本文为某地产设计管理总结出来的商业项目出现过的问题与经验教训，所谓成长就是遇到的一个个坑，值得收藏借鉴，分享供参考。

#1 施工图阶段应注意的问题

专业交圈问题

20、机电专业之间交圈不足，很多项目，暖通12个设备，电气图纸10个，后续变更一多。更是互相提资乱！

21、机电和建筑等其它专业交圈不足，跟踪不到位，方案扩初梳理清楚的关系落不了地！

22、 战采集采设备上图落地不了，尤其前期影响设备基础等空调箱设备，冷却塔，空调主机，导致现场施工实际屋面基础等已经施工完毕，后期重新选型改动设备基础，接管尺寸等，一些弱电系统不同厂家的设备，回路，末端点位数量不一致，招标后再集采厂家深化，需要调整变更！

23、设计容易缺项遗漏的点，排烟阀的手自动报警装置及配管配线，LED大屏后空调！

24、设计院在设备参数比如水泵，风机，AHI上选型估算的多，实际项目运行下来都不太够，必须要求设计议院提供计算书!

25、设计院缺少后期配合二次精装机电的经验，往往排布管井只考虑管井出管交叉的影响，和出屋面对设备排布的影响，而忽律了楼层出管末端配合精装二次机电的影响，导致配合二次机电发现原立管布置不对!

应注意的问题：

1、设计院和我们设计部缺少称职全面机电总负责协调人，机电专业之间的协同差。机电和建筑，结构的协调性也相对较差。

2、设计院对战采集采设备的上图不落地，各种理由不落图。设计部自己的人员意识也不强，不主动协调集采厂家和设计院提前交圈上图，都等到后面再说。

3、部分设计人员对自身要求不高，责任心不够，管理逻辑有些混乱，对施工图的深度要求把控不到位，放松对设计院的要求。不能落地集团的施工图审查清单，自身不看图。也不能充分利用顾问资源帮助审图，审图意见后续修改不能落地。

施工图后管综图以及招商修改图纸版本及设计变更管控问题

施工图阶段

设计院出机电各专业图→设计院一次深化管综图（根据室内初步设计阶段提资）→返回机电各专业图 （相应调整设备参数计算） →机电招标图由设计院管综图+机电各专业平面图组成

施工单位进场阶段

施工单位深化设计团队→二次深化设计院管综和平面图（根据现场实际土建施工条件和室内施工图调整）→设计院须根据施工单位专业图同步调整设计院专业图→施工单位深化设计团队须根据深化后图纸重新 （调整机电设备参数计算复核—重新调整设备选型） → 送审顾问+甲方确认 → 方可排产下单施工

招商单位进场阶段

设计院根据招商提资→出方案草图→合约预算价格→招商根据机电草图和合约价格上会决策→决策通过→下发变更给施工单位深化设计单位深化管综→管综同步返设计院调整设计院平面图（保持设计院平面图和管综图一致，如果不一致，后期招商变更多了， 现场施工单位深化图和设计院平面图会差距越来越大）→设计院定位升版更新

#2 招投标、施工配合及后期阶段应注意问题

二次控制原理图深化问题

27、三箱厂家没有提供二次控制原理图，很多BA，消防火警接口对接不上，控制逻辑不对，三箱生产前图纸没有确认，直接下单生产导致货到现场后对接不上，导致整批配电箱整改！

招标配合阶段应注意的问题：

招采设计交圈不够，招标未对厂家严格提出深化图纸确认后，比如 二次原理图要求，方可下单排产的要求以及相应的惩罚制度，后续中标单位没有深化提全图纸就按一次原理图下单！

施工配合阶段应注意的问题：

项目管控流程缺失，中标厂家下单生产前，必须提供一二次深化图纸给机电确认和顾问确认后合格方可生产，实际操作没有深化二次原理图纸，项目上拿着一次原理图就下单，到货发现不对二次控制都不对，重新拆改！

冰场业态运营阶段出现问题

28、冰场结露严重，LED屏、吊顶、灯光、音响壁板发霉腐蚀，6~10月开冰场，冰面积水已无法运营，整改代价太大，几年一直没有解决。

扩初阶段应注意的问题：

1、设计、机电顾问、设计院对冰场这个特殊业态经验不足，设计方案有缺陷。

2、机电介入晚了，建筑和室内的设计阶段，机电须提早介入，建筑，室内，柱子布局对冰场空调结露现象有很大影响。

施工配合阶段应注意的问题：

1、项目管控流程缺失，施工接管错误，没人发现，后续开启结露严重，开一天一夜第二天检查才发现接错结露，导致损失已经产生！

2、施工吊顶密封性很差，灯具周围没有密封好，导致上下空气接触结露。

竣工验收阶段应注意的问题：

1、项目管控流程缺失：没有人跟进检查验收，至今接错未改！

2、项目机电缺少统一协调人，工程设计各自分工任务不明确，项目部带着调试顾问调试，调试顾问对特殊的冰场系统不理解，调错，设计不知道在调试！

风机设备运行损坏

29、双速风机前后烧了70台，深化设计选型没有控制，总包购买风机扬程对应管路阻力偏小过载烧毁！

施工图设计阶段应注意的问题：

设计问题：双速风机高速消防状态运行过载报警不跳闸设置，低速排风过载报警需要设置热继电器跳闸，未设置，导致如果低速状态下设备过载保护不动作，直至所有烧毁！审图机制欠缺！

招标配合阶段应注意的问题：

1、招标偏劳务，缺少专业管理团队。没有配置深化设计团队要求，仅是管综，无法复核原设计的错漏碰缺！

2、厂家档次太低，风机电机和风机动力匹配不够。电机的线圈很细，电机的线圈比较细，容易发热量比较大，而且线圈的绝缘是漆包线，这个绝缘容易烧毁，烧毁了绝缘线圈就会短路，电机就坏了

施工配合阶段应注意的问题：

深化设计选型管控流程缺失：总包深化管路——调整风机选型——送审顾问或者设计工程审核——通过下单，这个流程简化成总包按原设计自行选型采购安装，未重新复核管路阻力调整选型，导致风机实际选型相对于系统偏小，容易过载。

调试管控

30、国内95%的项目开业2年后BA系统失效，部分项目从开业调试就没有调试好，一直手动开启主机、水泵、锅炉，所以内置运行多年后，一直处于失控状态。

31、冷冻机启动开关装错，缺失管控，大机装了小开关，小机装了大开关，开机出问题，调试计划安排不合理，开业至今未调试好冷机群控，须等来年再调试！

施工配合阶段应注意的问题：

项目管控计划不合理，设备选型送审缺失，技术交底缺失，验收监管缺失，没有计划，导致开业群控也没有完成，手动开启，乃至制冷季结束也没有调好，下一年度制冷季再调，设计工程也无人在项目，仅剩物业！

隔油设备失效

32、隔油器选型未控制，隔油器水泵坏了10几台，隔油器失效，餐厨垃圾排不出去，非常臭。

招标配合阶段应注意的问题：

1、招标文件技术方面缺失，仅图纸就招标了，部分设计工程同事不知道提，部分招采同事也不知道要。

2、厂家太低档，品牌和后续技术要求差距大，导致后续提高技术要求就要增加费用。

施工配合阶段应注意的问题：

深化设计选型管控失控，厂家选型+总包深化——送审设计工程顾问审核——通过后，下单生产，整个流程简化为总包直接购买厂家到现场安装，未经审核通过后下单，到货安装后设计走场发现不对。

开业运营阶段应注意的问题：

物业同事不了解原理，维护不到位，长期缺少维修冲洗加上本身产品不合格，导致失效。

弱电系统调试问题

33、很多弱电系统调试至今未完成，项目部人已调走，物业接受的半成品，后续运行问题很大。

施工配合与竣工验收阶段应注意的问题：

弱电系统的特殊性，会有很多弱电系统需要在开业半年甚至一年内调试完成，开业仅完成了信息网络系统，其余基本没有调试安装完成，但项目开业后很快撤人，缺少和物业的交接流程！项目，城市公司，大区层面都缺少竣工验收的落地机制。很多项目都是因为半成品直接交付物业，导致弱电系统运行的一直很有问题。

空调系统运营出现问题

34、空调竖向风系统没有变径，以为是静压箱做法，本想靠近总管处的顶层干管出风容易，但实际顶层干管处出风最难，导致顶层夏天过热。

35、空调水系统的管路平衡很差，导致末端有些地方水过不去，末端冷热不均。

AHU电动调节阀选型不匹配或者不会选，以为同管径的没有问题，实际选错了变成了电动开关阀，只要打开，AHU通过的水量就很大，末端一直要水，导致水泵开启水量偏大，主机能量上不去，温差很小，典型的小温差大流量运行，而末端商场内温度冷热不均，空调箱出风温度最高的地方有40℃，最低的地方只有5~8℃，场内温度分布冷热不均。

36、VAV变风量调节阀没有审核，调节不出来，冬夏过冷过热切换无法完成。

37、锅炉烟囱尺寸没有根据中标厂家深化设计审核，按照原设计院设计安装，噪音大。

38、锅炉管道振动措施没有设计深化审核，开业振动噪音极大。

39、空调送回风口和装修的配合，风口的风量和风速没有和装修谈好，导致风量过大，风速过高，加之风管和百叶连接不牢固，风速一样，噪音很大，最后空调送风开大，导致噪音大，空调送风开小，导致楼层温度达不到。

招标配合阶段应注意的问题：

招标偏劳务，缺少专业管理团队。没有配置深化设计团队要求，仅是管综，无法复核原设计的错漏碰缺。

施工配合阶段应注意的问题：

深化设计选型管控流程缺失，厂家选型+总包深化——送审设计工程顾问审核——通过后，下单生产，流程简化为总包直接购买厂家到现场安装，未经审核通过后下单。

交圈设备选型未由机电审核

40、地下入口的风幕机选型室内审核没有机电审核，开业发现风幕机没有配电加热，无用。

41、疏散指示灯选型施工单位仅提交室内审核，未提交机电审核，选型错误。

施工配合阶段应注意的问题：

缺少设备选型管控机制，交圈专业怎么审核流程不清晰，比如某精装机电设备，需要室内和机电双签，室内确认美观效果，机电确认功能，但最终仅一个专业审核，另一个专业出问题。

交圈缺漏项

42、所有楼梯间加压送风口，设计图纸没有预留洞口，施工总包也未深化校核。

43、机动车和自行车坡道处入口建筑截水沟给排水没有设计排水管道，交圈不够，施工总包也未深化校核。

施工图设计阶段应注意的问题：

机电和建筑等其他专业的交圈度不够，跟踪深度不够，大区机电系今年讲梳理机电和其它专业交圈须交圈图纸情况

施工配合阶段应注意的问题：

1、项目部施工前未组织相关部门和专业，交底施工反馈问题，未能弥补设计的失误。

2、缺失总包深化团队弥补施工图发的错漏碰缺。

调试管控机制缺失

44、调试顾问随意调试，专业度非常差，室外湿度极大的情况下，室内温度打低，导致室内所有的风口结露，调试报告都缺失！

竣工验收阶段应注意的问题：

机制缺失，调试到底需要哪些部门参与，做哪些具体工作和要求，出哪些成果都没有，设计，物业都不知道我们项目还有调试顾问，调试结束了，开业半年至今没有看到调试报告

室内图纸深化问题

45、室内设计图纸深化和选型灯具和机电时间衔接问题，尤为突出的是灯具选型原来室内提资机电15CM高，机电一次管线综合完毕，室内施工单位进场选型，灯具25CM高，导致整层管线拆改

施工配合阶段应注意的问题：

机电施工先于室内施工，但二次精装机电深化图纸要等室内施工深化图纸，时间上经常会滞后，室内施工图阶段图纸和选型的信息提资不到位或者反复性大，导致机电根据先前室内提资信息深化管综施工完毕，后续大量拆改。室内施工图阶段和投标送样阶段，机电须跟踪室内设计到机电的信息的确定。

产品品牌变更问题

46、技术要求和品牌对不上，比如能量计技术要求485协议信号，品牌厂家干接点提供信号，所有系列产品都要更换。

47、机电设备投标阶段锁定单一品牌，没有经过详细深化和选型，后续再发现不满足，还要走品牌变更流程。

招标配合阶段应注意的问题：

1、技术要求和品牌的出口不一样，设计，工程和招采各自提供，交圈不够。

2、商业机电是无法在投标阶段完全确定品牌，需要经过深化设计选型后才行，结合公司制度，回标请他们回所有品牌，避免后续要变更品牌。

一次机电二次机电配合问题

48、商业变电所内的通风管道需要等供电设计单位二次深化好高低压柜排布方可施工，结果一次机电施工了，后期还要变更拆除。卫生间，电梯厅这里精装区域二次机电需要等室内的精装布局调整后方可施工，结果一次机电也施工了，导致后期拆除变更，设计工程互扯。

施工配合阶段应注意的问题：

1、项目管控流程缺失，商办项目经验欠缺，不知道哪里先干，哪些后干，项目部也不组织交底，机电分包不专业，拿到图纸，图纸上有的东西全部干完。

2、设计发图，很多为了图纸算量和招标需求，一二次机电都画上去了，图纸没有圈出一二次机电的范围，发图指令没有说明清楚，须图纸圈出，指令说明了只施工一机电，二机电配合精装需要等精装图深化调整方可施工。

机电管综问题

49、设计部直接签字下发深化管综图，后续实际现场发现部分梁大了，机电管线空间间距不够，防火卷帘卷轴考虑间距不够等发现图纸施工不了，要求设计出变更。

50、机电管综经常忽律一个防火卷帘，卷轴钢丝绳的空调大小，只看到自己机电的管线，最后导致管线经常和卷帘的卷轴和钢丝绳打架。

施工配合阶段应注意的问题：

1、项目管控流程缺失，商办项目经验欠缺，不知道哪里先干，哪些后干，项目部也不组织交底，机电分包不专业，拿到图纸，图纸上有的东西全部干完。

2、设计发图指令，一定要写明：“机电各专业在施工之前，请项目部组织各分包根据管综图纸核对现场条件和各分包按图模拟排布管线，没有问题后方可施工，防止因现场其它专业施工出现误差，图纸机电各专业空间预留不够产生实际施工的问题，出现此类问题，请及时反馈设计调整图纸后方可施工。”。

室内设计与管综配合问题

51、 某项目机电做管综的时候，室内可能才扩初，室内施工图细节大样条件不足，只能给一个大面的标高，上凹造型灯带等节点不清晰，机电管综的人经验不足，就按照这个标高来深化管线，管线也没有贴着梁做，而是贴着这个室内大面标高做的，梁下机电空间很多，室内装饰面上无机电空间，结果后续室内增加了很多上凹灯带造型后，无法满足了，互相扯皮，最后领导现场走场拍，板子打到机电身上，为什么梁下那么多机电空间你们不走，机电改！！

施工配合阶段应注意的问题：

1.室内的设计滞后机电一个节点，机电做管综的时候，室内可能才扩初，室内施工图细节大样条件不足，只能给一个大面的标高，上凹造型灯带等节点不清晰，机电管综的标高不能按照室内提供的大面标高来，尽量按照机电能尽量抬高的标高来，预留足够的机电底空间以应对后期室内造型等的变化。

2.机电一定先于室内施工，机电一次管综发图的时候，请发邮件给室内确定，让室内回复没有问题，机电方可施工，有问题就让室内确认。邮件很重要！

电梯选型问题

52、电梯审核选型下单，风险极高，制动器未选静音型，导致实际运行电梯到顶制动噪音极大。一系列都错，只某一个人审核选型下单，风险极高，一旦选错，一系列都错，完善图纸审核机制和设备选型机制。

施工图设计阶段应注意的问题

施工图管控审核纠错机制没有，就一个人看，目前公司要求增加施工图目前设计院自审，顾问审图，设计部审图，集团审图，大区正在搭建大区审图机制。

施工配合阶段应注意的问题：

设备选型机制缺失，很多施工单位直接采购了，没有人深化复核选型，审核复核  ，目前设计已经增加了后期顾问审核，但前提是招采要求中标单位配置深化设计选型团队，施工阶段项目部牵头落地做好深化设计选型管控动作！

物业运营问题

53、已开业项目实际运行情况，和原设计要求偏离差距很大，很多物业同事并没有了解原设计系统的原理，导致后期运行出现了很多问题。冰场，营业时候关闭除湿空调，导致冰场完全没有除湿空调，结露严重，后期运行时改造，物业同事商铺和租户的机电系统自行改造，对原来系统原理设计也不了解，自行拆除改造，导致周围冰场运行受影响。很多项目控制系统运行1，2年后基本失去控制能力

招标配合阶段应注意的问题：

1、招标缺失要求机电包提供本项目机电维修保养手册

2、招标劳务团队，无技术能提供不出运行维修手册

施工配合阶段应注意的问题：

设备选型资料缺失，交付物业不完整。

开业运营阶段应注意的问题：

1、管控缺失，竣工交付物业怎么交，需要培训哪些都没有要求。

2、物业改造，哪些需要大区参与，哪些自行解决，没有管控？

3、机电设备运行维修手册缺失，物业对本项目机电设备原理和系统运行原理理解不够，自我运行！

设计变更管理失控

54、施工+招商配合修改阶段设计变更管理失控，设计院出变更，不圈出变更范围，变更多了，自己也不知道 哪里变了，图纸版本2个月内出了6版图，图纸管控混乱，招采一版，设计一版，工程一版图，同时性没有，最终图纸混乱的追责是设计部。

施工配合阶段应注意的问题：

1、设计院变更混乱，变更不圈出来，不标哪次变更，经常偷偷摸摸改东西。

2、施工阶段参与部门多，变更多，下发图纸版本太多，混乱，各个部门拿到的都不一样， 作为设计部门发图单很重要，可以追溯发图的质量！

3、施工阶段的机电变更是，设计院出专业图---施工单位深化管综---返回施工单位专业图---设计院须根据施工单位专业图同步调整设计院专业图—才能保证下一次变更，设计和施工图纸大家在一起基准图上，否则各出各的，变更一多，设计院专业图和现场管综图差异越来越大。