单位大院是中国计划经济体制的特有产物，是改革开放前中国城市社区的主导类型。伴随着计划经济向市场经济体制的转型，单位大院逐步摆脱单位的全面干预而走向社会化和商品化。而在城市高质量发展的新阶段，产权变更下的单位大院更新治理亟待破局。高校单位大院作为其中颇具代表性的一支，复杂的产权关系及其所带来的更新困境引发了笔者的思考。 研究从产权入手，在梳理高校大院的产权变更历程基础上，挖掘现状更新机制运作不利的原因，尝试建立基于不同产权关系的微更新操作框架，为社区视野下的大院更新提供路径上的参考和指导。

（2）多方权责不明，管理效率低下 ：产权分割引发了不同利益主体之间权利的划分，大院产权分异与多方管理之间形成了多种复合的社区管理模式（图1），管理者之间缺乏沟通与协调机制，资金统筹使用上存在错位，公共资源的使用上界定模糊，这一系列的问题使得社区居民与管理者之间矛盾重重。

▲   图1 |   高校大院的管理模式变迁示意

（3）更新运营体系庞杂，公众参与不足 ：产权的变更无形中叠加了更新运作机制的层级与参与方，居民作为受益者反而无法直接参与到更新事务中，并且往往在意见提出和反馈时找错了责任方，信息的传达效率低下。

充分考虑到不同产权在更新过程中方向、路径、效率与效果的多样化与复杂性，在遵循“不同产权主体、不同资金来源和管理方、不同更新手段”操作原则的基础上，构建“不同产权现状运营模式解析—微更新运营模式构建—分期更新项目体系整合—更新实施效果二次反馈”的具有普适性的操作流程和模式框架（图2）。

  ▲     图2 |       不同产权下的高校大院微更新路径  

模式2（校企民合作） ：成立综合协调小组，多方共同进行决策，资金均来源于政府出资或学校自筹构成，高校可作为组织者招集各方参与，主要适用于体育、公共活动类设施以及公有住宅等学生、居民具有一定自主性参与的设施更新项目（图3）。

▲   图3 |   国有产权的高校大院更新运营模式

模式3（企民合作） ：业主或业主委员会与运营公司商议进行决策，资金均来源于业主自筹，由业主参与并委托企业实施，主要适用于私有住宅及公共部分更新等完全私有化的设施更新项目（图4）。

▲   图4 |   私有产权的高校大院更新运营模式

模式5（校企民合作） ：成立综合协调小组作为组织者招集各方参与，资金均来源于学校出资或业主自筹，主要适用于大院停车、安保、公共设施更新等居民自主性参与的设施更新项目（图5）。

▲   图5 |   混合产权的高校大院更新运营模式

  ▲     表1 |       分期项目体系示意

在项目实施完成的基础上，应针对社区居民构建“更新实施效果反馈—修正与完善—完善效果二次反馈”机制：第一，建立良好的意见表达途径，构建电子信息化平台来集中表达和听取意见；第二，由责任主体组织更新完善与修正工作，将居民的意见反映给相应的实施方并逐一落实；第三，责任主体收集居民对更新效果的二次评价，为持续的更新工作提供参考性意见。

[ 感谢东南大学城乡规划专业“基于社区发展的住区更新研究生设计”教学团队（2015—2016学年负责教师：王承慧，Laura Luke，吴晓，王兴平，屠苏南）和共同参与的研究生，以及调研案例的业委会、居委会和热心居民对文章提供的启发与帮助。]