2、拐点大小根据两会以后的政策而定

从05年出台调控政策来看，如果这些政策能得到切实执行，对于调控房价是积极有效的。但由于各种原因，部分政策仍未达到预期的效果。06年房价的走势仍然取决于中央政府调控房价的决心。“两会”以后，政府出台的政策将对房地产价格走势起到决定性的影响。

针对国内目前的房地产市场现状，英联研究认为，05年出台的一系列调控政策如果能够得到落实，能够非常有效地遏制房地产泡沫。但是，从政策的执行情况来看，由于不同集团的利益与中央政府政策相矛盾，使得调控的效果大打折扣。

保障性住房的建设将从根本上改变国内住房供给结构，同时，在目前购房压力巨大的情况下，中档房产市场部分需求将会转移购买保障性住房。保障性住房也会成为房地产价格走向的风向标，未来几年内中央住房保障政策的落实，对房地产价格将产生深远的影响。


二、中西部成为全国房地产投资热点区域


1、政府固定资产投资带动中西部经济发展

随着政府投入的不断加大，西部基础设施得到很大的改善。凭借西部独有的资源优势吸引大量东部企业。据不完全统计，东部地区已有3万多家企业到西部投资创业，投资总额超过6000亿元。


2、中西部房地产市场快速增长

中西部地区快速的经济增长和巨大的房地产市场开发潜力吸引大量房地产投资。中西部居民消费力有限，但是，大量的投资资金进驻弥补了本地需求的不足。同时，中西部城市对西部地区辐射能力较大，大量西部地区居民进入成都、重庆等城市购房置业，也在一定程度上弥补了本地需求的不足。

我们研究认为，中西部房地产空置将被快速增长的房地产销售所消化。


三、中部、东部区域二、三线城市成热点


1、国家经济发展战略布局、一线城市经济辐射带动二线城市经济发展

随着国家经济发展战略布局的调整，国家加大对中西部城市的投入；同时，随着一线城市的发展，对东部二线城市的辐射作用逐步显示。


2、二、三线城市快速城市化进程，直接扩大房地产需求

随着城市化进程的推进和居民收入的增长，国内二、三线房地产市场需求不断扩大。


3、激烈市场竞争促进房地产开发资金向二线城市转移

一方面，随着国内一线城市房地产市场日益饱和，土地资源供应进一步紧缩。一线城市房地产开发商对于土地资源的争夺日益激烈。

另一方面，随着二、三线城市城市化进程的推进，二、三线城市房地产市场需求不断扩大。在一线城市竞争日益激烈，土地成本高企，市场机会不断减少的情况下，大规模的房地产发展商也不断把触角延伸到二、三线城市房地产市场。


4、广阔的二、三线房地产市场成为房地产行业利润增长点

在一线城市竞争激烈的情况下，开发商成本必定逐步上升，利润空间进一步压缩。未来，二、三线城市房地产市场将成为新的利润增长点。

四、绿色地产、产业地产、城市重建、国际连锁酒店地产、集成地产成主流


（一）绿色地产

绿色建筑可定义为在建筑生命周期(选址、规划设计、施工、使用管理及拆除过程)中，以最节约能源、最有效利用资源的方式，建造最低环境负荷之情况下提供最安全、健康、效率及舒适的居住空间。绿色地产是现代地产的一种主要发展形态。

绿色地产体现了国际社会对现代人生活、居住、工作、游憩、出行等行为与自然环境相协调的先进设计理念。在能源匮乏问题日益严重，国际社会又未能找到有效替代品的严酷形势下，绿色建筑就成为保证人们生活品质、节约能源、避免浪费的一种有效措施。

“绿色”地产成为市场的热点，除了在高端市场上得到市场的认同以外，还有一个重大的推动力——政府“绿色GDP”。虽然“绿色”地产在建造成本上比一般地产高，在目前房价高企，普通百姓“购房难”的背景下，中低档次的“绿色”地产难以为市场所接受，但是，在政府的强行推动下，加上高端市场的需求，不可置疑，“绿色”地产将成为未来几年国内房地产发展的热点。


（二）产业地产

产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增值为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源，综合开发，集约化经营的新兴产业形态。

产业地产依据市场需求，制定产业地产主题开发规划，确立开发规模、档次、标准与空间布局，无论项目的定位、建筑设计的理念、开发运营方案的创意、营销推广的策略，都围绕主题，针对特定的客户群体来进行。因此，产业地产更加能够满足企业发展的需要，更加得到企业的认同

产业型地产投资带动了人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，给城镇带来的增值效应更是十分显著。地方政府更欢迎一些产业地产项目前来投资。

目前，中国正经历着一场探索经济增长模式，经济增长模式升级的革命。许多城市正在为探索和寻找新的经济增长点而迷惑。产业地产的推出正好迎合了各地政府的需求。同时，传统工业区、产业分散的局面面临着巨大的挑战。产业地产概念综合考虑促进产业发展的各种因素，弥补了传统发展模式的不足。也正迎合了企业发展的需求。目前国内产业地产仍处于初始发展阶段，产业地产有着巨大的市场空间。

（三）城市重建地产

近年来，一方面，政府加大对城市重建的重视程度；另一方面，城市规模日益增大的今天，新增土地难以满足城市发展的需求，全国各城市掀起了城市重建的热潮。

因为城市重建涉及大量拆迁补偿的问题，城市重建地产开发难度比增量土地开发更加困难。从目前的情况来看，一些好的项目房地产商积极性比较高，而一些容积率较高、地段比较偏远的旧改项目，房地产开发商参与积极性较差。但是，随着政府紧缩增量土地资源的供应，将会有更多的开发商积极参与城市重建项目，城市重建项目的竞争将会激烈化。

从房屋拆迁量的区域分布来看，东部、中部城市将成为未来几年城市重建低产的主要市场。


（四）国际连锁酒店地产

进驻中国经过20多年的发展，国际连锁酒店基本上已经熟悉国内酒店业市场状况。同时，在经历20多年后，在国内已经逐步实现本土化，在人才储备上已经做好了扩张的准备。

目前，中国国际旅游业、国内旅游业随着经济的发展也正逐步走向成熟，随着生活水平的提高，国内旅游市场日益扩大。在这样地的大背景下，国际连锁酒店正制定进一步扩张计划。

从国际连锁酒店在国内的布局来看，80、90年代，主要集中在一线城市。目前，在一线城市的布点基本上已经完成。此次扩张主要是由一线城市向二线城市扩展。

另一方面，国际连锁酒店往往拥有多档次、多品牌的酒店。以往进驻一线城市的酒店大多以高档酒店为主。此次国际连锁酒店的扩张，受制于国内二线城市的消费能力，经济型酒店成为主流。

从区域的分布来看，随着国内旅游景点的国际推广，国内一些著名景点成为国际连锁酒店布点的重要选择。另外，一线城市辐射范围内的二、三线城市也是此次酒店扩张布点的首选，主要满足当地国际贸易的商务需求。


（五）集成地产

随着城市土地资源变得越来越稀缺，同时也受制于国内发展商的规模。预计，在宏观调控政策变幻莫测的今天，预计未来3~5年内一线城市将房地产楼盘将逐步走“小而精”的路线。


“集成地产开发模式”，集居住、购物、教育、休闲等功能于一体，尽量在小区内解决居民日常生活的需要，更能迎合消费者的需求。

五、地产融资将会有新突破

1、银行紧缩贷款政策拉紧房地产资金链

房地产融资过渡依赖银行贷款，提高自有资金比例，土地使用权实行市场化出让拉紧房地产资金链。

2、房地产融资多元化

在银行信贷紧缩的前提下，房地产开发商面临着巨大的资金缺口，同时也促进了房地产开发融资模式的多元化发展。

3、香港房地产信投资托基金将成为外资信托的主流

一方面，大陆房地产市场融资渠道狭窄，欠缺退出机制，大陆房地产行业急需多元化的融资方式；另一方面，从香港到大陆的房地产投资商，他们比较熟悉大陆的房地产市场，普遍比较看好。特别对珠江三角洲一带的投资性房地产项目比较感性趣。相信未来将会有更多类似的基金在香港上市，“如果发展顺利，不出五年在香港会出现100多个内地概念的REITs

说的好，有道理．支持楼主

房地产融资过渡依赖银行贷款，提高自有资金比例，土地使用权实行市场化出让拉紧房地产资金链。
房房地产融资过渡依赖银行贷款，提高自有资金比例，土地使用权实行市场化出让拉紧房地产资金链。地产融资过渡依赖银行贷款，提高自有资金比例，土地使用权实行市场化出让拉紧房地产资金链。