文章转自房买卖平台：

       近年来，随着农村城市化的发展，一些农民曾把他们原来在农村集体土地上的房子出售给了想来农村居住的城里人。现在因为城市的扩张，这些房屋可能面临着拆迁。拆迁的补偿款远远高于当时的房价款。为了达到收回原来房屋的目的，农民就去法院起诉，要求确认当时的房屋买卖合同无效。法院最近有几起这样的案件，判决的结果都如本次新闻背景一样，判定当时的买卖行为无效，各自返还。由此引发了我们今天的讨论：农民房有没有所有权？它跟城里房屋的所有权有没有什么区别？农民能不能够自由处置房屋？

　　这次人代会提出的宪法修正案里面很重要的就是保障私人的合法财产，我们公安改革的方向现在是取消户口户籍制度，这就意味着农村和城市之间的界限逐渐淡化了，在这种情况下，既然城里人对房产有所有权，作为农村的农民同样也应该有房屋居住所有权。出现本案这种情况可能是在我们国家目前过渡转型期里面出现的一种法律上没有及时跟进的问题。因为作为法院只能根据现有的法律进行判案，法律上是明确规定，农民房只能转给同村的农民，不允许向外地城市人口进行转让，所以形成法院的判决出现了买卖合同无效的情况。但是我认为这个无效合同实际上是没有道理的，只能说是在这一阶段，可能会出现这么一种不合理的问题。我觉得这就是一个农村城市化概念的问题，目前情况下就应该认识到这个问题，进一步解决这个问题。

　　从消协的角度上来讲，我们也经常遇到消费者购买农村房的纠纷，这个判例是买卖协议无效。我们曾经遇到过相关的案件，城市的消费者购买村委会开发的房屋，实际上它也是农村宅基地上的建房，只不过销售的一方主体不是村民个人，而是村委会。但是法院判决的时候，恰恰就判有效，这种情况下，你要求退房是不可以的。我想这两个案子的基本性质是一样的，但是恰恰我们做出了两种判决。所以这个问题也是我们值得考虑的，根据这种规定来判断这个不应该卖，或者是不应该出售，这也是有问题的。

　　我从网上查了一下，关于这类案件的判决有两种情况，一种是判有效，一种是判无效。这个案件我个人认为应该判无效比较恰当。如果从有效的角度，你要确认他的产权，按照法院的判决，就会碰到你如何确认你的产权的问题。第二，针对现在房地合一的概念，土地使用权的登记也是一个问题。我们知道农村的土地使用权是没有期限规定的，城市的房屋的土地使用权住宅是70年，这两种差异怎么解决，我们现行的制度上有没有相应的一些规范。如果判决你有效，你登记不了，你是不是还要告相应的机关，说他们不作为。所以判决有效的话，会带来一系列的法律上和现实当中的冲突。《土地管理法》第63条有一个明确的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。土地使用权给你限制了，你的流转会成问题，如果你卖房，等于同时处分了它的使用权，因为法律规定了是“不得出让”，属禁止性规定，如果你的买卖用这样的法律条文衡量的话，就是一个无效的合同。所以从认定无效来说，是有它的法律依据的。

　　然而，对于这样的一个判决，总的来说法律上是成立的，但是情理上是不合理的，这还要从我们立法的根源上去找一些具体的问题，要解决问题只能从立法的角度想怎么把这些困难扫除掉。

　　首先，农村的房屋基本上是农民自己出资建造的。第二，只要是在批准给他的宅基地上进行的建造，应该说他取得这个土地的使用权是没有违反国家法律的规定的。另外，关于农民房与城市房屋的所有权是否有区别，我觉得如果仅仅从房屋所有权的角度上去看，应该是没有区别。说有差别，这些差别在于一个城市的房屋肯定在城市规划区域内，而农村房屋都是在城市郊区，它的土地性质是有所不同的，城市房屋的建设位置是在国有土地上，而农村房屋是建在集体土地上，土地的性质有所不同。还有一个是规划的审批是不太一样的，城市房屋是由规划管理部门、行政机关依法进行审批，而农村建房据我了解是村里面讨论、研究通过，然后报到乡镇一级批准，县政府一级备案就可以了，是规划审批的手续上的差别。

   为获拆迁款，农民起诉原先与城里人签署的房屋买卖合同无效，法院判各自返还引争议，近日，某市人民法院对一起城市居民购买农民房屋的买卖合同纠纷案件进行，审理并做出判决：范某与常某签订的房屋买卖协议无效。1999年3月6日，农民范某与市民常某签订了一

　　农村的房屋能不能自由买卖？《土地管理法》等相关法规对宅基地的规定是否限制了农民处分房屋的权利？宅基地的使用权和宅基地上的房屋所有权是否可以分别转让？

　　据我所知，买农村房的有俩种人，一种是城里的居民，另一种是在农村集体土地上生活的农民。买卖房屋的行为是否都有效？国家基于什么样的考虑要限制了农民处分房屋的权利？宅基地的使用权和宅基地上的房屋所有权是否可以分别转让？

　　实际上相关的法律对农村房屋的买卖是做了一定的限制，因此应该说农村的房屋至少在目前是不能自由买卖的。国务院有过这样一个文件，没有限制农民卖，但是却限制居民买。这样的话，就等于农村的房屋是不能自由买卖的。另外，土地管理法对于宅基地的规定肯定就是限制了农民住房处分的权利，因为宅基地的使用、申请是有一定程序的，而且它也规定了谁有权申请宅基地。实际上这就是说，无权的人就不能使用宅基地，不符合这个条件的就不能使用宅基地，房子和土地没法分开。所以你只要买这个房子，使用这个房子，你就是使用了这个宅基地，就是取得了这个宅基地的使用权，也就发生了宅基地使用权的转让。

　  农村的房屋买卖，现在有没有法律或者是行政法规有禁止性的规定，房子不能卖给谁，谁不可以买。但是，农村的土地是一个特殊的主体，他的特殊就在于既不属于国家，也不属于村民个人，而是属于村集体。你在宅基地上建的这个房子，在你村集体内部的自由买卖，这是没有问题的。可是允许农村房屋的自由买卖只限定在他这个集体的内部，这个和土地管理法所规定的所谓一户一宅又有一定的矛盾。从外部来讲，将农村土地使用权向本村集体成员以外无限的扩大，行不行？法律既然没有这种限制性的规定，应该说就是可以的，我卖给本村的人也可以，我卖给外村的人也可以；我卖给农村的人也可以，我卖给城市人也可以。

　　宅基地的使用权和宅基地上的房屋所有权是可以分别转让的。农民房屋的所有权和宅基地的使用权是分离的。农民只对宅基地有使用权但没有处分此使用权的权利。所以当农民在法律允许的范围内转让其房屋时，只能转让其对房屋的所有权，而房屋所占的宅基地的使用权是由农村集体经济组织转让给购买方农民的。

　　土地法为什么没有说做出规定禁止他买卖，或者是禁止向城里去买卖，我想这不是法律的一个漏洞，而是目前，如果法律做了这种规定，显得是很被动的，因为他可能跟所有权、物权的基本原理是相冲突的，所以法律目前把这个空白留给谁了呢？留给现实需要调整的政策或者是其他的文件去调整，以保证法律的相对稳定和严肃性。这些政策的东西可以迎合实际的需要做一些规定，所以像国务院的这些规范性文件，或者是北京市政府的规章也好，它就是迎合了目前对于农民和农民所栖息的赖以生存的土地的特殊保护。

　　房屋作为不动产，与土地有密不可分的关系，房屋所有权与土地所有权的权利行使方面必然有紧密关联。在土地私有化的国家，土地的所有权人和房屋所有权人往往是同一主体，转让时两个权利通常也一起转让。而我国是社会主义国家，土地公有化，房屋的所有权和土地所有权分属两个不同主体，行使权利时必然会相互影响。目前我国《物权法草案》对宅基地使用权的转让也有所规定，估计以后会通过正式立法解决房屋所有权和土地所有权之间的问题。

　　谁有权购买农民的房屋？村经济合作社是否有权签订宅基地有偿使用合同？

　　根据刚才的说法，农民的房屋归农民自己所有，农村的宅基地是村集体所有，房屋的所有权人常某和集体土地的所有权人村经济合作社，都对房屋的处分做了相应的约定或者授权，法院还判决房屋买卖无效，为什么？在这里面，村经济合作社，或者是村委会，是不是有权签署土地的有偿使用合同，或者说转让集体土地的使用权。

　  依《土地管理法》第十条的规定，村经济合作社有权对其享有所有权的宅基地进行使用、收益和处分。那么，村经济合作社应当有权签订宅基地的有偿使用合同，但同时应履行有关农用地转用审批手续。

　　这是特别具体的一个问题，有些东西不是说法律是怎么规定的生活当中就是怎么操作的，按说从所有权的角度上来讲，我既然作为一个所有权人，我当然有权利去处分它。但是宅基地实际上到底是不是村民能够自治的范围，从宅基地的审批来看，要经过乡一级政府，县一级政府最后审核批准，才能生效。因此，他没有权做这个决定，他没有完全的处分权。

　　村经济合作社作为土地所有权的合法所有者与城市居民常某签订了土地使用权合同，并且常某支付了使用权费用。但前面已经提到现行法律规定享有农村土地使用权的主体只能是村民，根据《合同法》第五十二条关于合同无效的规定，该合同违反了《土地法》法律规定，应当归于无效。

　　如果现行的这种体制不进行改变的话，还会有一些问题，农民已经进了城了，他在城里已经安了家了，他仍然可能在农村再安一个家，占一块地方，因为我有这个权利，因为谁都会看到这个利益。我现在把房子全都盖满了，我就等着国家征地，一征地，我就得到补偿。

　　现在农村房屋的转让问题，没有一个很规范的规定，没有像城里一样的，产权买卖一定要有产权。对于房产的流转问题，怎么确认它合法，我觉得应该实事求是，应该从现有的法律制度来判断，不能用城里人房产的买卖手续来套农村房产的买卖手续，这是不合适的。所以我从这个案子分析来看，村经济合作社应该是所有权人，通过收取宅基地的使用费确认转让是有效的。

　　对于农民这种房屋的销售、买卖做出这样严厉的限制肯定是不合理的。市场客观上已经存在了，原来的房子必然会有一些客观上的空余出来的，你让它空在那儿，或者是拆掉，明显的对于财产价值的发挥，以及对当事人的利益都是不利的。所以立法是不是考虑在这方面要做一些完善。当然，有几个前提，第一要严格保证农村的安定，农民的基本生存问题，这是一个起码的原则；第二要保护耕地，要严格保护耕地。在这样两个前提条件之下，充分尊重所有权人对自己的房屋也好，土地使用权也好的处分权。

       为获拆迁款，农民起诉原先与城里人签署的房屋买卖合同无效，法院判各自返还引争议，近日，某市人民法院对一起城市居民购买农民房屋的买卖合同纠纷案件进行，审理并做出判决：范某与常某签订的房屋买卖协议无效。1999年3月6日，农民范某与市民常某签订了一份房屋买卖协议。

　　对于确认合同无效的请求是否有时效限制？

　　根据《民法通则》的规定，当事人请求法院确认合同无效的诉讼请求应在其知道或者应当知道合同无效时起两年内行使。但超过诉讼时效期限，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。

　　确认合同无效的请求权应当是不会受到诉讼时效限制的，民法通则当中规定的诉讼时效我理解它应该适用于债权的请求权。但对于确认合同无效的这个是一种确认之诉。从诉的性质上来讲，它不应该受到民法通则规定的两年时效的限制。但是这里面也应当注意一个问题，合同确认无效之后，已经依合同履行的或者是取得的财产，应当是属于一种不当得利。在这个前提之下，对这个不当得利之债的请求权，应当适用诉讼时效的规定。

　   合同的无效它的直接后果是一个过失责任的问题，缔约过失责任的问题，缔约过失也算是一种债，也有时效的问题，法理上应该是适用民法通则规定的两年的时效，但是怎么来起算这个时效。从本案的情况来看，本身不是一个有效的合同，这种行为也一直在持续，为什么说它在持续，因为从法律上他没有发生买卖标的权属的转让，我认为还没有开始起算，就不受到两年起算的约束。

　　引发的社会思考？

　　应该说我们这个案件讨论还是特别有意义的，因为它引发了许多社会思考，包括土地权属制度，房屋登记制度，时效，法律与法律之间的冲突等。这么多问题大家提出来，希望各位专家能总结一下，使我们立法部门、司法部门以及行政部门，在制定法律、政策方面能够更严谨一些，执行法律的时候更公正一些。

　　第一我觉得要修改土地管理法第63条，因为宪法里面没有做出相应的限定，这样的限定也违背了市场规律。第二，农村房屋登记制度一定要有一个相应的立法，否则的话，确实会产生很多混乱。

　　我自始至终在考虑，法院对于同一种案件会判出两种不同的结果，这种不同的结果对社会的影响，因为咱们国家不是判例的国家，这样的话，会形成一种社会涟漪。目前来讲不同的反应会给买卖的双方形成误解，我依据什么，怎么才能合法，他判败了，他判胜了，我该怎么办？不要让大家对法律失去信心，法律上的争议和实际上的争议也应该是我们立法机构应该考虑的，因为我们现在更多的政策，包括一些部门规章，是不是能够切合实际，这也是应该值得我们立法机构考虑的。

　　就是说法院在处理具体案件的时候，当遇到法律、法规规定相矛盾、冲突的情况下，没有具体的、明确的法律规范可以遵循的时候，应该尽可能地援引更高一层的法律。

　　假设现在的审判人员能把现在的法律按照立法者的本意，正确地在法律生活当中加以利用的话，很多的问题就不会存在了。

　　第一点，宪法的这种修改表明了我们国家对于私有财产所有权的认识。所以其他的法律，行政法规，包括政府规章，包括所谓的政策，都不应该与之相违背，凡是与宪法的原则相违背的，侵犯公民合法财产所有权的，包括侵犯它的所有权中权能的行使的，都应该进行修改。第二点，法律与法律之间，下位法与上位法有矛盾相冲突的地方，这在我们国家是特别严重的。我们各级政府制定的政策、规章、法规都不能够与国家的法律相违背，相冲突。如果有这种情况，应该及时加以修正。第三点，都是法院却判出不同的结果，这种情况是不允许存在的。作为上一级法院，直至最高法院，都应该就这样的判例做出评价，统一判例，进行纠正。第四点，我觉得这个案件本身还反映了一个问题，就是要保障买卖的安全，要维护买卖的诚信，对于这种不诚信的应该进行惩罚。以示法律上的公正，法院的公平。

　　就目前而言，向非村民转让房屋是不符合法律规定的，对这样的买卖合同可以认定为无效。这也是符合《土地法》的农村耕地保护政策，防止一些村民和集体经济组织为了经济利益通过出售宅基地上房屋的方式违法占用农村用地(特别是防止占用耕地)。第二，应当尽快通过完善立法解决宅基地使用权与房屋所有权之间的矛盾。在保护耕地的前提下，可以明确规定允许农村房屋可以买卖，同时宅基地使用权也随之转让。但转让的同时，如果是非村民购买，还应当支付土地使用费给集体经济组织。