文/绿维创景 一、XX项目商业模式的特点 本项目的商业模式为“旅游商业房地产区域开发”模式，如下图所示(图见附件) 此模式形成了以区域开发为总体指导，旅游和商业房产的完好结合；建立了以旅游为灵魂，以招商建设、商业房产及旅游开发经营为运作手段的最佳模式；通过景点打造、景观打造，文化氛围营造、自然环境保护、公共空间配置等完成了区域环境打造；最终由主题多元的空间规划和功能布局承载体现。 通过旅游为商业房产提供市场支撑，商业房产功能吸引旅游增长的关系互动，旅游主题的打造，充分拓展出市场空间，营造了旺盛的人气，增强了整个区域的吸引力，甚至辐射到了周边，并与周边形成了良好的竞和关系；提升了整个地块的土地、房产价值；改善提升了项目地块的环境；
文/绿维创景
一、XX项目商业模式的特点
本项目的商业模式为“旅游商业房地产区域开发”模式，如下图所示(图见附件)
此模式形成了以区域开发为总体指导，旅游和商业房产的完好结合；建立了以旅游为灵魂，以招商建设、商业房产及旅游开发经营为运作手段的最佳模式；通过景点打造、景观打造，文化氛围营造、自然环境保护、公共空间配置等完成了区域环境打造；最终由主题多元的空间规划和功能布局承载体现。
通过旅游为商业房产提供市场支撑，商业房产功能吸引旅游增长的关系互动，旅游主题的打造，充分拓展出市场空间，营造了旺盛的人气，增强了整个区域的吸引力，甚至辐射到了周边，并与周边形成了良好的竞和关系；提升了整个地块的土地、房产价值；改善提升了项目地块的环境；
所设计的交叉运作、滚动开发模式最大程度的缓解了时间和资金压力；
所设计的多元主题商业房产的概念，舒缓了商业房产市场消解的压力；
所设计的投资回收结构最小化开发商的市场风险、最大程度吸引了项目投资者、房产投资者、经营者，并巧妙的使部分房产投资者成为游客的一部分。
整个模式为通过吸引游客流、增加游客流停滞时间、增加物流，转化为现金流。主要的特点体现如下：
1、增加了市场吸引力，延长了消费滞留时间，提高了消费水平：
天府水镇建成后，良好的自然环境、水利博物馆、XX大院、XX寺等游玩景点、X街历史保护区的文化氛围、浑然一体的水景、雅致的小品、体现人文气息的广场节点、可悠闲漫步的步行街、滨江的休闲区、考虑周全的配套服务设施，将大大增加对游客的吸引力。项目内容将吸引参观XX景区的游客停驻以及XX市的休闲度假市场游客，加上其它一日游的游客运营第一年的游客量应达到470万左右，休闲旅游＋综合消费的模式对游客有着相当的吸引力。
2、与周边的景区互动明确而有效：
此模式是对周边景区功能的延伸和补充。对游玩XX景区的游客而言，X街历史保护区及水景等可视为旅游活动的一部分，成为旅游功能的延伸；而大面积的商业房产为游客提供了档次齐全的餐饮、住宿、交通、购物、娱乐等休闲功能，观光之外的所有活动都可以在此项目区内进行，游客可以以此为据点，停驻几日游玩周边景点；对在XX山度假的游客而言，此项目区提供了内容丰富、便利的功能服务，可选择在此娱乐、购物消费而在青城山住宿，事实上XX山及周边的旅游房地产也为项目区消解了一部分游客的住宿。通过此模式的设计，项目区与周边景区形成了共赢的关系。
3、土地房产增值效应明显有序：
此模式通过旅游环境整体打造积聚人气，选用商业房产的业态将人气转化为消费，运用投资概念降低开发风险和营造人气，使得该项目地块的土地和房产能在较短的时间内升值，或者说在项目还未运营前即开始增值。但如果不是此模式而是采用旅游＋住宅房产的模式，则房产的售价很难迅速增值，或者连成本都难以维持。
4、提升环境质量：
优越舒适的旅游环境是该项目的首要卖点。此模式对环境打造的投入和环境保护要求很高。从景观打造，水治理，绿地，广场面积，容积率，建筑风格、环保设施、污染整治、项目区内人的环境保护意识等整体上都有相应的规定，以做到整个环境的提升。
5、滚动开发有效运用规划、营销、资金、资本四重杠杆：
从空间规划上看，开发的顺序X街－XX休闲一期－入口区－餐饮区－XX休闲二期－产权酒店－水利博物馆－别墅区－国际接待区，呈现出一个闭合的环形，从聚集人气吸引游客、休闲娱乐功能的齐备、资产实力提高、现金流创造等方面看，项目开发顺序安排合理；项目拆迁和开发难度体现为从易到难。
由下图（图见附件）可知，静态投资为16亿的项目，通过此模式动态投资为5个亿，由于投资概念的融入，在建设期项目自身就有着很好的 现金流；建设期为4年，平均每年建成9万平米；使开发商的运作风险和资金风险最小化；滚动开发模式也使市场消解得到了一定的时间间隔，降低了市场风险。
6、多元主题：
在整个项目区的功能划分和布局安排确定为餐饮、住宿、交通、购物、娱乐、游玩、公共支持系统之后，对于每项功能应采用什么样的业态，市场地位的档次等应遵从多元主题的概念。这主要出于项目地区内功能主题的多样性和让市场无形之手自身选择合适的业态，合理配置资源的考虑。整个项目的商业面积29万平米，达整个项目的75%，开发成本达14亿。如此大的总量面积，尽管采用逐年开发的模式，如果简单的规划出单一主题，可能让市场很难消解，而且游客的多样性、复杂有趣的消费心理也很难接受。
7、投资回收结构：
此模式强调区域开发的理念，在严格按照空间规划和功能布局要求，限制售价的前提下，区域运营商为国际接待区、XX美食餐饮区、XX休闲娱乐区或产权酒店等项目引入优质项目投资者，由一流的酒店、宾馆、旅游娱乐开发商来建设或经营。
商业房地产有四种模式，分别为开发商自己经营、开发商自己出租、开发商直接卖给经营者、开发商卖给投资者，由投资者出租给经营者。这四种模式分别在现金流回收周期、经营风险、升值收益、开发商经营能力要求、物业管理能力要求、开发目的等方面各异，开发商就自己项目不同的要求和实际情况采用最经济的模式。
如下图（图见附件）所示，此模式降低了区域运营商的融资难度，减少了资金成本，缩短了开发投资回收时间：部分子项目有条件的引入优质项目投资者，迅速提升了整个区域的土地房产价值，使现金流回收周期缩短，降低了整个区域开发运作的风险；引入旅游商业房产投资者，既向房产投资者融资又使其成为稳定客流，让商业房产投资者与之共担风险，因为如此大面积的商业房产总量，其销售存在一定的风险。
此模式有可能会增加经营者的成本，如果项目区的游客流量达到一定规模，对经营者而言此成本则可以接受。
二、商业模式的弱点：
1、 该项目投资额度大，实际担负城市改造与发展任务，土地拆迁成本比例达52%，运营商收益与土地拆迁成本呈明显的负相关。如果维持如此高昂的土地拆迁成本，政府不做土地补偿，开发商的收益低，机会成本巨大。
2、 此模式过度关注开发风险的规避，可能会损失项目升值带来的利益。建议结合运营商出租的模式，为以后的升值预留一部分空间。
3、 此模式对运营商的实际运作管理能力要求很高，对人力资源要求极高。因为开发过程中每个环节都须有专业、应变的人才协同合作，涉及的部门如环保、建筑、水利、电力、旅游、景区、消防、文保等多个部门关系复杂，尤其是拆迁工作的难度大。
4、 此模式须做好区域整体营销或子项目细节营销，因为吸引人气是项目成功的关键，而项目的主题、环境、功能等硬件都已齐备，营销成功与否关系到项目区的成败。
本文电子书下载：点击下载
