2010年国内房地产市场延续了2009年以投机炒作为主导的市场状况，采取的政策只能是针对部分城市，因此，投机炒作热潮由一线城市全面蔓延到二三线城市。国十条等政策根本上就没有什么“最严厉”，仅是希望国内房地产市场逐渐回归到常态，回到房地产的基本功能上来，而且并没有真正落实。宏观调控政策没有改变整个市场的预期。
　　住房市场投机预期不改变，房价将如何调整是不确定的。住房市场打击投机炒作的工具如何使用也是相当不确定。2011年即使出台好的政策并击中市场投机炒作的要害，但不认真落实与执行，所起作用同样是十分有限的。2011年初见不到2009年元旦期间个人住房按揭利率全面调整的迹象。差别化的个人住房按揭贷款政策如何执行的不确定性，也决定了2011年住房市场的不确定。
　　住房“保障轨”及住房“市场轨”这种从香港及新加坡那里学习来的思路，不仅没有参考性，而且在实践中可能面临的问题更多。政府希望通过这种狭义的保障性住房来解决全民的住房问题根本就不可能。
　　2010年国内房地产市场又翻过了极度亢奋的一页。2010年无论是住房销售面积还是销售金额又创出历史最高水平，尽管其增幅比2009年有所下降。这无论是对国人还是对外国人来说，都会认为是不可思议的事情。
　　为何2010年政府出台了一系列房地产宏观调控政策，房地产市场就是无法得以调整？巨大的房地产泡沫继续在吹大。是政府政策的问题还是市场的问题？面对这样的市场，大家一定会百思不得其解。对2010年的房地产市场是雾里看花，那么对2011年的国内房地产市场更是不知道它会走向哪里。
　　其实，对于2010年国内房地产市场，其脉络是十分清晰的。首先，它承继了2009年以投机炒作为主导的市场，而且由于政府对房地产认知上的不足（即认为房地产市场价格只是部分城市价格过高，因此采取的政策只能是针对部分城市），从而使得这种承继由一线城市全面蔓延到二三线城市，甚至于全国各地。当全国的房地产市场都处于投机炒作热潮中时，全国房地产市场投机预期岂能改变？房价岂能调整？
　　其次，2010年出台的房地产市场宏观调控政策，尽管在媒体广泛的渲染下是什么最严厉的调控政策，但实际上国十条仅希望国内房地产市场逐渐回归到常态，回到房地产的基本功能上来。
　　试想，在现代世界文明史上，有哪一个国家、哪一个时期、哪一个地方房地产市场投机炒作会如此疯狂的？因此，严厉打击房地产投机炒作，让房地产市场回归它的基本功能是保持经济持续发展、减少社会矛盾与冲突最基本的要义，国十条等政策根本上就没有什么“最严厉”。当然，对于2009年借助于政府过度优惠的信贷政策及税收政策投机炒作者来说，这些政策是较严厉了。因为新的房地产政策要让这些政策回归常态。不过，国十条这些回归房地产常态的政策，到现在为止，并没有真正落实，80%以上仍然是纸上的文件（比如说，遏制房地产投机炒作的税收政策直到现在没有落实）。
　　在这种情况下，不仅无法通过房地产宏观调控政策来改变整个市场预期，而且住房投机炒作者会认为政府对房地产市场调控不会动真格，从而更为变本加厉地进入二三线城市的房地产市场。
　　第三，中国房地产市场是一个政策市，住房市场如何发展完全取决于政策。但是当政府出台新的政策不落实执行，这不仅无法改变旧政策惯性，而且也让政府新的政策信度逐渐减弱。再加上媒体对这些新政策反向渲染，在这种情况下，国十条能够起到的作用是十分有限的。这些就是为何“2010年住房宏观调控政策出台不少，但起到的作用则十分有限”的原因所在。
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