导言

具体到地产项目的机电专业设计，就是指设计范围已包括，但所有设计单位按照行业惯例只做简单框架设计的部分特殊机电系统内容，或者仅在设计说明中注明“由专业单位、厂商进行二次专项设计”的新技术、新产品相关系统内容。比如消防报警系统的 防火门监控系统、消防电源监控系统、电气火灾监控系统、设备控制箱及控制系统、泡沫灭火系统、气体灭火系统、安防智能化系统、设备自控系统、雨水回用系统、中水利用系统、光伏发电系统、太阳能热水、地暖末端系统、地源热泵地埋管 等 ，还有一些涉及到机电内部多个专业配合设计的内容。这些处于机电设计“边沿地带”的“边沿系统”的设计，在不成熟的公司的设备与施工招标、合同中，常常容易被地产甲方朋友们忽视或遗漏，或者模糊处理，留下所谓的“真空地带”，造成后期采购、施工大量增量签证或变更。因此很值得关注。

 01   “边沿地带”形成原因分析

这些问题形成其实较早，至少可以追溯到20年前。早期形成这些系统不能及时与施工图一并整体设计的原因，是因为国内商品房政策实施后，房地产开发和建筑行业的迎来了快速发展，消防、节能等规范的不断升级，而设计行业相关单位的发展没能及时市场化；同时，由不断涌现的新型技术、新型产品构成的新机电系统层出不穷，而设计单位当时条件下的规模和服务没能与时俱进，多数专业设计师对新知识、新材料设备的认识欠缺，无法及时完成新出现的特殊机电系统的详细设计；加上当时条件下设计单位业务量大多非常饱和，地产项目要求设计周期又压缩的很紧，所以设计单位既没有时间、精力，也没有意愿、动力去加强和深化这些新系统的学习和设计，于是行业内就逐步形成了对于这些“边沿地带”系统通常都 “由设计院简单说明，具体实施时由专业厂商、施工单位专项二次设计” 的做法，审图部门也认可。

时间长了，行业内各单位也都接受，“惯性”导致了“惰性”，设计单位就认为理所当然，无论大小设计院，都约定俗成地形成了现在的状况。发展到现在，新出现的机电特殊子系统越来越多，问题就越来越突出。

 02   “边沿地带”涉及系统与内容

民用建筑机电设计“边沿地带”所涉及的系统，目前阶段主要可以梳理为：三大类约20个子系统，具体如下：

1. 消防类: 电气火灾监控系统、消防电源监控系统、防火门监控系统、余压监控系统、泡沫灭火系统、气体灭火系统、火灾报警联动设备控制系统、消防巡检系统、物联网智慧消防系统；

 

△气体灭火系统

△防火门监控系统图

2. 智能化类: 楼宇设备自控系统、智能照明控制系统、安防智能化系统、网络通讯系统；

△智能照明控制系统图

3. 配电控制类: 车库充电桩系统、设备控制箱及二次控制系统（需配电箱厂家或控制对象设备厂家深化，如水泵、风机、卷帘门控制箱）、各类水箱水池和集水坑的水位控制系统；

△充电桩管理系统图

4. 可再生资源利用类: 雨水回用系统、中水利用系统、光伏发电系统、太阳能热水系统、地源热泵/水源热泵系统；

△光伏发电系统

5. 其他专项类: 地暖末端系统、毛细管末端辐射系统、地源热泵地埋管系统、水处理系统、发电机水冷却系统、照明调光系统。

 03    现状存在问题：

存在问题主要有两类：

一

补充设计工作留给业主方或厂家

对于近些年新出现的产品新、专业性强的子系统，如上述“边沿地带”分类中的，消防类、智能化类、可再生资源利用类、配电控制类中的充电桩系统、其他专项类等系统。 涉及到机电的给排水、暖通、强弱电等各专业。

设计院出图时缺少这些系统的完整图纸，或者仅有系统示意图、原理图或设计说明，甚至仅有简单的拓扑图，深度远远不够，即仅给出如上图所示的原理型系统图，没有平面管线、设备布置图，没有系统与平面的对应，没有详细设备、线路选型与技术参数。 而设计师们通常以“新”和“特殊”为理由，将这些系统“边沿”化，以减少工作量和技术责任，仅在图纸中写明这些系统由专业单位或专业厂商二次设计，将大量补充设计工作留给了业主方或后续厂商。

 

二

后续补充深化图和变更签证

对于上述动力设备二次控制设计、消防设施的联动控制设计、楼宇设备自控系统与设备的联动设计、电梯及相关装置联动控制设计、停车设备的联动控制等内容，设计图纸太过简单，或者遗漏，造成施工、算量时精准性不足，出现后续补充深化图和变更签证。

这一点不单指电气专业，涉及到水、暖、电、弱电各专业。比如消防风机、水泵、排烟阀、湿式报警阀的联动控制，应该在水、暖专业图纸上详细说明或清晰标准控制需求，提资给强弱电专业，强弱电专业根据提资和规范要求进行详细图纸设计和施工说明，需要参照图集的应注明图纸编号；再如风机、排污泵、卷帘门控制箱，常常出现的问题是供电配电箱与控制箱的设计含糊不清，或者在配电箱图纸中既无二次控制回路设计、也未清晰说明控制要求，又没有明确后续由设备厂家配套设计和供应控制箱，造成遗漏。还如电梯，除过消防报警、安防监控、对讲联控以外，超高层项目的井道、机房、地坑有时还会有其他安全门、泄压孔等需要联动控制的，常常是容易被遗漏的设计内容。

然而，随着房地产市场的快速发展，地产公司内部管理越来越精细化、标准化、规范化。尤其对于处于内部工程链条前端的设计工作及图纸质量要求越来越严格，深度和完整度要求越来越高，有些公司甚至到了苛刻的程度。然而，国内大部分设计单位目前对于这些“边沿地带”的各个新生子系统，仍然草草应付者为多，大都仅以外部审图能通过为标准，而审图中心目前对对待这些“边沿地带”也不够重视，仅认为有设计即可；加之业主方往往审图阶段急于报批报建或招标开工，有时给设计的时间周期也较短，故而形成次局面后也只能无奈接受。于是就出现了报审版和施工版两个版本的图纸。

可是，存在就是合理吗？ 显然不是，要知道在开发公司体系中，设计成果（施工图）直接和链条后端的多个部门（如成本核算、工程施工、招标采购、报批报建等）强相关，所以设计部朋友们常常会夹在设计院和内部其他部门的中间，成为“夹心饼干”，压力极大，常常会成为营销、前期、工程、成本、招采等集中指向的“背锅侠”。因此，迫切需要设计单位朋友们转变观念，消除机电设计的“边沿地带”，快速适应行业发展的市场需求，提升行业整体水平。

 

 04    应对措施分析

4.1

应对措施的演变

前多年，对于以上设计“边沿地带”的特殊系统，一般都是设备和施工招标时品牌厂商根据自己产品特点先预报价，然后自行二次设计，或者先找一个厂家深化设计形成招标图纸进行招标，后期中标单位负责联合品牌厂商深化设计，甲方设计审核即可。

但近几年，随着房地产市场的变化，对成本的控制、招标的合规性、设计图纸的完整性要求越来越高，之前的方式因为常常出现成本预控性差，后期容易出现结算造价与招标造价相差大，公司层面越来越不能接受，因此对设计提出了更高的要求。需要招标前设计就要完整，而设计单位大多仍然坚持旧的观念，不能将此部分按甲方要求完整出图。导致矛盾突出，地产公司设计管理的同行也非常被动，常常因此发愁。

4.2

现阶段解决措施梳理

根据近几年各家地产公司的操作办法，对于上述“边沿地带”的特殊机电新系统，已形成一些办法措施，简单小结归纳为如下5种：

措施1: 对所有“边沿地带”的特殊机电系统，要求设计单位必须全部与其他系统一样详细出图到位； 但可以允许设计单位参照典型产品的厂家资料进行（甚至默认设计人员可以与厂家人员共同完成图纸）。以此图纸作为完整招标施工图，可以满足机电施工单位和设备招标、工程量初步计量的需要。后续再由中标单位根据中标品牌产品特点，完成各个特殊系统对应的系统详细深化设计，即为最终正式版的施工图，作为正式施工、设备采购、预算计量的依据。

此方法是最理想的措施，也是未来对于这些特殊机电系统未来发展的正确解决措施，需要国内设计单位朋友们与时俱进，及时补充新系统、新产品方面的知识，或者补充新系统的专业设计人员，跟上地产行业的发展趋势。目前我们有些项目已经按照这个方法推进，对设计单位也采取了渐进式要求，希望尽可能完成所有“边沿”新系统的详细招标图，效果不错，但确实还存在一些难度，主要是有些系统机电设计师仍不能做到，这都与设计人员的责任心和专业技术拓展水平相关。建议在设计单位选择团队时作为一项考察要求，提前创造好条件。

措施2: 根据地产甲方需求、设计院的简单示意图，由相关产品厂家、新技术专业单位先进行招标图设计；招标完成后，再由中标的专业单位或厂家、或者机电总包单位进行二次深化设计。 这也是目前主流采取的措施。然而，随着房地产市场的快速发展，地产公司内部管理越来越精细化、标准化、规范化，审计流程日益严格，这种做法在有些公司会被审计部门认为不合规，有一定的品牌指向性（虽然从招标评标的技术措施方面是有办法防止品牌指向性发生的）。于是设计管理人员左右为难，无所适从，推进难度较大，需要承担一些合规性风险和责任。

措施3: 在工程或系统设备招标时，采用带方案和图纸设计招标。 这种方法也可分为两种，即：一是各个特殊系统分别独立招标、独立分包；二是将各个系统以甲方材设形式进行招标，再以甲指乙供形式纳入机电施工总包。具体措施是：甲方依据设计院的简单示意图纸，在招标时写明项目需求，要求投标单位根据这些特殊系统对应厂商品牌产品的特点，自行深化设计，带图纸投标，评标时综合选择设计图纸、产品质量、性能参数等进行综合选择。这种做法，在几年前经常采用，优点是节约时间，而且图纸专业性和针对性强，可一次到位，减少后期修改签证；但缺点是对甲方技术和成本经办人员技术水平要求较高，在当前房地产行业人员普遍重管理、重成本、轻技术的条件下，评审和管控难度很大；更重要的是，成本不好预控，成本部门通常难于接受，直接“一票否决”。

措施4: 甲方专门签约委托这些特殊子系统相关的专业单位、厂商作为咨询顾问，负责方案深化和招标图， 招标完成后再由中标单位结合自己品牌选型进行二次深化设计，形成正式施工图。此方法采用的单位很少，主要是因为系统较多，开发企业内部通常都不允许委托这么多专业单位，独立合约多，无效成本多，厂商出图也可能会出现一定的技术倾向性，等等，所以实际操作很难实施。

措施5: 风险分担，写入机电总包合同内容，由机电总包一并深化设计。 对于超高层办公、商业综合体、酒店等大型公共建筑，则可以依托机电总包施工单位的技术实力，将这些专项系统纳入机电总包深化设计范围，由机电承包商整合各个专业厂商的技术图纸，一次性形成完整的机电深化施工图。

笔者建议 ：根据实际经验体会，在以上解决措施中，建议近期优先采用第1、2、3、5措施均可以，远期则推荐采用第1和第5种相结合的措施，也是未来最终解决问题的最佳措施。结合项目具体情况辅助其他措施，提前筹划，解决好机电设计“边沿地带”系统

 05   总结与展望

随着技术成熟和普及，新技术也将变成常规技术，新产品会变成普通产品，民用建筑机电设计现存的“边沿地带”，必将逐步纳入机电各专业的常规设计，相信在开发商和设计院朋友们的共同努力下，特殊系统会越来越不特殊，设计图纸质量将越来越完善，设计的“边沿地带”必将越来越少。而且，随着时间推移，更新的技术和产品将继续出现，本文介绍的解决措施仍可参考使用。笔者也希望通过梳理，能给同行的朋友们处理类似问题提供参考。