作为国民经济的支柱产业，房地产业是整个国民经济运行的“寒暑表”，而商品房价格又是房地产业运行的“指示器”，中央的这次宏观调控正是从价格入手的。因为一旦价格背离价值，价格超越消费者可承受的支付能力，即或没有政府的宏观调控，市场的自我调节也会跟踪而来，但这种调节是以“崩盘溃市”为代价的，产业自身要受到极大的伤害，社会也要付出巨大的损失。因此，政府及时有效的宏观调控，正是为了避免或减少这种伤害与损失，是非常必要的。这样，已经出现了问题的地区将得到“调理”，“祛病健身”，朝着健康的目标转化，没有问题或问题不大的地区，也可引以为戒，防患于未然。
　　这次市场调控的目标，除了“促进住房价格基本稳定”外，还涉及到投资规模、供应结构及市场秩序等问题，这是反映房地产市场运行状态最主要的四个方面，因此，也可以理解为这是一次全面的市场调控，旨在谋求整个产业的健康持续发展，建立起有序的机制和稳定的格局。从这种意义上讲，这次调控也在于推动房地产市场在全面建设小康社会的新的历史时期实现一次转型，即按照中央关于树立科学发展观、构建社会主义和谐社会的要求，认真总结近年来房地产业及住宅建设高速增长的得与失、经验与教训，进一步理顺新形势下住宅建设的发展思路，加快推进住宅产业现代化，在中国特有的条件下（人多、资源少、住房水平低、环境压力大），切实解决好广大群众的住房问题，走出一条中国式的人居事业创新发展之路。

　　一、坚持“人人享有”


　　中国政府积极响应联合国人居Ⅱ大会提出的“人人享有适当住房”的目标，高度重视群众的住房问题，实施了新的住房制度，住宅建设加快，住房发展出现了一些新特征：其一，住房面积高速增长。1999年底我国城镇人均住宅建筑面积约为19.6m2，至2004年底，已增至24.97m2，五年增长了5.37m2。“十五计划”中规划到2005年人均住房建筑面积达到22m2、2010年达到25m2，实际上到2004年已接近25m2了。其二，住房质量和人居环境有了较大的提高和改善。但是，住房的总体质量和某些重要的性能，与发达国家相比，还有一定的差距。其三，苦乐不均。地区之间，特别是社会群体之间，住房水平存在较大差异，有人有了“第二住宅”甚至多套住宅，而有人住房仍然十分困难。其四，存在某些不良消费倾向。少数人缺乏理性的消费理念，贪大、奢华，炫耀、摆阔。上述前两个方面，是市场表现的主要特征，存在的问题也在逐步克服和矫正之中。
　　市场经济的发展揭示一个规律，即人均GDP低于1000美元时，社会成员的利益格局主要表现为低水平的均衡，而超过1000美元之后，这种均衡往往会突破，呈现出较多的差异性，我国在2003年人均GDP已超过1000美元，所以,目前正处在社会发展的转折点。就住房而言，我国已达到户均80m2的阶段性水平，已进入若干发达国家新建住宅户型波动范围的下限，就社会平均水平而言，“平方米饥饿”状态已基本缓解，此时人们的消费结构也在进行差异性的调整，在住（购房）、行（买车）、育（教育投资）、健（医疗、休闲）等方面会各有侧重，这也是个转折点。社会住房将更多呈现多元需求的局面，随着收入的增加，不同的社会群体在不同的消费平台上将逐步改善与提高，并主要依靠市场化的途径去实现享有相应“适当”的住房。这也是1998年住房制度改革的基本思路，即实行住房的商品化、社会化供给，依靠市场调节，发展社会化的住宅生产与供应,满足多层次的住房需求,政府主要是制定市场规则，实施市场监管。

　　在这种体制下，实现“人人享有适当住房”的关键在于解决好低收入者的住房问题，任何一个国家解决弱势群体住房都不是通过市场途径，而是依靠公共财政实行住房社会保障。作为一项社会管理，这理所当然是政府应该管的事，我国实施的廉租房政策，也是新的住房制度的重要内容，是当前和今后长期应该抓好的工作，要像国务院要求的那样，“政府应该管的事情一定要管好”，“把财力物力资源更多地向社会管理和公共服务倾斜，把领导精力更多地放在促进社会发展和建设和谐社会上。”（2005年《政府工作报告》）
　　谈到解决中低收入者住房，一个不可回避的问题就是经济适用住房政策。目前的情况是，全国经济适用住房投资是负增长，占住宅投资的比重也有所下降，这与过去有关文件的要求不但相差甚远，甚至是背向运行。执行这项政策的难点在于经济适用房定位在具有社会保障性质的商品房，这种双重属性为实际操作带来了相当的难度，政府虽然提供了许多优惠政策，但是指导性的计划、市场化的运作难以形成强制性的约束，政策的优惠可能会流失在一部分并非需要社会保障人员的身上，而真正需要保障的人却未必受惠。这可能是少数地区另辟蹊径的主要原因。任何一项政策都有其出台背景及预期效应，如果背景条件变化了，或者遭遇操作障碍，或者实施结果不理想，就应该通过认真的调查研究，实事求是地加以完善或调整。

　二、重视财富和积累


　　“大拆大建”是中国建筑市场特有的风景。近年来，房地产投资规模高速增长，增量物业的总量在急剧攀升，是谓“大建”。但同时，我们也在“大拆”，前几年，每年城镇竣工商品住宅约3～4亿m2，但同时又拆掉占竣工量约40%的房屋（2002年竣工3.2亿m2，拆除1.2亿m2，占37.5％；2003年竣工3.9亿m2，拆除1.6亿m2，占41.3%）。被拆除的建筑，有的本不该拆，有的确实该拆，原因是多种多样的,就建筑本身来说，有的年久失修存在安全隐患，或超过安全使用期将“寿终正寝”，也有的是违法违章建设，影响规划的实施，也有的新建筑就存在质量安全问题，不得不拆除重建。这种“建了拆，拆了建”的游戏，如同一条沟挖了再填满，GDP是上去了，但财富并没有增加。
　　所以，增长不等于发展，物业的增加也不完全等于财富的积累，我们需要的是有效益的发展，我们得到的应该是可积累的财富。
　　住房是家庭价值量最大的财产，住宅物业是社会宝贵的财富。现在（2004年底）全国城镇住宅私有率已达80.77%。还有更多的家庭在准备购房，《物权法》不久将颁布，人们将十分关注住房的权属、价值、安全度、使用年限以及保值增值潜力。
　　这里有一组数据，值得我们认真讨论和研究：
　　我国拆除房屋（住宅）的使用年限估计在30年左右；
　　国家标准（《建筑结构可靠度设计统一标准》）规定，普通建筑（住宅）设计使用年限为50年；
　　土地出让条例规定，住宅用地使用年限为70年

　大量的住宅被拆除，个中原因虽然不同，但结果是一样的，即物业价值灭失，财富化为乌有；能源资源严重浪费；环境污染，温室气体增加。因此，必须规范既有建筑的拆除，首先是观念要转变，对有价值的建筑（包括文化价值）非但“必须”，尽量不要拆除，最大限度的发挥资源效能；其次是建立和完善论证、鉴定、审批制度，做到有章可循，减少随意性；再次是制定扶持政策，鼓励改造利用旧房，研究实用技术，为旧房改善更新提供技术支撑。这样,建筑(住宅)的生命周期即可得到延长,“短命”现象就会改变。
　　建筑设计使用年限是建筑物在正常条件下使用具有足够安全耐久性能的年限，是必保的下限（国家对使用年限的上限未作规定），超过这个年限并非必须拆除，只要关注其安全性，仍可继续使用。市场总是围绕着需求转的，在住房私有产权占主体的情况下，在没有技术和材料限制的条件下，超过50年设计使用年限、更安全耐久的住宅（如70年），是否会被市场接受或更受欢迎，值得研究。从财富积累和节约资源的角度看，适当延长新建住宅设计使用年限应该是可取的。
　　至于土地使用权到期后，地上房屋产权如何处置，《物权法》对此高度关注，国外也有类似问题，相信经过充分论证，会顺理成章的解决。
　　总之，物业来之不易，财富贵在积累，要走出“建了拆，拆了建”的怪圈，需要政府、开发商、设计施工单位及广大业主的共同努力才能奏效，在引导与调控方面政府应起到责无旁贷的作用。

　三、建设节约型产业
　　随着人口的增多、城市化进程的加快以及人民居住水平的提高，住宅建设和住房消费所面临的资源约束和环境压力将越来越大。住宅生产必须实现增加方式的转变，住房消费必须树立节约意识和风气。摒弃“高消耗、低效率”的生产方式和“高成本、低质量”的消费方式，建设资源节约型、环境友好型产业。近年来围绕这个课题，各地各部门以及相关单位在积极探索和试验，取得了可喜的进展，但有些难题并未破解。中央适时提出鼓励发展“节能省地型住宅”，是体现科学发展观、符合中国国情的战略选择。 “节能省地”的理念，言简意赅，取向明确，容易被广大消费者理解和接受，其核心是选择资源节约型的发展模式。——“占用资源少，环境负荷小，可循环率大”，具体要求就是“四节”（节能、节地、节水、节材）、“环保”（减轻污染，提高生态质量）、“循环”（发展循环经济）。实施的途径就是推进住宅产业现代化，建立起完整的现代化产业体系，逐步实现“优化资源利用，提高资源产出，降低运行消耗，减轻环境压力”的目标。

　　四、依靠内生式发展
　　我国住宅建设具有后发优势，可以利用与发达国家之间的技术和质量差距，吸收、借鉴其先进技术和经验，避免一切“从头做起”，少走弯路，加快技术进步的速度，实现跨越式的发展。例如，在轻钢（钢木）结构体系、砌块材料及涂料、围护结构及门窗保温隔热和高效遮阳技术、新型采暖空调技术、通风（新风）换气（热回收）技术、太阳能及其他可再生能源利用技术、厨卫设备节水、节电及智能化技术等方面，不少是从国外引进或者在购买专有技术及专利许可的基础上加以改进和提高的。
　　从长远看，中国巨大的住宅建设量、繁重的既有老旧住宅的更新改造任务以及广大农村住宅的改型换代和老年人住宅设备部品的开发供应等，完全走植入式的跨越和开发，成本过高，而大量的材料、设备和部品，既不可能也没必要全面引进，必须走内生式的发展道路，即主要依靠国内力量、技术和资源，在引进、消化、吸收的基础上，加快国产化的步伐，并开发和研制具有自主知识产权的技术和产品，尽快形成规模生产和配套供应，从而有效的提高质量降低成本，使先进技术更具普适性。目前在某些技术和领域，如浅层地能利用技术等方面的开发实践和工程应用，已经取得了很好的突破。

　　五、注重综合品质
　　最近，中日双方住宅专家对中日两国住宅性能认定制度做了些比较研究，我国的住宅性能认定借鉴了许多日本的做法，但又有自己的特点。
　　日本是依法（《确保住宅品质促进法》）对住宅性能进行认定（表示）的，按日本专家的说法，是为了解决住宅获得者对住宅性能的“不信任感”和住宅供应者希望得到消费者的“正确理解”而建立的一项制度。认定（表示）分为9类29条，每条分为若干个（2~5个）级别。
　　显然，这种认证表示更加注重单项性能及细部指标，而对相对成熟的户型以及普遍水平比较高的配套设施等，则不作为认定的重点，也不给出综合评价结果。我国则更加注重综合性能和整体评价，认定内容为5个方面，下面分解为200多条具体指标，但认定的级别简单明了，目前只有A级三等（1A、2A、3A），将来可能还有个B级。两国的两种认定（表示）制度在不少认定条目上是相同或相近的，总体上实质内容是大同小异，有些差异也都有其合理性，都是考虑了各自市场发育的程度，与大众的消费理念，居住习惯及价值观念是相适应的。
　　我们强调注重住宅综合品质是符合我国国情的，建筑要“适用、经济、美观”，住宅要具有多方面的性能，过分强调某一方面的性能或某些指标，可能顾此失彼有失偏颇。我们选择的五个方面的性能（适用、安全、耐久、环境、经济）几乎可以涵盖住宅品质的各个方面，并且可以提出相对客观的评价结果。对美观的评价可能会有更多的主观色彩，故没有单独列为一项。在性能分级上，我们借鉴了星级宾馆的做法，星级宾馆的评定有许多专业化的指标和评分标准，但评级结果只用星级数来表示，实践证明这已经能够较好地引导市场消费了，所以是可以效仿的。

　六、集成系统技术

　　住宅的性能和品质，总是以一定的技术为支撑的。造就一项优良的性能，往往需要一整套成系统的技术。如建筑节能性能，就涉及到围护结构、采暖空调通风、能源及设备等多个系统，而每个系统又有若干子系统，围护结构就包括外墙、屋面及门窗、遮阳等。因此，只有系统技术，才能造就高性能，只有集成这些系统技术，才能有优良的综合品质，打造出知名品牌。
　　集成系统技术主要依靠高水平的规划设计，成熟的发展商总是舍得在规划设计上投入时间、精力和资金，从这个意义上讲，品牌的竞争也就是集成系统技术能力的比拼，否则零打碎敲，顾东忘西，难免决策失误。

　　七、实施资源整合

　　住宅产业链条长，要组合和调度多种资源，纵向上涉及上下游众多产品材料，横向上，又涉及咨询策划、规划设计、材料设备供应、施工销售等多个部门及单位，专业化的社会分工越来越细，因此资源的整合势在必行。
　　围绕着住宅产品的开发生产，实施相关资源的有机整合，形成相互信任和相对固定的合作伙伴关系——产业联合体。这样就能减少中间环节，缩短对接时间，既可提高效率，保证质量，又能降低成本，提高市场的竞争力，实现合作者的共赢。在联合体的基础上，着力培育自己的研发设计、材料生产、部品制造、设备供应、建筑安装、装饰装修等综合开发能力，可望发展成为国家或地区的住宅产业化基地，成为现代化住宅产业的骨干队伍和中坚力量。