十二、暴利玄机何在正因此，开发商对囤地情有独钟。

由首都经济贸易大学洪亚敏教授主笔的《2004年中国房地产市场年度报告土地市场分报告》显示，1998年至2003年，全国“土地购置面积”的年均增速为32.4%，明显高于同期房地产开发的“施工面积”、“竣工面积”、“新开工面积”以及“商品房销售面积”的年均增速，全国待开发土地面积逐年增加。最近6年里，有6.6万公顷的土地闲置未动，比近3年全国房地产企业完成土地开发面积的总和还要大。

这些开发商为何囤地不用？目的之一就是坐等土地升值。

目前，在北京有房地产开发商将近4000家，但真正有开发实力的不足500家，而大部分开发商靠土地运作照样生存。

上海市土地问题专家朱林兴教授指出，目前市场上销售的商品住房用的大多是2003年7月以前取得的土地，价格非常便宜。而几年后，地价倍增，转手就是钱。

上海某投资集团一位负责人坦言，一直以来房地产开发商几乎没赚过产品的钱，整个行业的利润来源主要是土地利润。在中国房地产业的20年发展史中，开发商一直依靠“资源理论”获利。

二是开发中爆炒概念，放大在建楼盘的附加值。

开发商们对制造、炒作概念，比提高产品的质量更热衷。

所谓亲水概念、大学概念、休闲概念、地铁概念、奥运概念、世博概念……不一而足。其“赢钱捷径”是“创造概念——炒热概念——托出楼盘——拉动房价”。

譬如轨道交通概念，就成了上海开发商的一大卖点。这对购房人的真实意味是：因为你买了一次单，所以你得买第二次单。

因为轨道交通作为公共产品，是由政府用财政投资建造的，而政府的财政支出源自纳税人的钱。

通过各种途径取得地铁周边地块的开发商并没有因为建造地铁而多付钱，却通过猛炒地铁概念，最终让购房人掏更多的钱。

三是销售中操纵市场、拉抬房价。

2005年二三月份，上海市房屋土地资源管理局集中查处了一批违规售房、哄抬房价的开发商。其中一处楼盘499套房子成交了1707次，合同撤销1238次……

越是高价楼盘合同撤销率相对越高。一位朱姓代理商说，合同频繁撤销多是开发商与中介联手炒作的结果。

开发商操纵房价常用的“三部曲”——

先让中介在开盘前一周就陆续雇用民工排队，制造紧张气氛；然后，在开盘时，让部分房源被中介或内部员工等虚拟“客户”，以高于申报价格10%到20%的高价签订合同；中介以此价格为“标杆”，开始到排队的真实购买者中去兜售，哄抬价格；这时，真正的买房者中开始有人憋不住“上钩”，以高价或加价从中介手里买进，购房者中随即产生“羊群效应”，引起大批抢购；最后，开发商开始大量出货，中介手中的房子也乘机出手。

等大部分房源售完时，开发商再以各种理由，撤销当初“演戏”时所订的高价合同，收盘谢幕。

此外，房地产行业高利润的一个主要来源是偷漏税。在北京市地税局公布的2004年二期欠税公告中，15家欠税企业绝大多数为地产企业、建筑公司，且欠税金额巨大。

有学者分析，那些着意宣传“暴利”有理的人，说明了地方政府已被“挟持”，其实有些就是“官房勾结”。一些房地产商在短期内成为富豪，不是凭正常的市场竞争，而是利用政府权力对城市弱势群体及农民通过土地资源获益，打着市场的旗号，卖着市场的价格，享受着计划的优惠。

十三、揭开房价成本面纱

当中国房地产业以超乎常规的速度发展时，房地产的利润到底有多少却成了解不开的谜。开发商知道却讳莫如深；购房者觉得房价高得离谱却无力证明……

 建1平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？房地产商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。

2005年8月，福州物价局公布房价成本之举措在业内掀起轩然大波。一份楼盘的成本清单，让开发商蒙了：不是市场经济吗？一个愿打一个愿挨，嫌贵你可以不买，成本是商业秘密怎能公布？

这之后，围绕着要不要公布、能否进行真实核算、公布房价成本到底有什么意义等问题，在广大民众、学者和房地产开发商之间展开了激烈的争论。临了，相关部委表态：公布房价成本“符合群众利益”。

房地产业关系国计民生，“居者有其屋”又是全面建设小康社会的主要目标之一。无论如何，房价应更接近真实成本。政府有责任适当干预，让开发商保持合理利润而不是暴利。

公布房价成本之举，被《南风窗》杂志评为2005年“为了公众的利益”年度组织奖。

建1平方米商品住宅到底需要多少钱？

2005年8月上旬，记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。

经测算，开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。

在全国35个大中城市中，福州市的房价位于中等水平。来自福建省统计局的数据显示，2005年上半年福州市商品房平均销售价格为3587元/平方米，同比增长11.64%，其中商品住宅销售价格为3228元/平方米。福州市物价部门对当地挂牌出让的101块地逐一进行了成本核算，结果显示，商品房的社会平均开发成本在2019元/平方米至2305元/平方米之间。

为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，记者选取了福州市一个较有代表性的中档楼盘（福州××花园），按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达60.2%。现粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”—————

福州××花园（8月上旬，楼盘销售员告知销售均价3900元/平方米左右）

1.地价：683元/平方米。2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，小区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23.7%，总建筑面积为48.5万多平方米，其中商业建筑面积为1.45万多平方米。将地价摊入小区建筑面积，可得出商品房的地价成本。

2.土建和安装成本：875元/平方米。这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。

3.配套建设费用：486元/平方米。这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。

 4.开发商的运营成本：390元/平方米左右。这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告收入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10%。

综上所述，保守计算该项目总成本约为：683+875+486+390=2434元。开发商利润约为：销售均价3900-总成本2434=1466元。

开发商利润率为60%左右。

十四、房产“清单”背后折射的暴利玄机

相对于房价畸高的上海、北京等热点城市，福州属于房价中等的二线城市。而记者选取的这个楼盘无论从销售均价和开发档次看，在当地属于中档或稍偏上水平，有较大的代表性。这份清单显示，相对于开发成本而言，这一楼盘约60.2%的利润率明显过高，房价偏离了真实成本，而开发商动辄以开发成本高为高房价辩护显然站不住脚。

一是正常的房价应该是成本加上合理的利润。因此衡量房价是否正常、房地产利润是否合理的关键，是房地产开发建设的成本。而通过对商品房的相关费用等成本进行细化测算，发现一个楼盘每平方米的真实成本也就两三千元，而销售均价有的却达到了四五千元，有的利润率高达90%。福州市物价局负责人表示，根据有关法律法规规定，企业自主定价需要以成本为基础定价，低于成本的低价倾销和大大高于成本的暴利，都是与相关法律规定相悖的。

二是表面上看60%的利润率算不上什么，可房子不同于普通商品，它总价高，意味着开发商能够轻易获取巨额利润。还以福州的这一楼盘为例，老百姓要买一套100平方米的房子，总价是39万元，按其60%的利润率，意味着开发商每平方米赚1466元，一套房子就赚14..66万元。照此推算，这一建筑面积达48万多平方米的楼盘，可获利7亿多元。

三是“清单”显示地价（指挂牌出让的土地）在房价中所占的比重并不是很大，开发商所持的“地价决定论”站不住脚。在这个楼盘中，地价所占比例约为17.5%。据福州市物价部门对该市市区商品房社会平均成本测算，地价占房价的20%左右。

京城一位开发商坦言，从长期来看，这轮房价上涨带来的是整个行业利润的下降，而短期内一些掌握土地资源的开发商就莫名其妙地获得了利益。从某种程度上讲，房价上涨，土地、拆迁费用也增加了，甚至带动建筑材料也可能上涨。比如1平方米上涨200元，最终开发商可能获益几十元，但是大家利益均沾，可只有房地产商扮演了“黑心人”。而房价如果下降，要承受的就是开发商。但由于大家短视，每个人都希望上涨。

那么，房价是否如开发商所言，由供需决定呢？记者在采访中发现，一些开发商善用“虚拟成本”、“虚假需求”、“预期价值”、“设计概念”等来为其高房价自圆其说，如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产……珠海某楼盘，本来位置较偏，远离市区，但开发商极力渲染企业的品牌效应和预期中的跨海大桥将带来诸多便利等，房价随之被炒到每平方米5900元以上。通过炒作概念不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本，而这正是开发商获取暴利的玄机。面对这块虚增的高额利润，目前缺乏有效的约束与监控，而这恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。

A.成本测算：能否撬开房产暴利坚冰？———物价局局长实话实说

福州市物价局于2005年8月份在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，这无异于一枚重磅炸弹，在房地产界掀起轩然大波。有关人士称，这是第一个用准确数据揭开房产内幕的范本，并有可能产生多米诺骨牌效应。记者随即专访了福州市物价局局长朱光华。

———信息长期不透明滋生房产黑幕

记者：当前一些城市房价过高，被不少消费者视为黑幕。测算并公布房价的社会成本有何现实意义？

朱光华：房地产这个行业，不少人说是暴利行业，所以政府要调控房价。其实抓住了信息透明度问题，就抓住了楼市调控杠杆的最关键部分。房地产行业是一个非常不透明的行业。在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，开发商很清楚成本是多少，购房者却一无所知。物价部门为促进房地产业健康发展，应该公布开发商的成本，提高信息透明度，解决买卖双方信息不对称的问题。

记者：公布商品房成本，对购房者有什么作用？

朱光华：可以帮助购房者明明白白消费。购房者掌握了相关信息，可以改变交易价格完全受开发商主导的局面，进而在购房者和开发商之间形成一个价格的合理形成机制。

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