房地产企业的建筑项目方案评估、选择等需要成本人员有一定的建筑结构 知识，因此成本人员平时不仅要加强自身的专业知识学习，还需要多参与相关建 筑、结构方面的学习、讨论和协商，提高建筑、结构方面的专业水平，积累经验， 并形成一定的规则。通常，设计费用一般只占建设工程全寿命费用的1%左右，但是这少于1%的费用对投资的影响却高达75%以上，所以我们应重视设计阶段的成本控制，接下来就跟大家分享房地产建筑项目设计阶段的成本控制清单：
房地产企业的建筑项目方案评估、选择等需要成本人员有一定的建筑结构
知识，因此成本人员平时不仅要加强自身的专业知识学习，还需要多参与相关建
筑、结构方面的学习、讨论和协商，提高建筑、结构方面的专业水平，积累经验，
并形成一定的规则。通常，设计费用一般只占建设工程全寿命费用的1%左右，但是这少于1%的费用对投资的影响却高达75%以上，所以我们应重视设计阶段的成本控制，接下来就跟大家分享房地产建筑项目设计阶段的成本控制清单：
一、可售比
1、指标定义：
可售比 = 可售部分面积/总建筑面积≤可售比限额
2、指标控制原则：
①控制自持率；
②按最低要求控制公建配套面积；
③将物管用房、设备用房尽量多的设置在不计容的地下空间（需满足规划部门的最低要求）；其中：物业用房的控制原则：面积最小化原则。少占容积率原则；设备用房集中布置原则；设备用房面积最小化原则。
二、赠送率
1、指标定义：
赠送率=赠送面积/实际建筑面积（计容面积）；包括按1/2 计入容积率面积的户内入户花园、阳台、不计容积率的落地飘窗、露台、户内地下室及留给业主改造的空间等。
2、指标控制原则：
分级分业态控制产品赠送率；
① 豪宅或者改善类项目需谨慎确定赠送面积比率，具体赠送多少合适需根据目标客户对售价的敏感性进行价值判断后确定。
② 对于刚需楼盘、低地价项目及容积率用不完的情况下应控制赠送，因赠送所带来的建安成本会降低项目利润，故需详细论证后方可确定是否赠送及赠送比率。
3、备注：
赠送面积虽然有加快去化、提高售价的作用，但也不是越多越好，赠送面积符合边际效益递减规律，过度增加赠送面积会导致成本增加金额超过销售溢价，所以应控制赠送面积；
三、标准层层高
1、指标定义：
标准层层高是指标准层楼板建筑面层到上层楼板建筑面层的垂直高度。
2、指标控制原则：
分级分业态控制产品标准层层高；
3、备注：
层高每增加10cm会增加成本约2%-5%，增加层高可以作为销售卖点，但同样有边界效应，且通过增加层高提升买点的代价过大，故应尽可能在保证使用效果的前提下控制层高，对于低档产品应严控层高，中档产品若在限额基础上提高层高应审批通过后方可实施。
四、地下车库层高
1、指标定义：
地下车库一层层高为室外结构板面与室内地面建筑完成面之间的垂直高度，其它地下各层层高为楼地面建筑完成面之间的垂直高度。
2、指标控制原则：
① 人防地下室建议按照3.6米考虑，上限不超过3.7米。
② 北方采暖地区若热力管道从地下室内敷设，B1层层高可增加0.1m。
③ 覆土厚度大于1.5米时增加值为0.1m。
④ 地库层高应综合考虑车位、结构、设备管线所占空间，避免空间的浪费。
⑥ 地下
五、场地
1、指标定义：
人防地下室、全埋地下室、半地下室、大架空、小架空、停车桥；
2、指标控制原则：
减少挖方、减少排烟设施、减少地下室顶板和底板、减少侧墙面积；
3、备注：
场地每抬高100mm，单方节约成本约10元。
六、停车效率
1、指标定义：
停车效率＝地下车库总建筑面积/地下总停车数
2、指标控制原则：
① 全埋地下室：33㎡/辆；
② 有人防地下室：
1/4地下室总面积 <人防区面积<1 地下室总面积：34㎡ ；<>
1/3地下室总面积 <人防区面积<1 地下室总面积：36㎡ ；<>
人防区面积>1/2地下室总面积：38㎡/辆；
3、备注：
地下车库节约1m2，成本节约3500元。即停车效率每提高1，1个车位省3500元。（此节约成本跟测算时间、区域有关）
七、土方工程
1、指标定义：/
2、指标控制原则：
因地制宜，场地内土方自平衡，节约成本，节省工期；
① 选择合适的地下车库形式，严格控制开挖量。
② 方案设计阶段控制好竖向设计，最大化利用场地标高。
③ 合理规划建筑布局，最大化利用场地高差。例如，山地建筑中设计策略基于场地优先原则，依场地选择建筑布局、产品类型，道路设计应顺应地形特点，最大化减少土方量及地基处理费用。
④ 最大可能减少土方外运或外购量，同时控制内倒次数。
八、基础工程
1、指标定义：/
2、指标控制原则：
① 尽早进行地质勘察，了解场地地质条件，有效应对地质不利因素。
② 确定地基承载力等关键数据，控制钻探点密度。
③ 合理选择地基处理方案。
④ 不同的桩基形式对成本及工期影响较大，需要对桩基方案的经济性、可行性进行比选，选择最优的基础形式及埋深。
九、基坑支护
1、指标定义：/
2、指标控制原则：
常见的基坑支护方式一般有土钉、喷锚支护、护壁桩支护、地下连续墙，从经济性上判断一般是从低到高的关系，地下连续墙与护壁桩支护在某种情况下经济性排序会发生变化。
3、备注：
基坑支护方式往往是若干种的组合。应采用各种手段判断出保证安全情况下的经济性最优方案。
十、结构形式
1、指标定义：/
2、指标控制原则：
①选择合理的结构形式； 严控钢筋、混凝土的限额指标；
②避免建筑造型对结构成本的增加，如立面过多的线脚，屋顶夸张的装饰构件等等；
3、备注：
经过测算： 标准层钢筋含量：-1kg/㎡，成本节约-5元/㎡；
标准层混凝土含量：-0.01m3/㎡，成本节约-4.5元/㎡ ；（此节约成本跟测算时间、区域有关）
十一、体型系数
1、指标定义：
建筑物体形系数S是指建筑物接触室外大气的外表面积F0，与其所包围的体积V0的比值，即S=F0/V0。
2、指标控制原则：
①体形系数高 → 外立面率高 → 保温/涂饰面积大→ 成本高
②体形系数高 → 节能性差 → 保温、外窗性能要求高→ 成本高
③体形系数高 → 产业化构件难做 → 土建成本高
3、备注：
实质上是指单位建筑体积所分摊到的外表面积。体积小、体形复杂的建筑，以及平房和低层建筑，体形系数较大，对节能不利；体积大、体形简单的建筑，以及多层和高层建筑，体形系数较小，对节能较为有利。
十二、布桩系数
1、指标定义：
布桩系数＝桩基总承载力/建筑总荷载
桩总承载力用来控制桩基的利用率，建筑总荷载用来控制荷载的安全储备，两者都很重要。
2、指标控制原则：
①控制结构的重量。标准层重量的控制要从剪力墙厚度、剪力墙数量、隔墙材料（容重取值）、隔墙厚度、楼板厚度、建筑面层重量以及使用活载取值等方面着手。
②要控制用桩数量，布桩要均匀合理、布桩时要精打细算。
3、备注：
① 根据公式定义，布桩系数越小，桩基越节省；桩基承载力利用率越大，桩基越省，反之越浪费。
② 根据标杆企业的要求：布桩系数小于等于1.15较为合理；
十三、结构高宽比
1、指标定义：
《高规建筑混凝土结构技术规程》：结构计算高度/结构最小计算宽度的比值。
2、指标控制原则：
3、备注：
高宽比对结构成本影响也较明显，当高宽比超限时，结构设计经济性也较差。
十四、墙体工程
1、指标定义：/
2、指标控制原则：
①满足基本功能要求；
②选材考虑采购及施工的便捷性；
③材料固化，形成统一的建造标准；
十五、墙体工程
1、指标定义：/
2、指标控制原则：
①满足规范最低防火要求；
②合理控制墙体保温层厚度；
③材料、做法固化，形成统一的建造标准；
3、备注：
注：材料选择应满足当地政府要求；
十六、防水工程
1、指标定义：/
2、指标控制原则：
①满足国家规范标准做法；
②车库顶板排水结构找坡；
③车库地面排水取消排水沟，改为直接由面层找坡排入集水坑；（此做法需根据工程实际情况决定）
④材料、做法固化，形成统一建造标准，严控成本；
十七、门窗工程
1、指标定义：
窗地比＝地上建筑单体住宅部分的外墙洞口门窗面积㎡/地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡
2、指标控制原则：
控制窗地比，按级配标准选择合理的窗地比；
门窗框料：材料、做法固化，根据项目档次分级形成统一建造标准，严控成本；
防火门：按材质、表面处理方式根据项目档次分级制定统一标准；
防火卷帘：双帘无机布
3、备注：
①窗地比每减少0.01，建安单方成本减少5元；（此节约成本跟测算时间、区域有关）
②窗的面积。窗地比越大，窗面积越多，成本越高。
十八、栏杆工程
1、指标定义：/
2、指标控制原则：
按材质、管材、表面处理根据项目档次分级制定标准，严控成本；
十九、外里面率
1、指标定义：
外墙展开面积(不含门窗面积)/（地上建筑面积+赠送落地凸窗房间面积+可封闭空间的面积），包括空中花园、线条、房间构造但可封闭空间的阳台等。
2、指标控制原则：
① 控制建筑单体的体型系数：减少凹凸，减少外表面；
② 避免过分的立面线脚、屋顶造型：以简洁为主，屋顶避免过多装饰构件；
③ 控制不同材料的用量：细化外墙饰面材料配置，满足近人尺度的品质感受，其他关注不到的地方逐一降配，控制成本；
3、备注：
① 外立面率高，外墙展开面积大，饰面面积大；
② 外立面率高，外墙展开面积大，保温面积大；
③ 外立面率高，线条复杂，建安成本大，施工难度大，施工速度慢。
④ 外立面率高，可能会有大的线条，有较大投诉风险。
二十、精装修工程
1、指标定义：/
2、指标控制原则：
①精装修尽量按照产品线要求设计，集采能降低大量的采购成本；
②户型设计时，尽量归并建筑风格，提高部品部件的采购数量，降低定制化产品的使用，降低成本。
③优化装饰材料的模数，控制损耗率。
④减少复杂造型，设计前置封样，控制效果的还原度。
二十一、景观工程
1、指标定义：/
2、指标控制原则：
①前提：保证效果、降低成本
②措施：控制软硬景比
③低成本景观面积+大乔木
原则1：硬景：软景=3：7或2 : 8
原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积＞53%
原则3：控制大乔木数量，景观单方造价
3、备注：
景观的成本控制主要以提升品质为出发点，不仅满足客户的核心需求，力争形成景观特色。
①硬景成本比软景高得多；控制软硬景比例。
②景观中花钱多并不一定效果好；合理搭配才重要。
③绝大多数的客户对绿化的感觉比硬地铺装要好；
④水景让人感受亲切，同样存在夜间噪音大、夏日蚊蝇多、后期维护管理费用高的缺点。
二十二、景观工程
1、指标定义：/
2、指标控制原则：
①控制设备用房位置和面积。
②合理设计管网走向及敷设坡度。
③加强室外管网的综合排布管理，减少开挖或重复开挖。
④合理控制小区管网与市政接驳口的接驳数量。
⑤合理控制管材选取；管材选取原则：
根据使用功能、敷设方式及管材的价格，合理选择管材，在同等适用的条件下，选择价格便宜的管材，避免资源和成本的浪费。
二十三、室内水、暖、电（电气部分）景观工程
1、指标定义：/
2、指标控制原则：
依项目档次，对配置进行优化，避免超配；
①优化各类机房、配电房的位置及面积，节约造价.
②优化单体机电用房、机电管井面积，降低公摊.
③供配电线路优化，使电缆及电箱综合造价最低.
④变压器容量最值校核。
⑤配电方案优化.
⑥材料规格及型号优化。
⑦优化用电点位布置，合理、方便、美观.
二十四、安防、智能化
1、指标定义：/
2、指标控制原则：
①依项目定位、物业管理方式等确定智能化系统的配置方案；
②避免不规则围墙对监控摄像头的增加；
③室内报警、门禁对讲、公区监控是成本较高的部分，对此进行设备选型，匹配不同需求的客户。
二十五、消防系统工程
1、指标定义：/
2、指标控制原则：
① 与消防验收部门提前进行消防系统和消防方案的沟通，尽可能采用要求的下限；
②合理选择的消防系统，如通风、排烟方案、地下车库消防喷淋系统的平面布置方案等；
③通风、排烟管道材料的选择（风道成本排序：镀锌铁皮风道＞玻璃钢风道）；
④消防系统中，消防报警器材、消防预埋管材的选择；
二十六、电梯工程
1 、指标定义：/
2、指标控制原则：
电梯选型的级配，通过品牌和配置进行控制；
二十七、设计费
1、指标定义：/
2、指标控制原则：
3、备注：
绝大部分的设计费透明，了解设计费的基本构成和费用，对于拿地成本测算和后续成本控制有力，而且标杆房企基本都对设计费进行限额。
成本管控指标确定的原则：
①便于前期控制，可行性强；
②指标对成本的敏感度高；
③指标量大；
设计阶段影响工程成本的因素有很多，不但包括以上所列的指标，还包括设计标准、设计参数、设计形式、功能和使用价值等，对项目成本均有不同程度的影响。
