万科设计部曾经是“万恶之源”

图纸：改！改！改！

出图：拖！拖！拖！

详图：错！错！错！

万科设计研发的问题背景

人少/ 经验少 VS 活多/周期短

万科设计研发的主要问题

改！改！改！

拖！拖！拖！

案例：精装修图纸与土建施工图机电点位不一致，现场施工难度与返工增加

错！错！错！

案例：白马花园地下室层高问题，各项目反复出现的空调机位问题

问题分析 问题的实质

设计资源的 水平导致设计失误的频发

管理工具上的缺失导致图纸质量的失控

管理制度上的缺失导致决策事项的难度

标准化的缺失导致错误屡出并重复犯

这些工作的目标？

设计前期

确定设计单位 选择了一家好的设计单位，---50%项目成功

明确设计要求 让设计单位知道清晰的目标与标准

设计中期

设计后期

万科设计问题的对策

设计部的“新设计”

通过

制度 工具 标准化

把事情做简单，作准确

万科应该怎么做？

万科设计单位信息库

建立设计单位信息库制度，涵盖集团内及竞品的设计资源

【编制目的】

为万科选择项目设计单位提供参考。

【编制说明】

设计单位参考名录分为规划建筑、室内设计、环境设计三部分。名录提供的每个设计单位对和万科合作有一定的主动性和迫切愿望。对于万科的地产操作模式都有一定程度的了解，部分单位在设计及配合方面经历了和万科磨合的过程，并取得较好的效果。希望本参考名录能够并将过去合作过程中的经验做一定的总结。希望在对于新项目的设计单位选择中有所帮助

【经验与建议】

一、结合项目设计的要求和设计单位的特点进行选择

每个设计单位都有其特点及擅长，在委托或进行招投标设计时应综合考虑。设计单位的实力包括设计的能力及人力、经验等因素。

一般来说，中小规模的设计单位具有较强的设计创意，方案个性化色彩较强，但仅有一名或几名设计骨干。虽然这些骨干的个人经验和能力很强，但该单位人力有限，不宜承担大型项目的设计尤其是后期的扩初及施工图设计。对于研究能力强的中小规模的设计单位，可让其参与大型项目前期的研究或概念设计，其他的宜承担中小规模的项目，避免出现后期设计服务不佳的情况，诸如拖图、图纸质量不合要求等等。

大型设计单位设计实力强，能胜任大型项目的设计，并能较好地迎合市场需求，但设计较为程式化。

还应注意的是不宜在同一时间段内由同一单位承接几个项目的设计，以免影响设计服务的质量。

二、选择异地（境外）单位的注意事项

1、语言、沟通的问题。

所提供的境外设计单位都有懂得中文的设计师或联络人，但在交流过程中仍有时需用英语，增加了沟通的限制；异地（境外）单位一般距离较远，面对面交流的机会减少，不利于设计方充分了解我们的需求，借助电话、邮件、传真、视频会议可作一定弥补。

2、优先选择有本地分支机构的异地（境外）设计单位，能享有较为直接的服务。

3、优先选择对万科信任度、配合度较高的境外单位，在合作中不会因为设计费用的问题影响设计的进度，也不会因经常变更设计而影响服务质量。

4、选择异地（境外）设计单位合作时需加强控制的力度。

① 在前期签订设计合同时应对设计方的义务作严格和细致的规定，保证异地后期服务质量。一旦签订合同应严格按合同执行。

② 针对距离远、无法直接沟通的状况更应加大与异地单位的沟通力度。

5、在与境外设计单位合作时还应注意：

① 因国内外在材料、施工图节点设计等方面有较大差异，境外设计单位宜尽量不介入施工图阶段，且所提供图纸需经二次设计即本土化过程。

② 国内的设计周期相对国外短，在合作时应预留一定时间以免设计方无法如期出图而陷于被动状况。

三、选择施工图设计单位的建议

建议选择本地施工图设计实力强的单位，能直接交流意见，便于及时进行设计的修改和变更，节约成本。

四．维护和更新

本名录可由设计部指定专人负责，也可由各个项目PM设计师自行收集完善。暂定于每半年以设计部名义更新一次。

1.长期合作期间建立的信誉和合作意愿

2.制定《设计资源评估表》阶段评估，年底反馈

3.利用项目份额形成彼此间的竞争及排名关系

4.中长期将引入优胜劣汰机制及新战略单位

明确设计要求

在设计前期对设计单位明确相关技术要求

明确强调设计单位服务要求，并写进标准设计合同

统一关键部位节点做法，提高效率和质量

《万科建筑构造统一做法》

编制原则

《统一做法》由设计部整合战略总包单位共同研究制定，在修订过程中将结合公司工程管理中心成本管理部及施工总包单位的建议

《统一做法》对“砌体”“地下室”“外墙”“屋面”“楼地面”“内墙”“坡道”等七个方面进行了统一规定

《统一做法》的规定以满足国家现行规范为基础，结合项目施工经验及客户反馈进行制定；

《统一做法》不定期进行更新。

万科设计问题的对策2

《上海万科设计成果检查表》

从符合规范、满足使用功能、避免常见错误、巩固标准做法、成本控制等维度控制提升图纸质量、规避风险

方案扩初阶段从“总图指标、规划细则、公建配套、住宅单体、地下停车库”五个方面进行检查，共132个检查项

施工图阶段从“总图指标、规划细则、公建配套、住宅单体、地下停车库、结构设计、设备设施”七个方面进行检查，共234个检查项.

《上海万科设计成果检查表》

使用制度

设计检查表由设计院填写，在方案及施工图阶段与设计成果一同提交万科；

万科内部由设计PM组织对设计检查表评审会议，该表格的完成情况为评价设计院工作成果的重要依据；

设计部内部将《设计成果检查表》的应用情况作为考评设计PM工作的重要依据；

《设计成果检查表》不定期进行更新。

精装修项目建筑与室内进度配合指引及界面划分

以一套图为原则；

采用精装修交付的项目区别于毛坯交付的项目，在建筑阶段即需要室内设计的充分配合，进行多次互相提资及互相复核，以达到水电、设备等一次性设计到位的目的，减少重复出图，减少设计变更

采用精装修交付的项目区别于毛坯交付的项目，在建筑阶段即需要室内设计的充分配合，进行多次互相提资及互相复核，以达到水电、设备等一次性设计到位的目的，减少重复出图，减少设计变更。

一、在建筑设计阶段需要充分预留合作时间，根据本指引，建筑及室内需要按时互提资料。

二、精装修图纸与建筑图纸的界面划分

三、建筑图纸与室内图纸交叉部分的划分

原则上，图纸出现交叉部分的，除饰面做法外，全部以建筑图纸为准。

四、建筑与室内设计互相提资的顺序及时间

五、本指引同时适用于公共空间设计

万科设计问题的对策3

设计后期

确认部品定样

协调施工配合

销售及客服配合

万科设计部品决策表

编制原则

对涉及到建筑观感和业主关注的部品进行统一梳理

分为“外墙”“门窗”“栏杆”“屋面”“其他”等五个维度

分设计阶段决策每件部品的不同特性，逐步深化和精确

使用制度

1.《部品决策一览表》由设计院填写，在方案及施工图阶段与设计成果一同提交万科；

2.设计部内部将《部品决策一览表》的应用情况作为考评设计PM工作的重要依据；

3.《部品决策一览表》不定期进行更新。

销售及客服配合

《设计培训标准模板》

使用制度

1.《设计培训资料》由PM编写，作为向营销部提交项目信息的唯一书面资料；

2.《设计培训资料》内容可支持所有销售物料制作的素材及案场公式信息

3.《设计培训资料》根据项目实际变更很不同日期版本更新。

本附件请参阅微信号dichanMBA 已经发布的【万科项目名称销售培训资料】

万科设计问题的对策4

万科标准缺陷反馈流程

使用制度

1.《标准缺陷反馈》负责按照缺陷类型进行改进措施和固化措施

2.《标准缺陷反馈》作为《设计成果检查表》的更新依据

3.《标准缺陷反馈》由设计院负责编写，CM负责审核，作为设计资源的后评估依据

4《标准缺陷反馈》作为部门内部培训教材

住宅工程缺陷问题设计指引

----空调部分

1空调室外机位的安装尺寸

1.1、一拖一家用分体式空调：（包括一拖一的壁挂机、立柜机、风管机）

1.1.1独立挑板空调位的尺寸：

（以上的预留空间尺寸为扣除建筑面层外的净尺寸）

壁挂机空调位预留尺寸示意图

立柜机空调位预留尺寸示意图

1.1.2、 内凹式空调位的尺寸：

壁挂机空调位预留尺寸示意图

立柜机空调位预留尺寸示意图

1.2、家用中央空调位尺寸：（室外机应尽量放在无遮挡的开阔处）

二 空调机的安装位置

2.1. 卧室空调室内机的安装位置：

2.2. 空调室外机的放置的一般规律：（应设置在有门窗洞口的位置）

空调机位与楼板同高，

一 空调机位距离最近的开启扇≤500MM，

二 且为便于空调外机安装开启窗完全开启后

最小净尺寸≥500MM

2.3 空调室外机与室内机距离应控制在3M以内避免跨越卫生间、过道及其它功能空间：

2.4 空调室外机设在凹槽内时应错位，不应对吹，位于凹槽等隐蔽处的空调可不做百叶。

2.5 空调室外机必须放在室外，且无任何障碍物遮挡：

2.6 空调室外机不应对阳台内吹：

空调室外机对阳台内吹造成如下不利因素：

一 夏季空调制冷时造

成阳台内热空气循

环，阳台门无法开启。

二 噪音较大。

三 灰尘污染。

四 不利阳台封闭。

2.7 空调室外机位应单独设置，无法避免时应将空调外机设置在阳台上的地漏处以便冷凝水的排出：

2.8、空调室外机位不应与其它管线重叠：空调室外机位与雨水管位置重叠，造成空调无法安装

三 空调机的功能要求及日常运行

4.1 空调室外机平台排水：

空调室外机位应向内找不小于2%坡（若为无组织排水则为向外找坡）; 空调板与外墙相连的部位应作结构至结构200高的混凝土防水反槛，防止室外水通过外墙毛细作用渗透到室内；空调板下口需做滴水线。

4.2 空调冷凝水管的设置不得放置在公共空间或其他户内

4.3 空调室内机位置与插座、冷媒管的设置应对应：设计中应针对空调管线走向进行开孔设计并审核：确认开孔高度是否与空调内机相对应：孔洞高度是否能满足冷凝水自然排放；审核孔洞大小是否满足要求。

五 空调设计的其它问题

5．1 空调室外机位的设置应考虑美观：

考虑空调冷媒管、冷凝水管对建筑外立面的影响, 室外不允许暴露较长段空调管;发生时应采用装饰百叶、格栅或成品的空调管扣板加以处理.

住宅工程缺陷问题设计指引

缺陷整改案例之二

关于白马花园敞开车库未作外墙保温和地下室净空高度不满足要求的分析和总结

一、缺陷问题：

白马花园四期B195号业主3月24日提交个人意见书，投诉该物业的车库部分的外墙未作保温，以及地下室多处室内净空高度不满足规范要求。

经查实，该户型现场问题如下：

1.该车库为开敞空间，内部与房间相连墙体应该按外墙计算，顶板也属与外部交接面。设计总说明中写明外墙需要做保温。施工中该部分墙体和楼板都没有做保温。具体范围如下图所示：

2.地下室净高问题：

该户型的入户玄关处，最低处净高大致只有1.75米，如下图（左）所示；另外，明确为赠送性质的地下室部分，大范围净高只有195cm左右，局部梁底净高180cm，如下图（右）所示：

二、缺陷原因分析：

1.车库为开敞空间，设计总说明中明确外墙要作保温，详见下面的设计总说明之“建筑节能”第四条。

但由于某些原因，施工过程中没有按设计要求作保温处理。过程中也没有发现变更图纸或工程指令记录，而且在没有设计变更的情况下，竣工图上也按没有作保温来存档，存在着与原施工图不交圈的矛盾之处，并被业主查看到所有设计资料。这样的问题，在今后的项目管理过程中，应该严格管理，绝对避免潜在的法律风险。

2.净高问题的缺陷右以下几个原因造成：

原因一：本项目是将首层室内地坪标高抬高，离室外道路2.300米，目的是为了将下面的敞开式车库、入户玄关部分、以及半地下室的层高（用架空层）控制在2.200以内，从而不计入容积率指标。（因为此部分功能实际上都在室外道路标高之上，如果层高超过2.200米，按规定将计算容积率。）详见下图剖面：

原因二：建筑图纸上净高正常，符合不小于2.000米的要求。但结构图纸显示橙色处有根梁，对应建筑图纸上橙色部分为梁（详下图），导致实际净高不满足要求。

原因三：北侧入户玄关处的两级踏步，按图纸设计其范围如下图所示，但实际施工过程中，施工错误将其范围向外延伸，如图所示：导致入户玄关大部分不满足净高要求。

原因四：赠送的地下室层高利用架空层将层高控制在2190，所以相对于架空板部分，楼梯梁等位置净高不满足2米要求。另由于施工误差，2190－150（板厚）－20（顶板粉刷）－20（底板粉刷）－误差，使得大面积层高也不太满足净高2米要求。具体详见下面附图：

三、整改办法：

1.敞开车库部分的保温问题：

本项目的施工图纸于06年6月完成审图，而06年12月前国家实行的《冬暖夏凉地区住宅节能设计标准》规定，如动态计算整体节能达到50%，即使楼板，墙壁未达到保温限定标准也符合规范要求。

委托中科院进行了节能计算，经初步沟通应该能够满足06年06月时的设计规范要求，根据其正式报告，与设计院沟通，要求其按照06年6月出设计变更，取消此部分的外墙保温，与目前实施方案保持一致。

由事业部将此变更加入竣工资料，保证工程档案资料的完整性。

2.净高问题：

入户玄关处，应首先将由于施工错误造成的两级踏步缩回至原设计之处。

入户玄关处，由于一根结构梁的存在，导致该梁底下只有1.750米的净高，由于此处可定性为分隔带，可加装栏杆，不属于过道，因此没有净高限制。

赠送的地下室部分，由于属于赠送性质，且在楼书及交付资料都明确写为地下层，一般业主都会砸掉架空板。针对此个案，在不使用赔偿手段的前提下，通过替业主承担地下室改造等工作，尽量平复此户业主，引导业主接受我方免费打掉地下架空层板的方案，可以全面解决层高问题。

四、经验总结及后期标准动作：

1.敞开车库部分的保温问题：

严格梳理我司所有在建项目，具有类似案例的金色里程别墅、深蓝项目由各设计PM进行自审，凡是在06年12月之后审图完成的，必须严格按照政府相关节能规范和规程执行，确保符合验收规范要求。06年12月之前完成审图的，则应审查图纸与现场实施是否一致，规避不必要的法律风险。

今后项目设计过程中，类似的“底层架空的二层楼板或不采暖的敞开式地下室顶板上部为房间时”应严格按政策和规范要求加保温处理。

2.敞开车库部分的保温问题：

关于赠送的半地下式净空高度问题，具有类似案例的燕南园、金色里程别墅、深蓝项目由各设计PM进行自审，确保地下室不低于2.000米净高的使用要求。

今后项目设计过程中，应严格按照国家和地方的规范要求，确保住宅室内部分的净空高度要求；特别应避免因为属于赠送性质，从而放宽使用功能要求的情况。如果确实因为某些原因，不能满足规定的指标要求，应在销售资料和销售过程中明确告知客户，此部分仅为赠送，但不保证使用功能要求。

对于类似本案例因为结构的一根梁导致室内净高不满足要求的情况，今后设计PM应加强对设计院的专业之间图纸校审会签的管理，通过输出《设计检查表》等管理工具，着其自检，一定程度上规避设计风险，并着其承担一定的由于设计错误导致的责任。

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