或生活水平大幅度降低，受损补偿又不尽合理，群众抵触情绪就会滋生，从而直接会导致项目工期的拖延，甚至会给项目预期效益的实现带来风险。