01 保障性住房政策梳理

住房保障制度是指我国住房制度改革以来，国家通过运用政府财力或动员社会力量参与，为无能力完全依靠市场购买住房的城镇居民家庭提供适当的住房救济或援助，解决他们的基本居住问题，以实现“住有所居”的制度安排。根据我国国民经济“八五”计划至“十四五”规划，国家对住房租赁行业的支持政策经历了从“降低租金”到“活跃发展房地产二级市场”再到“加快培育发展住房租赁行业”的变化。

根据国家“十四五”发展规划来看，保障性租赁住房将成为下一个行业重点，政府和房地产企业将对公租房、长租公寓等功能性租赁住房提供更多的供给，以保障日益剧增的租房需求。

1.我国保障性住房政策发展阶段

我国保障性住房发展经历了几个阶段。

1998-2003年保障房体系早期：1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，标志着城镇住房制度的变革。

2003-2007年保障房体系转折期：2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》对保障房体系进行调整。此阶段形成了完整的廉租房体系，但整体的保障人群减少、保障程度减弱。

2007-2010年保障房体系发展期：此阶段形成了多层次、多种保障方式的住房保障体系，廉租房、经济适用房、限价商品房共同发展。同时国务院和住建部内部成立了专门的住房保障部门，积极落实和解决民生问题。

2010年后保障房大规模建设期：以“十二五规划”为标志，我国住房保障体系进入大规模建设阶段，以5年为一个单位重点建设不同类型的保障房，进一步扩大保障人群范围。

“十二五”期间，国务院出台《国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》，提出3600万套保障房建设目标，主要针对城镇中等偏下收入家庭的需求，重点推进公租房的建设，同时加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房、限价房等，缓解群众在居住方面遇到的困难。

“十三五”期间，住建部出台《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》，主要针对棚户房进行改造，并通过“棚改货币化”推动去库存和建设投资，累计棚改开工2300万套，帮助5000多万居民改善住房条件。

“十四五”期间，2021年7月2日国务院办公厅出台《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，2021年12月28日国家发展改革委等部门联合印发《“十四五”公共服务规划》，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，针对新市民、青年人大力建设保障性租赁住房，保障范围进一步扩大，切实解决民生问题。

我国加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。从党中央国务院到各地方政府都将保障性租赁住房作为“十四五”时期的工作重点，多项政策相继发布，加速推进保障性租赁住房建设。2021年6月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，提出了建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，并明确了保障性租赁住房基础制度及相关支持政策。随后，无论是住建部、还是各地住建部门相关负责人明确表示，将保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点，加快建立多主体供给。关于保障性住房政策，又陆续出台了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》、《关于做好2021年度发展保障性租赁住房情况监测评价工作的通知》、《“十四五”公共服务规划》、《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》等政策。这些政策主要有以下几个特点：

关于保障性住房的金融政策，2022年2月8日人民银行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。按照住建部的工作部署，“十四五”期间40个重点城市试点城市初步计划新增650万套（间），其中河南省将新增筹集保障性租赁住房约40万套住房，保障性租赁住房将迎来一轮爆发式增长。

从市场前景来看，随着保障性租赁住房的大力供给，大城市住房租赁市场的结构性问题有望得到改善，租赁市场相关规则、政策、制度也有望加快完善，住房租赁市场的发展环境将进一步优化，保障性住房市场有望成为房地产市场的重要一极。

从企业发展看，保障性住房市场的不断发展，将给保障性住房及上下游产业链带来巨大的机会。

一方面，未来大量的保障性租赁住房将需要由专业化、规模化住房租赁企业来负责运营，这将成为租赁运营企业扩大规模的良好契机；另一方面，保障性租赁住房的增长，将给家装、家具、家电等下游装修装饰企业带来一个广阔的增量市场。保障性住房经试点后，形成了较为成熟的开发模式，金融支持方式、工具日益完善成熟。

在当前大基建政策预期下，保障性住房成为体现社会主义公平正义、共同富裕道路上的先行者。保障性住房对人群、面积、规划发展做了较为详细的安排，并对金融支持不良集中度管理、资金周转等提供支持。

中原银行应把握政策红利，围绕保障性租赁住房市场，探索住房租赁金融服务新模式，加大对相关项目的支持力度。

一是政府端：加强与政府沟通合作，提前介入保障性住房专项债的包装、发行、募集、管理环节，营销财政、中标企业、上下游企业账户，并为其提供推进保障性住房建设各类融资需求，支持开展保障性租赁住房开发建设；

二是金融市场端：通过信贷、债券等市场化手段提供金融服务，创新租赁住房债券型投资信托基金产品（ABS）、房地产投资信托基金（REITs）等金融产品，加快资金的快速周转，提升信贷资金使用效率；

三是企业端：按照风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成自有产权保障性租赁住房的租赁企业提供贷款；利用建筑信息模型、物联网等技术，创新供应链金融模式，加强对保障性租赁住房建设上下游企业的信贷支持；

四是客户端：开发额度和利率适中的租房贷款、租房分期等产品，为有需求的租客直接提供信贷支持；为租赁住房户建立信用档案，通过普惠授信方式帮助客户成长。