第1部分 国内媒体上的1篇文章资料


美国非营利组织如何建房


美国城市如何解决保障房问题

２４岁的流浪青年克里斯蒂娜，如今万事诸顺：有地方住、有工作做、有学上。这皆因她新近入住哈蒙花园——伯克利市第一幢专门为流浪青年建造的可承担性住房。


哈蒙花园，为伯克利三大非营利住房组织之一的AHA（Affordable Housing Alliance）所建，耗资６５０万美元，能为１５位流浪青年，每人提供一套单间小公寓，以及就业、心理健康咨询、个人理财等诸多方面的在场服务。


“我真感激有这样一个地方。”在大楼的入住庆典上，克里斯蒂娜哽咽了。


这不禁会让熟悉美国公共住房历史的人想起，半个世纪前，那些政府建造的巨大公共住房项目，如芝加哥的泰勒之家、波士顿的哥伦比亚角等。


泰勒之家，是全美最大的公共住房项目，２８幢塔楼、４４００户人家。哥伦比亚角，则是新英格兰六州最大的公共住房项目，２７幢塔楼、１５００户人家，投资２０００万美元，建于波士顿南部一个孤岛上，建成之初，即有三分之一的住房屋顶或墙壁漏水，而且没有公交、学校、商店等任何配套设施。最后这些房屋都退化成了贫民窟并被推倒。


从哥伦比亚角或泰勒之家到哈蒙花园，公共住房随着福利国家一同隐退，但私人部门尤其是非营利组织却被推到了前台。至此，美国的穷人住房提供也发生了根本性改变。


“小的是美丽的”


“小的是美丽的”取代了当年“宏大”的现代性取向。哈蒙花园，只是一幢四层小楼，仅拥有１５个可承担性单元。


因此，它可以针对更加个性化的需求。并非只是庇护穷人，而是可以帮助１８岁—２４岁的流浪青年，回归社会，并将整个底楼，都用作活动聚会和社会服务（如咨询）场所。


它也可以更用心地选址。不再像当年哥伦比亚角那样，将穷人扔在荒岛上了事。哈蒙花园，位于伯克利市位置核心的萨克拉门托大街上，到地铁站只需步行，周围还拥有自行车店、超市、饭店、银行和剧院。


它还可以更精细地被建造。哈蒙花园成了全国绿色建筑的标杆，获得了美国绿色建筑协会制定的ＬＥＥＤ（领先能源与环境设计）绿色建筑标准最高级别（白金）奖。


实际上，比起当年的哥伦比亚角和泰勒之家，这种今非昔比，也受到了政府、组织以及出资人三方的约束：


首先，政府的规制越来越严格。目前湾区有１６个城市（包括伯克利）实行某种程度的绿色规定，比如要求采用绿色大楼结构、使用更高质量的材料、更加关注房子位于何处等等。


其次，组织发展的需要。非营利组织现在是物主，房子的好坏也直接影响到组织的可持续发展。通过物业管理经验积累，他们也懂得了如果所开发住房一开始便质量低下，后果将会是什么，所以他们自然会努力推动高质量的产品。


第三，是出资人的要求。出资人越来越懂得高质量的重要性，因此便将之作为提供资金的重要依据，项目坐落于何处、是否绿色等都成为了评分标准。

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企业化的运作


不仅是审美取向，发生变化，穷人住房的提供方式，也发生了根本性改变。


在哥伦比亚角时代，在政府大规模直接投资下，大楼常常“一夜之间”拔地而起，然后才开始考虑收支平衡的问题——而当后来收支不能平衡时，一些大楼就溃败成了贫民窟。


而今天的可承担性住房建设，是先将收支平衡测算好，然后再竞争获取资金，最后才开始建造大楼。这更像是一种企业化运作。


“众所周知，可承担性住房收入非常有限——只能来自租金或政府补贴，所以事先一定要进行很好地测算。”伯克利非营利组织ＲＣＤ的执行总裁丹·萨威斯拉克（ＤａｎＳａｗｉｓｌａｋ）说，“你得清楚地知道究竟需要多少钱用于保险，多少钱用于维护，多少钱用于人员费用？如果需要更多的钱运行大楼的话，从一开始你就得搞清楚并想出办法，不能等到入不敷出时才说：我得将这个人撵出去，找可以承担更高房租的人来住。一旦处于那种境地，你就麻烦了！”


测算的起点是开建之前就知道每个单元将获得多少收入。因为，已经知道了房屋将租给哪个群体，虽然不知道具体是谁。据哈蒙花园２００９年的一份预算报告显示，其中１０个单元租给地区中位收入３０％以下者，另外５个则租给地区中位收入５０％以下者。因此，房租是他们收入的３０％，分别为２７２美元和７８１美元。此外，唯一能获得的运营补助是Ｓｅｃｔｉｏｎ８租金补贴，能够将房租补足到市场水平。（注：哈蒙花园的１５套住房最后都获得了足额补助。这样，一年的租金加运营补助１４．５万美元，运营费用支出能够达到１１万美元。）


有了这样一份测算才能去竞争资金。丹说：“在项目开建之前，你已经知道租金收入是多少，支出预计是多少。如果不知道的话，没人会资助你。因为我们要申请政府和私人资金，而且不止是一种资金来源，如果你不能显示你能很好地运行和保持收入平衡的话，没人会让你建这个项目。你必须能走进去说：我觉得这个项目应该保持这个数目的现金流才够。”


非营利组织现在已加入到与营利开发商一起竞争税收补贴这一主要建房资金的格局中。在这样的融资方式下，私人投资一般占５０％—７０％（银行或私人辛迪加投资），地方政府资金占３０％（无偿拨款或者一些软性贷款），传统银行债务占１０％，其他私人资助占（如基金会捐赠等）５％。


哈蒙花园项目资金有八种不同来源。其中私人投资占到一半，另一半主要是地方政府投入，大大高出之前ＲＣＤ完成的牛津广场项目中政府投资的比例（为３３．８％）。这主要是因为哈蒙花园项目的２／３租户是有心理健康问题的青年。这些人收入非常低，扩大政府无偿或者软性投入的目的，是为了有效降低债务支出。