房地产内部运营管理红利时代。为达成经营指标， 精益运营 的操作流程就显得尤为重要。其中，降本增效的意识、精益成本的管控是实现经营目标的重中之重。

针对项目的不同阶段，我对精益成本的管控有以下几点理解：

一、土地阶段拿地前期的成本管控重点

1、前期当地政策的研究、分析

项目的前期研究是项目成本测算的基础环节。前期研究所获取信息是否全面、准确，对项目定位、产品方案、预计利润等环节至关重要，前期研究是成本管理的起始点，前期发展部需充分了解当地市场，掌握项目所在地特殊政策及规划要求对造价的影响，使该阶段成本目标能更准确的编制，达到预控的目的。具体需注意以下方面：

2、深入调查地块周边现状，施工组织难点，市政接口调研、报批报建风险点

当项目地块确定后，需要充分了解当地项目周边的工程现状、市政接口的要求、报批报建的基本程序和风险点。如果忽视了某一关键点，也会增加大量的成本，故在该阶段成本目标编制时，必须对上述关键点多加关注，进行预控。具体需掌握的事项如下：

二、设计阶段的成本管控重点

2.1、概念、规划设计阶段

本阶段的主要内容为：确定产品及配比、交通系统、组团布置、停车方式、公建配套面积等。阶段设计的优化阶段应邀请物业公司、项目部人员，会同设计管理部等相关部门共同参与、共同探讨。此阶段，设计中需关注的问题有：公建配套不可贪大求全、组团布置与规划应关注后期物业管理的长期成本，以及土地是否得到了充分利用等。

概念、规划设计阶段关注要点如表3所示：

2.2、方案及初步设计阶段

方案及初步设计阶段是规划设计阶段完成后的下个阶段，此阶段的设计成果主要包括以下内容： 建筑（体形、立面、平面、功能分区、节能方案）、地下室、景观软硬景基本布局、供水、供电、消防、排水、 智能化工程 的方案。

此阶段设计的关注重点在于建筑本身以及景观方案。 同时，在这两个方面进行设计优化的难度也是最大的，成本与设计的矛盾往往会在此阶段体现出来。 因此，在涉及建筑方案的成本优化工作中，成本人员必须把握以下原则：

（ 1）以客户需求与产品定位作为优化的基本准则。 不提违反上述准则的优化建议，但对超过上述准则的“过剩设计”应提出优化意见；

（ 2）充分沟通原则。 涉及建筑方案内容的优化应充分沟通，充分了解设计的意图与目的，听取营销的市场需求分析；

（3）有理有节原则。 成本人员的“理”来自两个方面： 一是前述的客户需求与产品定位结论，另一个是项目的盈利能力。

（4）关注设计优化原则。 相对建筑与景观，设计优化在安装（水、电、消防、智能化）方面、地下室设计方面的空间会大得多，也会得到设计部门的大力支持。 在这些方面的优化成果往往同样是巨大的。

2.3 、 施工图设计阶段

施工图设计阶段标志着设计阶段已基本完成，该阶段的工作成果直接用于指导施工。 因此，该阶段需要明确统一工程做法、各种部品及材料的选择及主要模块的建筑标准。 严格按照集团设计的限额指标的进行控制。

在众多限额指标中，必须控制以下9个核心指标：

三、无效成本控制

无效成本 是指房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。 无效成本涉及设计、工程、成本、营销等各个业务环节，主要表现在以下方面：