忽悠二：“一房一价”能让房价大减速

南京市出台了由物价部门行政性限制房价和限制房价增长幅度的价格管制办法来控制价格，而不是改变供求关系来调节价格。《房地产法》第六条规定“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合、管理全国房地产工作”。《房地产法》中并没有授权地方政府有权将商品房定价列入“定价目录”中。但按法中的授权，建设部早已将商品房列入了市场调节价的范围之中。民众们会疑惑中国的法律执行中，国务院建设行政主管部门依法授权发布的文件是否没有地方政府下发的文件有效，地方政府是否可以将《房地产法》中已明确的商品房市场调节价格变为政府管制价格。

忽悠三：中国的房价要继续涨20年

经济学家大胆断言，“中国的房价要继续涨20年”、“2008年之前房价只涨不跌”……房价跌了对国家经济冲击太大。没有任何一种东西是只涨不跌的，不管有多少看起来充分的理由。而且房屋价格涨其实本质上讲是土地在升值，就房屋建筑本身来讲是不断贬值的，因建筑本身越来越陈旧。所以，就算只涨不跌，说到底也是地价只涨不跌。另外，房价下跌只不过让炒房客血本无归，让经济发展适当地放慢脚步，对银行影响不会太大。

忽悠四：商品房供不应求

现象的背后是部分开发商囤地，本来应该当年施工的项目延期施工；本来该卖的房子内部认购、虚构买卖事实、囤房销售。每年，大量拍卖的土地被开发商囤积、众多空置的房子无人问津。而房地产商却在大呼“供不应求”，土地稀缺，没办法才涨价。随着地价的升值，这些囤积的土地以及房子被卖高价，牟取暴利。从某些热门板块5年前的地价跟现在地价相比，这里的差价悬殊，而这些地甚至更早的地现在才刚刚进行开发，或者正在进行大规模的后期开发。

忽悠五：房贷新政打击自住房

927文件对国内的房地产市场的住房消费与投资作一个严格的区分。因此，国内各商业银行的住房消费信贷政策就是要鼓励个人自住性购住而要对投资性购房则进行某种程度的限制。也就是说，对于城市居民的住房消费，新银行信贷政策是采取保护及鼓励的方式，仍然采取较低的住房贷款的按揭比例，比如 90平方米以下的20%，90平方米以上的30%。利率仍然采取是优惠利率。但是这必须是自住，必须是第一套住房消费贷款。

忽悠六：房贷新政降温楼市

“提高房贷首付”，究竟能否抑制房价增长过快？却是各说各话。毕竟长达两年的房地产宏观调控，让多数人对各种政策的效果，已经产生置疑与信心动摇。纯粹的“提高房贷首付”，而没有其他相关措施的配合，光靠“提高房贷首付”，是不足以一次性解决当前市场需求旺盛之压力的。毕竟，目前的楼市“病症”是，来自四面八方、国内外的热钱、资金湧进，导致的货币流动性严重过剩，并以房产为主要投资、投机标的，在这种情况下，仅只是一视同仁的垫高购房成本门槛，而不考虑购买实力的差异，实际上是对有自住需求却财力不足者的驱赶。从这个角度观察，“提高房贷首付”对楼市所产生的降温效果，牺牲的恐怕是众多小老百姓的购买权益。虽然，楼市买气滑落也会带来房价逐步回归合理的“副作用”，但以现在房价之高，根本“缓不济急”！

忽悠七：高地价导致高房价

土地供应量是影响地价的因素之一，但不是决定性因素。土地成本推动只是很小的一部分，开发商将房价上涨全归于土地问题，是站不住脚的。许多开发商为了遮掩暴利真相，将责任推卸到政府身上，认为地价高才导致了房价高。这种谎言早已被国土资源部在全国范围内展开的调查结果所揭穿：北京市土地价格在商品房成本中占22.98%，上海占16.15%，广州仅占11.4%。最近两年，地价虽有所上涨，但考虑到房价同时也在上涨这一因素，地价在房价中的构成相差无几，甚至，在一些房价上涨速度快于地价上涨速度的地方，地价在房价中所占的比例其实是在下降的。

忽悠八：人民币升值推高房价

美元年利率比人民币高出2.46个百分点，就是人民币一年升2.46%以上的，把美元换成人民币才有收益，并且要扣除货币兑换费用。如果通过炒房获利的话，还要扣除契税(目前北京是3%，则一买一卖就是6%，上海是1.5%，《契税暂行条例》规定的范围是3%-5%，低于3%的会随时恢复到法定水平)、营业税(五年内转让5%)、所得税、中介费。同时，人民币对美元是升值的，对欧元却是贬值的。人家外国基金是不是象一些糊涂的，不喜欢深入思考的人那样笨呢？外国基金是在几年前买中国房产还是现在买？现在是抛售获利，还是买入？

忽悠九：房价不是大涨就是大跌

国外和国内的房地产市场的发展规律都表明，在供小于求时，商品房价格主要由供求关系决定；供大于求时，商品房价格主要由成本决定。房价受成本的影响比较大，市场决定价格的因素在减弱，成本决定价格的因素在上升。由于土地的稀缺性，土地价格的上扬将提高商品房的成本。随着人们生活水平的提高，对居住环境品质的要求不断提升，投资环境不断增大，建筑安装成本增加，因此房价的成本构成中，有一大部分是不可能下来的，房价大跌的可能性比较小。

悠十：加息能降低房价

除去与开发商交易的售价部分，税、费、息是房价的隐含内容。房贷利息本是房价负担的重要组成部分。每一次加息、加大利息成本只能加重买房者的负担、推高实际房价，这是不言而喻的。由于按揭贷款买房几乎是中低收入阶层唯一选择，加息对他们的负面影响立竿见影。很多贷款买房的家庭因为2004年以来累次加息，每月要被多掏走四五百元，而且这些家庭往往月收月支，没有机会解套。加息会让中低收入者更容易拥有房产吗？