【摘 要】本文在房地产开发项目施工建设阶段风险因素分解的基础上，采用专家打分法对温泉花园房地产开发项目施工建设阶段的主要风险进行了全面深入的风险评估研究。研究表明，本项目施工建设阶段所面临的主要高风险因素有设计变更、不合理的技术方案、施工索赔和材料价格的上涨等，需要项目单位加强设计交底和图纸会审、加强监理制度及设计变更审查制度，以切实控制项目施工建设阶段的风险，提高项目经济效益。
　　【关键词】房地产开发；专家打分法；风险评估；风险控制
　　
　　一、引言
　　近几年来，D市积极实施以政府为主导的大旅游发展战略，将旅游业作为市域经济的主导产业大力扶植。然而，在大力发展旅游业的今天，仅有的观光旅游是远远不能满足市场的需要，如何延长游客滞留时间，如何提高游客滞留率，成为深化旅游业发展的一个新课题。
　　在这一背景下，侏罗纪房地产开发有限公司经过五年的艰苦努力，成功地在灵岩山下钻探出了达到国家医疗标准的热温泉，提出了温泉花园房地产开发项目，该项目将成为复式休闲旅游链条中的重要项目，从而为“打造国际休闲度假第一城”加上一个厚重的砝码。因此，该项目的建设是十分有必要的。
　　房地产开发项目风险评估是指利用定性分析、定量分析等方法，对房地产开发项目的风险进行评估，从而计算出房地产项目风险发生的概率及其后果的危害程度，据此对风险进行高、中、低的划分，以加强风险管理[1]。其主要方法有：客观估计概率法、盈亏平衡分析法、专家调查法及敏感性分析法等[2]。
　　本文拟将项目风险评估的相关理论及方法与温泉花园房地产开发项目实际密切结合，对本项目施工建设阶段的主要风险进行了全面深入的风险评估研究，以切实加强项目施工建设阶段的风险管理，减少投资损失，提高项目经济效益。
　　二、项目概况
　　本项目地处四川省西区，坐落在二王庙后山下，山清水秀，风光秀丽，园内庭台楼阁，小桥流水，古木参天，珍奇花木，西蜀院子，典雅豪华，是的高挡消费场所。同时，距经济发达的成都市区仅半小时路程，周边交通便利，是成都居民假日休闲的首选和外地游客的必游之地。
　　本项目规划总占地面积78931.8平方米（约118亩），容积率1.14，建筑密度28.0%，绿化率38.7%，建筑总面积为109289.86平方米，其中，地上建筑面积 89757.86平方米，地下建筑面积19532平方米，地下停车位512个，地上停车位290个。
　　本项目建设内容包括：洋房住宅（6+1）33003.46平方米，底层商铺1141.1平方米，低层洋房（叠拼）23222.97平方米，商务楼4137平方米，酒店18598平方米，地下车位15492.7平方米。
　　三、项目施工建设阶段风险因素分析
　　在温泉花园房地产开发项目施工建设阶段所存在的主要风险有质量风险、工期风险、技术风险和成本风险四类，各类风险因素具体分解情况详见图1[3]～[4]。
　　
　　图1 项目施工建设阶段风险分解图
　　四、项目施工建设阶段风险评估
　　本文对本项目施工建设阶段的风险评估主要采用专家调查法，为此，分别从侏罗纪房地产开发有限公司发展计划部、工程部、成本控制部、设计院等一些相关部门调派业务骨干，成立了专家小组[5]。按照专家的意见，对该项目施工建设阶段的主要风险进行了集中评分，确定了各个风险的权重，结果详见表1、表2、表3、表4、表5。
　　表1 项目建设阶段各子风险因素判断矩阵和权重
　　项目风险 技术风险 工期风险 成本风险 质量风险 权重
　　技术风险 1 1/2 1/4 1/3 0.096
　　工期风险 2 1 1/3 1/2 0.160
　　成本风险 3 3 1 2 0.467
　　质量风险 4 2 1/2 1 0.277
　　
　　注：入（最大值）=4.03 C.I=0.01 R.I=0 C.R=0.0＜0.1
　　表2 项目工期风险与各子风险因素的判断矩阵和权重
　　工期风险 自然灾害 承包商原因 组织不协调 权重
　　自然灾害 1 1/2 1/4 0.143
　　承包商原因 2 1 1/2 0.285
　　组织不协调 4 2 1 0.572
　　
　　注：入（最大值）=3 C.I=0.0 R.I=0 C.R=0.0＜0.1
　　表3 项目成本风险与各子风险因素的判断矩阵和权重
　　成本风险 施工条件变更 世界变更 材料价格上涨 施工索赔 权重
　　施工条件变更 1 1/3 1/2 1/2 0.122
　　设计变更 3 1 2 2 0.424
　　材料价格上涨 2 1/2 1 1 0.227
　　施工索赔 2 1/2 1 1 0.227
　　
　　注：入（最大值）=4.01 C.I=0.003 R.I=0.58 C.R=0.004＜0.1
　　表4 项目质量风险与各子风险因素的判断矩阵和权重
　　质量风险 人员素质低 材料不合格 技术方案不合理 设备故障 权重
　　人员素质低 1 1/3 1/5 1/3 0.078
　　材料不合格 3 1 1/3 1 0.290
　　技术方案不合格 5 3 1 3 0.432
　　设备故障 3 1 1/3 1 0.200
　　 注：入（最大值）=4.04 C.I=0.01 R.I=0.90 C.R=0.016＜0.1
　　表5 项目技术风险与各子风险因素的判断矩阵和权重
　　技术风险 建筑材料更新 建筑材料升级 安全事故 生产力短缺 权重
　　建筑材料更新 1 1/2 1 1/3 0.141
　　建筑材料升级 2 1 2 1/2 0.263
　　安全事故 1 1/2 1 1/3 0.141
　　生产力短缺 3 2 3 0.455
　　
　　注：入（最大值）=4.01 C.I=0.03 R.I=1.12 C.R=0.004＜0.1
　　按照上述各类风险因素的权重，将各位专家的打分进行加权汇总，就可以得到个来风险因素的总得分，并确定它们由高到低的风险程度排序，以此来进一步确定项目施工建设阶段的高风险、中风险和低风险。排序情况详见表6。
　　表6 项目子风险因素总权重排序
　　评价因素 权重 子因素 权值 总权重 排序
　　工期风险 0.16 组织不协调 0.573 0.092 5
　　 承包商原因 0.285 0.046 9
　　 自然灾害 0.143 0.023
　　成本风险 0.467 设计变更 0.424 0.198 1
　　 施工条件变更 0.122 0.057 7
　　 材料价格上涨 0.227 0.106 3
　　 施工索赔 0.227 0.106 3
　　质量风险 0.277 人员素质低 0.078 0.022
　　 材料不合格 0.29 0.08 6
　　 技术方案不合理 0.432 0.12 2
　　 设备故障 0.2 0.055 8
　　技术风险 0.096 建筑材料更新 0.141 0.014
　　 建筑材料升级 0.263 0.025
　　 安全事故 0.141 0.014
　　 生产力短缺 0.455 0.044 10
　　
　　从表6中可以看出温泉花园房地产开发项目在施工建设阶段的高风险因素包括设计变更、不合理的技术方案、施工索赔和材料价格的上涨；中风险因素包括材料的价格不合格、组织的不协调和相关设备故障；其他为低风险因素。根据此排序可以比较有针对性地制定应对风险的计划，采取有效的防范风险措施。
　　五、项目施工建设阶段的风险控制对策分析

　　（1）加强设计交底和图纸会审
　　设计交底是指在施工图完成并经审查合格后，设计单位在设计文件交付施工时，按法律规定的义务就施工图设计文件向施工单位和监理单位做出详细的说明。其目的是对施工单位和监理单位正确贯彻设计意图，使其加深对设计文件特点、难点、疑点的理解，掌握关键工程部位的质量要求，确保工程质量[6]。
　　图纸会审是指工程各参建单位（建设单位、监理单位、施工单位）在收到设计院施工图设计文件后，对图纸进行全面细致的熟悉，审查出施工图中存在的问题及不合理情况，并提交设计方进行处理的一项重要活动。通过图纸会审可以使各参建单位特别是施工单位熟悉设计图纸，领会设计意图，掌握工程特点及难点，找出需要解决的技术难题并拟定解决方案，从而将因设计缺陷而存在的问题消灭在施工之前[7]。
　　（2）加强监理制度
　　对于房地产开发项目而言，施工建设阶段实行有效的工程监理，能够提高施工建设的质量和效率，及时解决施工过程中出现的各种问题。同时，还能对设计交底和图纸会审的执行情况进行监督，显著提高设计质量，减小设计变更和不合理的可能性。
　　（3）严格设计变更审查制度
　　任何单位提出的设计变更必须经过业主的许可，在详细评估替代方案的成本与收益后，由原设计单位认可，方可进行设计变更。
　　六、结语
　　房地产业是我国国民经济发展的重要组成部分，随着房地产业竞争的日益激烈，开发商在施工建设阶段必须对各种风险因素进行识别及评估，以制定风险防范对策，加强风险管理。本文研究虽然有助于提高开发商的风险管理水平，加强风险损失的防范与控制，但仅仅是提供了一种分析和解决问题的方法，在量化评估风险及处置风险方面都有待进一步深入探讨。