麦卡伦地别墅位于以“龙脉温泉”闻名于世的小汤山镇，北距温榆河1.5公里，南距亚运村仅12公里。立汤路、京昌、京承、北六环、规划中轻轨5号线等多条线路瞬间到达，畅达的交通和良好的自然环境造就了定位于第一居所的麦卡伦地•新学院派别墅。

　新学院派别墅，强调“以人为本”，将著名的规划理念“新城市主义”运用于园区，主张建造充满人情味的新社区。其所关注的不仅仅在于建筑之间的差异性，更在于建筑之间的空间，采用“TND”法和“TUD”法进行社区设计，强调用绿化协调公共领域和私人住宅之间的过渡、将街道作为公共和私人相连接的生活场所。打破了传统意义上的集中大园林，从社区的平等和资源的均衡角度出发，在邻里中的路网布局中巧妙的划分出经济有效的七处景观地块，营造出极具特色的七大组团园林。如此，每一处园林都是小区的中心，每一个住户都可以在五分钟内享受社区丰富的资源，极大的体现了社区资源的均享和人性的平等。这一切，都源于新城市主义著名的“五分钟步行法”。

访谈图文实录


　　主持人：各位搜狐网还有焦点房地产网的网友大家上午好，欢迎准时光临我们今天2005年中国别墅人物的访谈。现在坐在搜狐嘉宾聊天室的老总是来自麦卡伦地项目同时也是众益家园房地产开发有限公司的常务副总池洪军。今天池总除了跟我们分享麦卡伦地项目的最新动态和信息，同时作为一个有经验的操盘者，他也会给我们分享很多关于别墅市场的走势和看法。首先请池总跟各位网友打个招呼。


　　池洪军：各位网友，大家上午好！


　　主持人：节目一开始，我们还是请池总把这个项目做一个简单的介绍。


　　池洪军：麦卡伦地位于以“龙脉温泉”闻名于世的小汤山镇，距离亚运村12公里。占地21万平米，由156套纯独栋别墅组成，每套别墅的地上面积在280-380平米之间，地下室约150-190平米。项目定位于新学院派别墅，目标是打造为亚北地区最精致的标志性别墅社区。


　　主持人：池总，麦卡伦地这个案名挺有意思的，请问有什么特别的含义吗？


　　池洪军：麦卡伦地的案名起源于美国南部得克萨斯州小镇--麦卡伦城，它以优美的自然景观和独特的地理位置吸引了众多富翁们的垂青，并迅速由一个名不见经传的小城镇发展成为一个富豪的聚集地，被誉为“富人的后花园”，城内高大的棕榈树、成片的绿地，满街的豪华跑车，鳞次节比的都铎式洋房，绝不输给任何美国的繁华小镇。我们给项目命名为麦卡伦地，就是希望她能够和大洋彼岸的麦卡伦城一样，给居住者提供一种优雅、舒适的居住环境，创造一种和谐的生活氛围。


　　主持人：北京别墅发展10年，项目的竞争越来越表现为开发商的境界、追求等精神层面的竞争，请您介绍一下众益集团的背景。


　　池洪军：我们神州众益集团始建于1993年，总部在大连，旗下设有大连经济技术开发区众益建筑有限公司、北京众益家园房地产开发有限公司、大连圣泰房地产开发有限公司、大连大平房地产开发有限公司、大连开发区华安房屋开发建设有限公司、众益物业管理有限公司等多家子公司。虽然麦卡伦地是我们在北京做的第一个项目，但在大连我们已有12年的开发经验，每个项目都会给当地市场带来一定的影响力，比如说去年8月开盘的阳光海岸，比同区位一墙之隔的项目贵出近2000元/平米，销售情况非常好，关键在于做出了风格和品质。


　　我个人认为，建筑是一段历史文化的载体，做建筑就是在做历史，做文化，是给人们提供一种生活方式。正如集团董事长关玉江经常说的一句话：“别墅不仅仅是一所房子，一个仅供其拥有者居住的地方，而且它还是能让你回忆起许多生活情节的地方。每当看到它时，你会想起许多人和事，它仿佛是你不离不弃的老朋友，可以世代相传。从这种意义上而言，它是一个承载人们生活的港湾，同时也承载着许多历史和文化。”所以，房地产开发企业在开发项目的过程中必须对历史负责，必须用强烈的社会责任感来完成对城市建设颇具影响的每一笔，更要有“开发一个楼盘，成就一座城市”的胸怀。

　主持人：我们知道北京的一些别墅区象天竺、顺义，给大家的感觉是万国城，多是欧美别墅风格的舶来品。麦卡伦地作为“新学院派别墅”，是一种什么风格？又蕴涵了哪些深义呢？请您给大家介绍一下好吗？


　　池洪军：我想先给大家解释一下什么叫新学院派别墅。新学院派别墅继承传统学院派原创的核心精神，融合传统学院派建筑文化与时尚艺术，讲究权威，注重精致的细节追求。其在建筑的表现手法上是一种略加改造的写实技法，更多地反映了当代人的生活方式和价值观念，提倡实而不华的整体风格，营造和谐融洽的邻里关系，建立生活便利与多重乐趣的住区文化……新学院派别墅是对传统学院派建筑的全新诠释。简单地说，就是融合与创新，并在细节上追求极致和完美。


　　主持人：听说麦卡伦地是中国第一个以“新城市主义”理念规划的别墅项目，是这样吗？


　　池洪军：是的。以前市场上有些项目也提出过这个概念，但真正以“新城市主义”理念进行全面规划的别墅项目，就是我们麦卡伦地。而且，麦卡伦地是由新城市主义奠基人伊丽莎白·普拉特女士亲自主笔设计的。


　　主持人：那么“新城市主义”这种理念的具体含义是什么？


　　池洪军：新城市主义是发生于美国八、九十年代的最新城市规划设计思潮，是一种创造和复兴城镇社区的理念。它并不是一种风格，而是代表了一种思想，代表一种新的规划时代的来临，甚至影响到美国政治家的规划思想，美国立法机构正考虑将其纳入立法。新城市主义被“纽约时报”称为美国近50年来最重要、规模最大的建筑运动。


　　新城市主义最核心的理念在于“以人为本”，倡导TND（传统邻里规划法）和TOD（公交邻里开发法），强调传统价值观、社区生活气息和邻里情感交流，主张建设多元化、可步行、紧凑的、多功能邻里住区，体现了其对人类自然天性的深刻洞察和理解。他们提出了著名的“五分钟步行法”：住区内每位居民在步行5分钟的范围内，都能享受到一切配套设施和园林景观，突出表现传统的小尺度和亲近行人的建筑空间。


　　主持人：听了您的介绍，我们感觉这样的充满人情味的社区真的很令人向往，也是北京别墅市场所需要的，那么众益是如何想到用美国的“新城市主义”思想来指导我们项目的规划设计的呢？


　　池洪军：2000年，一次偶然的机会，我们集团几位主要负责人实地考察了“新城市主义”奠基人伊丽莎白·普拉特和安德雷斯·杜安尼夫妇的代表作--位于美国佛罗里达州的“海滨城”。街道上那些多样化的、充满历史感的建筑，那些富有传统特色、小尺度和亲近行人的开放公共空间,以及那些生动、悠闲的生活场景，给我们众益人留下了深刻而难忘的印象。


　　回到北京,在取得位于小汤山镇的土地后，我们对别墅市场做了大量的考察和研究,发现象“海滨城”这样拥有“高幸福指数”的地方实在太少了，很多社区都给人一种冷冰冰的感觉。究其原因在于，不少别墅社区的规划存在较大误区，往往花费巨额成本营造大面积的水景和集中园林，想以此提升项目的整体品质，但实际效果却往往差强人意。不仅导致整个项目的物业管理费和容积率偏高，而且由于社区中真正能够享用景观资源的住户非常少，反而降低了更多业主的生活品质。


　　基于强烈的社会责任感，我们决定在麦卡伦地的规划设计中引入世界最新规划潮流--新城市主义，营造一个“以人为本”的充满人情味的、和谐社区。

在辗转引荐下，我们与伊丽莎白女士取得了联系，双方经过3个月百余个电话和70余封E-mail的仔细商讨，美国DPZ事务所最终接受我们的邀请，担纲麦卡伦地项目设计。此后，经DPZ引荐，又有美国MSI事务所和GD公司先后加入合作阵营。在此后近三年中，我们与美国这三大权威设计机构的设计师以“工作营”的方式展开了全方位的深入合作。


　　主持人：单单是规划设计和调整就花费了三年时间，这对于目前普遍强调“快节奏”开发的房地产市场而言似乎有些不可思议，你觉得这样做值得么？另外，麦卡伦地在产品上有什么独到之处？


　　池洪军：你刚才的问题问得很好，实际上，三年设计和调整，我们付出了高昂的设计费用和可观的人力、物力资源。但作为开发商，我们认为是值得的，没有什么遗憾。因为我们要缔造一件精品，一件艺术品。开发商是城市的建造者之一，所以必须要有一种责任感，做出来的东西，要对得起自己，对得起客户，对得起社会。


　　说到麦卡伦地的特点，有很多，这里我主要讲两点：


　　第一是社区规划。在我们的小区规划中，完全借鉴和采用“新城市主义”中“五分钟步行法”理论，强调邻里、分区和走廊，将公共空间的创造和公共建筑的选址处于项目规划之初的首要地位。我们在小区的主入口设立一个5800余平米的多功能会所，地块路网布局中巧妙的划分出七处景观空间，从社区的业主层面出发，营造出极具特色的七大组团园林。如此，每一处园林都是小区的中心，每一位业主都可以在“五分钟”步行时间内享受社区丰富的资源，极大的体现了社区资源的均享和人性的平等。如此规划，其主要目的在于加强小区内步行者的活动和非正式会面行为，因为业主才是社区联系的纽带。


　　第二是建筑立面。实际上，我认为别墅的风格气质与居住者或者购买者的审美品位之间存在着一种暗合。做为别墅的建造者应该用风格化的建筑满足人的个性化需要。在麦卡伦地，我们没有简单地完全照搬某一种建筑风格或者流派，而是在借鉴国外多种别墅风格的基础上，融合创新出属于自己的风格。在项目156套别墅中，每一套立面都是不一样的，无论是在色彩搭配上还是建材选用上，都力求做到完美；每一种立面都不存在死角，都是经得住揣摩和长久欣赏的。


　　主持人：那咱们在选择建筑材料的时候是不是也是比较麻烦呢？


　　池洪军：在项目建材选择、搭配和质感方面，从设计到执行都花费了很多的精力与时间。因为什么呢，俗话说“人靠衣裳马靠鞍”。材料选不好，整个房子就会很没有品质感。我们的建筑立面没有使用一点点涂料，而是组合、搭配了多种不同质感、极富表现力的建筑材料。我们的屋面是北京唯一一家采用拉法基整套屋面系统的项目。拉法基集团在建材领域有着80年的悠久历史，是世界上最大的建材集团。值得一提的是，屋面系统中有一个重要组成部分--铝箔阻隔膜，它能够反射90%的热能，有非常好的隔热效果，而且还有防水效果。采用全套的屋面系统使我们的成本增加了很多，但会给真正的居住者会带来更高的舒适度。


　　主持人：刚才我拿到我的同事给我的麦卡伦地的效果图，我感觉是北美的怀旧悠闲小镇，您前面提到的和谐社区可能恰恰契合了中产阶级对这种悠闲、平静的低密度生活的需求，您觉得麦卡伦地的目标客户会是什么样的人群呢？


　　池洪军：我们项目的客户是这样的一群人。他们年龄约在40岁左右，属于成功人士，在市区内有1~2套的高级公寓。有国外居住的经历，喜欢有内涵、有文化和有历史感的东西。性格稳重、斯文，谨慎、内敛，非常注重细节和品质，有一种谨慎的张扬，气质比较国际化。


　　主持人：听说麦卡伦地已经开始内部认购，是吗？


　　池洪军：是的，我们的内部认购从2005年元旦之前已经开始了，前期我们积累了很多客户，有不少老客户已成为我们的VIP金卡客户。在关注我们项目的客户中，多是有海外生活经历的人，一见到我们的模型，就找到了很多以往的感觉。现在还有一些客户到项目现场进行了实地考察，对我们的规划设计，尤其是立面的风格和气质表现出浓厚的兴趣和关注，并非常认可开发商做事的严谨和对细节的苛求，说明这些客户是很有鉴赏力的。借此机会我要向他们表示感谢，同时我要向所有关注我们项目的客户表达的是，这个项目是值得期待的！我们一定会给新、老客户一个惊喜。


　　

主持人： 麦卡伦地是去年下半年面市的，不过给业内的印象是项目的开发速度比较慢，宣传也很低调，令大家感觉有点好奇和神秘。您能不能给大家披露一下，这一年来麦卡伦地都在做什么呢？


　　池洪军：的确，这个项目如果按常规做，恐怕今天早就卖没了。但我们的追求是打造一个建筑文化的精神地标，我们要做亚北、甚至北京别墅市场的领军型别墅项目。更多的细节，希望大家试目以待，到时候欢迎大家去现场亲身感受。


　　网友海逸：请问池总，目前项目的工程和销售动态是怎样的？


　　池洪军：目前我们的样板区九套别墅的外立面已基本完成了，正在进行内装修。会所结构已封顶，内、外装正在同步展开。样板区预计在6月份完成，具体开盘时间暂时保密，不过到时肯定会及时告诉大家。


　　网友李天：请问池总是如何看待亚北别墅市场的发展前景的？


　　池洪军：亚北地区受奥运经济辐射影响，近年来交通、配套得到了极大改善，加上其本身优越的自然环境（小汤山、温榆河），这个地区目前已成为北京乃至全国实力开发商争相角逐的别墅热点区。今年亚北约有23个别墅新项目陆续亮相，潜在供应量约在600万平米，规模非常庞大，市场可谓一片繁荣。可以这么说，亚北将是继天竺、西山之后北京最具潜力的高档别墅区。


　　主持人：今天的时间差不多了，一些网友的问题也不能一一回答了，我们焦点网新闻中心会关注我们项目的动态的。最后请池总给网友做一个小小的总结。


　　池洪军：最后说两句话。我们过去常说这样一句话，就是“要想感动别人，首先感动自己”。麦卡伦地从无到有、从小到大，一路做到今天，这个过程已经把我们自己感动得“热血沸腾”，我们相信它会感动所有关注这个项目的人士。另外，有一句话我想送给网友：“对于世界著名建筑师而言，值得钟爱一生的作品不多，缔造者与艺术家的双重身份，确定了每一件作品细致磨砺过程，这些作品不因稀少而珍贵，却因过程而传世，有幸，麦卡伦地亦在其中。”最后向网友，尤其是一直关注我们这个项目的新老客户朋友们道一声谢谢！希望有时间、有机会到我们的接待中心、我们的现场去参观、指导，我们非常欢迎！


　　主持人：这段话也是契合了您和您的同仁们三年来辛辛苦苦的努力。谢谢池总今天光临我们的聊天室，以后我们会及时关注这个项目，或者我们去麦卡伦地的现场采访报道开盘活动，及时把这个具有里程碑意义的项目信息及其对整个北京别墅市场的影响，作为一个专业的房地产网站传递给大家。大家稍后的时候可以点击搜狐焦点房地产网的首页，看到今天聊天的图文实录。谢谢池总、谢谢大家！

兄弟，有没有麦卡伦地的施工图呀！
拿来学习学习哈，谢谢了。