户型

小区地上、地下

绿色低碳

城市面貌

原文如下：

各市住房城乡建设局：

为贯彻落实《山东省高品质住宅开发建设指导意见》（鲁建发〔2023〕3号），进一步提升全省高品质住宅设计水平，省住房城乡建设厅组织有关单位编制了《山东省高品质住宅设计指引（试行）》，现印发给你们，请结合工作实际，认真参照执行。

附件：山东省高品质住宅设计指引（试行）.doc

山东省住房和城乡建设厅

2023年12月19日

山东省高品质住宅设计指引（试行）          

           

         

1  总  则

1.1 为提高我省住宅设计水平，促进住宅项目品质提升，构建美好居住环境，满足人民群众对美好生活的向往，制订本指引。

1.2 本指引适用于 山东省新建高品质住宅 的设计，改建和扩建既有住宅为高品质住宅项目的可参照执行。

1.3 山东省高品质住宅设计除应符合本指引的规定外，尚应符合国家、行业及地方现行其他有关标准的规定。

2  绿色低碳

2.1 设计应符合山东省《居住建筑节能设计标准》DB37/T 5026的要求。

2.2 设计应达到山东省《绿色建筑评价标准》DB37/T 5097二星级及以上标准。

2.3 鼓励设计超低能耗建筑，满足《被动式超低能耗居住建筑节能设计标准》DB37/T 5074、《近零能耗建筑技术标准》GB/T 51350等标准要求。

2.4 应符合各地关于装配式建筑和海绵城市建设等相关要求和规定。

2.5 鼓励高品质住宅进行个性化、定制化、集成化的精装修设计，装修工程质量、选用材料及产品质量应符合国家、行业及山东省现行有关标准的规定。

2.6 鼓励应用新型绿色建材， 绿色建材 应执行《山东省绿色建材推广应用导则》的标准，且 应用比例不应低于50% 。

2.7 鼓励利用 太阳能、地热能、空气能 等可再生能源。

2.8 鼓励在设计阶段采用建筑信息模型（ BIM ）技术进行正向设计，并将数据传导至部品部件制造、施工、运维等阶段， 推进BIM技术在住宅建设全寿命周期应用 。

3  城市风貌

3.1 高品质住宅宜区位优良、环境宜居、交通便捷、配套完善。

3.2 充分考虑与周边环境、建筑的关系，延续城市肌理，呼应城市空间关系。

3.3 结合周边建筑形态，形成高低错落、变化丰富的优美天际线轮廓。宜对城市重要节点、河流、廊道、快速路、主干路沿线地段的天际线关系进行重点设计。

3.4 沿快速路、主次干路沿线的建筑宜适当加大退让距离 ，留足城市开放空间。同时建筑宜采取灵活的布局形式，城市界面应通透疏朗， 避免形成“一堵墙” 。

3.5 充分利用场地内外的自然景观资源，合理考虑竖向关系，合理布局规划空间，营造优美宜居环境，实现内外部资源利用最大化，建筑朝向最优化，居住生活环境人性化和多样化。

3.6 建筑以现代风格为主 ，宜根据城市地域文化特点，设计具有地域特色的建筑形象。立面简洁通透，避免过度装饰，鼓励新材料、新技术的运用。

3.7 建筑色彩协调统一，不宜超过三种主色 ，色彩搭配与城市风貌、周边建筑相协调。建筑宜采用质感涂料、真石漆、石材、陶板、金属板等富有质感并且耐久性强的材料，组织好立面分格、材料交接设计，体现材料的质感。

3.8 注重 山墙面及第五立面 的设计。

4  交通组织

4.1 小区应进行“人、车、非机动车”分流设计，合理规划地上人行归家流线和地下车行归家流线，考虑出租、搬家、急救、快递、垃圾清运等不同车辆的动线，减少对小区的干扰。鼓励打造无雨归家流线。

4.1.1 地上人行归家流线通常包括以下方面：

1 小区出入口

出入口数量设置合理，位置主次得当，与城市道路形成无障碍衔接，与周边小区、重要建筑及道路合理对位、避免对冲，并结合小区配套、城市配套、交通站点等要素综合考虑，为业主提供便利的出行条件。 小区主要出入口应预留进深不小于10m，面积不小于200㎡的缓冲空间 ，设计落客区、快递车位、搬家车位、智能快递存放等功能。应结合出入口设置一定数量的访客车位（不计入配建总停车位数），减少对人行出入口的干扰。

2 小区大门

宜将人行、车行、地下车库的出入口结合配套商业以及小区大堂等功能进行一体化设计，大门应简洁大方且有一定的辨识性。大堂内宜设计接待前台、会客大厅、咖啡吧、书吧、快递暂存、值班室、卫生间等功能，方便服务业主。

3 单元入口

单元入口应平坡出入，宜设置截水措施、避免雨水倒灌；造型应通透、引导性强， 地上单元门宜采用不小于1.80m×2.30m（宽×高）的金属框 等材质的玻璃门。

4 地上单元大堂

地上单元大堂宜采用挑高设计、通透明亮， 使用面积不宜小于15㎡ 。大堂应进行精装修设计，采用与建筑品质相匹配的耐污、耐久的装饰材料。

4.1.2 地下车行归家流线通常包括以下方面：

1 地库出入口和入口坡道

机动车宜结合小区出入口就近进入地下车库，不应进入小区内部。出入口不应采用敞开式坡道，坡道应采取有效的防滑与降噪措施。

2 停车空间

车位配建比例不低于1：1.2，垂直停车车位尺寸不小于2.5m×5.3m ， 100%预留电动汽车充电基础设施安装条件 。 地下车库主车道净高不宜小于2.4m ，宜形成 环线 ，主车道上方宜做辨识度高的顶棚处理。地坪面层应采取防止地面开裂的措施。

地下车库宜设置下沉庭院、采光井或导光管等措施提升地下车库品质，打造绿色阳光生态车库。

应设置清晰可见、使用方便的标识系统，增加停车区域的辨识度。车库地面宜设置人行区，人员密集区域应设置人行横道线。

消火栓箱及其他管线的设置不应影响车位使用，集水坑不应设置在车道及车位范围内。

3 地下单元大堂

地下单元大堂附近宜设置 快递、外卖暂存、垃圾收集间 等功能空间；入口处应设置港湾式落客区以及无障碍坡道，且不应影响平时通行。大堂、电梯厅、过道等公共部位应进行精装修设计。

4.1.3 无雨归家流线 。宜分为地上流线和地下流线。小区大堂前设置风雨落客区，地上流线由风雨连廊连接各楼栋，结合地上单元大堂进行一体化设计；地下流线通过小区大堂的楼梯或电梯进入地下车库，再到地下单元大堂。

4.1.4 环卫流线。应科学合理设置垃圾分类收集点、宠物粪便收集点等公共服务设施，且方便垃圾清运车到达。垃圾箱宜隐蔽设置，与建筑保持3m以上的卫生距离，并应予以遮挡，宜设置洗手台。

4.1.5 搬家与急救流线。搬家、急救等车辆宜经消防车出入口进入小区，可到达每栋建筑出入口。搬家与急救流线、环卫流线宜借助消防道路统一规划设计。

4.1.6 非机动车宜集中布置，减少对景观及人行流线的不利影响，并应配备车棚和充电设施，宜设计独立分隔的地下或半地下非机动车库。

4.2 应设置便于识别、使用和导视性强的交通标识系统。

5  室外环境

5.1 景观设计应与小区规划相协调，与小区出入口、单元出入口及慢行系统相结合，注重居民的参与性。

5.2 在满足消防要求的前提下，宜对消防车登高操作场地进行美化设计。 

5.3 绿地应符合当地规划要求，合理选择绿化方式，做到四季常绿，三季有花。植物种植应适应当地气候和土壤，且应无毒害、易维护，种植区域覆土深度和排水能力应满足植物生长需求，并应采用复层绿化方式。 常绿乔灌木数量占总量不应小于30%，乔木设计数量平均不宜小于3株/100㎡，乔木胸径不小于15cm的占比不应小于20% 。

5.4 苗木搭配应考虑对低层住户的采光、视野的影响，做到错落有致，保证住户景观视野的通透性。

5.5 围墙形式应结合景观进行设计，以通透式为主，鼓励对沿城市道路的围墙进行精细化、个性化设计。

5.6 宜对交通干道的噪声采取设置声屏障或利用景观绿化带等降噪措施，优化场地声环境。

5.7 宜采取措施降低场地热岛强度：

1 场地中处于建筑阴影区外的步道、游憩场、庭院、广场等室外活动场地，设计有乔木、花架等遮荫措施的面积比例应达到30%。

2 超过70%的道路路面及屋顶采用太阳辐射反射系数不低于0.4的材料。

5.8 室外景观和楼体亮化等照明应避免对户内产生光污染。

6  配套设施

6.1 结合城市配套及小区人口规模，完善生活、教育、医疗、养老等各类公共配套，充分考虑人行、休憩、活动和停车等需求，预留各类公共配套设施集中使用时的弹性空间。

6.2 鼓励增加额外的公共服务设施，设计有健身房、书吧、茶室、咖啡厅、儿童室、公共会客厅、棋牌室、游泳池、托老所等功能的会所以及业主食堂等，满足小区居民娱乐、休闲、社交等生活需求。

6.3 鼓励建筑首层架空或局部架空作为公共活动空间。

6.4 应结合集中绿地、景观小品设置健身步道、全龄活动场地，布置相应的休闲座椅、健身器材等设施。

6.5 老年、儿童活动场地应符合下列规定：

1 儿童游乐场应设置 不少于3件 （套）的娱乐设施，老年、儿童活动场地应设置供活动人员休息的座椅。

2 活动区域绿化空间要视线通透，场地应设置夜间照明设施，保障活动区域及附近的人员安全。

3 活动区域应有充足的日照条件，同时考虑引导夏季自然风和阻挡冬季寒风。

4 活动区域宜设置应急报警装置，为老年、儿童提供更有效的安全保障。

6.6 应设置健身活动场地和健身步道， 健身步道宽度不应小于1.25m，长度不少于用地红线周长的1/4且不少于100m ，应采用环保型弹性减振材料并设置健身引导标识。健身设施的台数不小于小区总人数的1%，且种类不小于4种。

6.7 充分考虑换热站、变配电室、垃圾转运站、公厕等市政配套设施与周边建筑的关系，减少对居民生活的影响。

6.8 室外检查井应避免设置在主要人行、车行通道上。风井、管网柜、井盖等市政设施应以隐蔽化、小型化、景观化为原则，结合景观绿化合理布置。

7  户型设计

7.1 住宅层高不应低于3.00m 。设有户式中央空调和集中新风系统的住宅，层高不应低于3.10m。鼓励有条件的项目适度加大空间高度， 提高至3.30m以上 。

7.2 建筑轮廓规整，建筑凹口的深度与开口宽度之比宜小于1:2，无“深凹槽”。

7.3 最高入户层为二层及二层以上的住宅建筑 ， 每个住宅单元应至少设置一台电梯 ，且轿厢深度不应小于1.40m，宽度不应小于1.10m。 入户层为四层及以上的住宅建筑 ， 每单元应至少设置一部可容纳担架的电梯 ，担架电梯候梯厅深度不应小于1.80m。 十二层及以上的住宅 ， 每单元应设置两部电梯 。电梯候梯厅和楼梯平台共享时，平台深度不应小于2.10m。

7.4 交通核宜采用全明交通核，应布局紧凑，减小公摊面积，便于户型拼接。一梯两户优先考虑独立电梯厅，电梯厅及轿厢应精装修设计。主要公共空间内消火栓宜暗装设置。

7.5 首层门厅、地下大堂通向电梯厅的通道 净宽度不宜小于1.50m 。户门外宜留有进深不小于1.50m的缓冲空间。

7.6 各功能空间的尺度应与户型面积适配。面宽进深适宜，动静分区、南北通透，居室、卫生间数量适当，房间尺度、流线合理，充分考虑户型的收纳空间。

7.7 住宅应设计功能复合、利于交往的空间，满足不同住户需求，并应考虑适老通用性。

7.8 住宅首层可设计下复式结构 ，并采用采光井、下沉庭院等措施；顶层可设计上复式结构、屋顶花园，屋面室内外高差不宜大于150mm，提高居住生活体验。

7.9 鼓励户型产品创新，其中空中花园户型的设计应充分考虑地域气候特点，并保证其安全性。

7.10 户门洞口宽度单扇门不应小于1.10m ，子母门不应小于 1.30m ，高度不应低于 2.30m 。

7.11 套型入口处应设置玄关，玄关空间宜满足收纳、消杀等功能。

7.12 阳台洗衣机与太阳能储热水箱预留净尺寸不应小于0.80m×0.70m（宽×深），并应考虑排水立管的位置。

7.13 厨房使用面积不宜小于5.0㎡，操作台总长度不宜小于3.0m，台前操作空间深度不宜小于1.0m。排油烟机、吊柜的安装位置不应影响厨房的自然通风和直接采光。厨房内开窗不应影响洗涤池水龙头的安装和操作台的使用。

7.14 设置便器、洗浴器（浴缸或淋浴）、洗面器的卫生间使用面积不宜小于4.0㎡。共用卫生间应采用干湿分离式布置形式。卫生间洗面器、便器前应留有不小于0.70m×0.60m（宽×深）的空间。

7.15 卫生间布局应综合考虑卫生间门的开启方式及方向，避免影响洁具安装及使用。卫生间门洞尺寸不宜小于0.85m×2.20m。

7.16 设计3个及以上卫生间的户型，局部热水供应系统采用共享热水器时，应设置机械循环系统。

7.17 分体式空调室外机位净尺寸不宜小于1.20m×0.70m×0.90m（长×宽×高），集中式空调室外机位净尺寸不宜小于1.50m×1.0m×1.60m（长×宽×高）。空调机位百叶设置应利于室外机散热，且通透率不小于70%。

7.18 客厅等主要功能空间及南向窗户适当降低窗台高度，增加开窗面积。窗户宜减少分格，做到通透明亮，有条件时设计凸窗。高层住宅外窗开启窗扇应采用内平开内倒形式。

7.19 空调室外机位、太阳能挑板应与建筑一体化设计，排水立管、太阳能管及空调冷凝水管等应隐蔽设置、美化处理，保证整体效果。空调室外机位的设置应便于安装维修。

7.20 鼓励按照《山东省健康住宅开发建设技术导则》的相关规定执行。

8  室内环境

8.1 声环境应达到以下要求：

1 有振动、噪音的设备及用房不应紧邻居室，且应采取隔声减振措施。

2 电梯井道与住宅户内除卧室外的其他房间（空间）相邻时，电梯井壁、电梯设备、电梯机房等均应采取有效的隔声减振措施。

3 主要房间隔声性能良好。 分户墙应采用不小于200mm厚混凝土墙体 （或其他能达到50dB以上隔声效果的构造措施），分户墙上不应设置配电箱、分集水器，不宜设置开关、插座等，当设置时应错位布置。

4 除厨房、卫生间、阳台外的 住宅楼板应设置厚度不小于5mm的隔声垫 ，楼地面与墙面交界处应设置竖向隔声片将楼面与墙体隔开。

5 卧室、起居室（厅）的楼板计权标准化撞击声隔声性能应达到现行规范、标准的高要求标准限值，即计权标准化撞击声压级≤65dB（现场测量）。

6 户门、外窗应采取有效的隔声措施。临近交通干线的卧室、起居室（厅）外门窗的计权隔声量与交通噪声频谱修正量之和（RW+Ctr）≥35dB。

7 卫生间优先采取不降板或小降板的同层排水技术 。与卧室相邻的卫生间，排水立管不应贴邻与卧室共用的墙体。户内排水立管应采用低噪声管材或包覆隔声材料等隔声措施。

8 空调机组应进行消声隔振处理，新风热回收装置的新风出口处和排风入口处应设置消声装置及软连接。在新风管进入卧室、起居室等房间前宜在管道上设置消声器或消声弯头。空调机组不应靠近声环境要求较高的房间，并采取隔声、吸声和隔振措施。

8.2 室内主要功能空间的 光环境应保证至少60%面积 比例区域采光照度值不低于300 Lx，且平均时长不少于8h/d。

8.3 热环境应满足以下要求：

1 对建筑热桥部位进行表面结露计算，采取措施确保热桥内表面温度高于室内空气露点温度。

2 南向及东向的起居室(厅) 、卧室外窗宜设置可调节的外遮阳措施。西向的起居室（厅）、卧室外窗应设置可调节的外遮阳措施。

3 冬季供暖室内计算温度不应低于20℃ 。

8.4 空气质量应满足以下要求：

1 卫生间宜为明卫，当不少于两间时至少应有一间为明卫，应有通风换气设施。厨房应有良好的通风并采取措施防止排气倒灌。

2 住宅的有效自然通风开口面积不应小于楼地面面积的5％。

8.5 住宅户内应预留新风系统安装条件，新风系统宜具备除尘、降霾、热量回收功能。

8.6 给水管道宜采用耐腐蚀、防老化、耐久性能好的管材管件。户内给水管道宜采用不锈钢管或铜管。

8.7 户内宜设置直饮水系统，应设置软水、净水前置过滤装置，提升饮水、生活给水和热水品质。

8.8 走廊、楼梯间、门厅、电梯厅、停车库等公共区域照明应根据人员活动及自然光水平，设置自动感应控制或其他节能控制措施。

8.9 卧室至卫生间的走道墙面宜设置感应式嵌装脚灯，卧室、起居室、长过道的照明宜采用双控开关控制。

9  结构构造

9.1 为全面提高高品质住宅的使用寿命、质量品质和长期价值， 住宅设计应提高结构的设计工作年限，不应低于70年 ，鼓励提升至 100年 ，并按《百年住宅建筑设计规程》DB37/T 5213的标准要求执行。

9.2 住宅结构设计应采用成熟和可靠的技术、工艺、材料，满足绿色发展及可持续性需要。结构设计应采用抗震性能良好的结构形式，其适用性、耐久性及抗震性能应满足国家标准、规范的相关要求，鼓励适当高于国家标准、规范的要求。

9.3 结构设计应充分考虑户型空间的可变性。住宅设计应从建筑全寿命周期考虑，提倡采用有利于空间灵活分隔的结构体系和墙体。住宅套内给水、供暖、电气管线宜采用管线与主体结构分离技术， 管线分离应用比例不宜小于50% ，便于在不损伤住宅主体结构的前提下，进行线路改造或维修更换。

9.4 客厅、多厅一体等空间不宜出现结构梁。

9.5 钢筋混凝土结构楼板厚度不宜小于120mm，采用装配式时不应小于130mm 。

9.6 在吊柜、热水器、太阳能水箱、燃气锅炉等悬挂重物处部位 应采用结构加强措施 。

9.7 外墙保温材料、室外设备、管线等 应采用安全可靠的防坠落措施 。

9.8 地下室、卫生间、屋顶等重点部位 应采取措施防止开裂及渗漏 。

10  智慧科技

10.1 打造绿色智能小区，搭建区域互联网、物联网体系，宜包含安防监控系统、智能家居系统、智慧物业等内容。

10.2 实现光纤到户，宜采用无源全光网络，光纤入户带宽应满足非接触式数据传输技术要求。

10.3 在小区主入口、主要道路、重要活动场所、楼座单元（包括室外及地下车库进入楼座单元处、单元大堂、电梯轿厢）等关键位置，宜全面设置高清数字视频监控，小区周界应设置周界摄像机或电子围栏等防护设施。

10.4 小区应在出入口、单元大堂设置非接触门禁系统。

10.5 住宅电梯应设置智能监测设备，防止电动自行车进入。

10.6 小区内应设置高空抛物监控和全景摄像头，老年活动场地和儿童活动场地应设置无死角监控。

10.7 精装修住宅宜设置智能家居系统。智能家居系统主要功能宜包括智能中控系统、智能照明系统、无线WIFI系统、智能安防系统、室内环境检测系统、多媒体娱乐系统、智能医护系统等。

10.8 积极发展智慧物业，主要包括搭建智慧物业管理服务平台，规范物业服务数据采集和集成，推动设施设备管理智能化，促进居住小区安全管理智能化，拓宽物业服务领域，提升公共服务效能。

             

             

延伸阅读              

             

山东省住房和城乡建设厅关于印发《山东省高品质住宅开发建设指导意见》的通知

各市住房城乡建设局：

为加快推进全省高品质住宅开发建设，推动“住有所居”向“住有宜居”迈进，促进房地产业良性循环和健康发展，省住房城乡建设厅组织有关专家研究制定了《山东省高品质住宅开发建设指导意见》，现予印发实施。请各市住房城乡建设局指导规划设计、开发建设、装饰装修、物业服务及其他相关企业机构参照执行。

附件：山东省高品质住宅开发建设指导意见

山东省住房和城乡建设厅

2023年6月28日

附件

山东省高品质住宅开发建设指导意见

推进高品质住宅开发建设，是引领房地产平稳健康发展、加快行业转型升级的基础性工作，是满足人民群众对美好居住生活新期待的具体举措。为加快推进全省高品质住宅开发建设，现提出以下指导意见。

一、总体要求

（一）指导思想。 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻党的二十大精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持在发展中保障和改善民生，不断实现人民对美好生活的向往。坚持“走在前、开新局”，推动精品建造和精细管理，打造齐鲁建造升级版，落实绿色健康、智慧科技、全龄友好等发展理念、建设标准，大力提高住房品质。 推动住宅开发建设从“规模型”向“品质型”、从“有没有”向“好不好”转变 ，助力房地产业向新发展模式平稳过渡，建设好房子、好小区、好社区、好城区。

（二）基本内涵。 高品质住宅应符合高质量发展要求，具备质量优良、安全耐久，功能优化、健康舒适，环境优美、便利宜居，设施完善、技术先进，低碳绿色、节能环保，服务精细、邻里和谐的品质，体现人文美学价值、引领美好居住生活发展方向，是广大群众普遍认可的“好房子”。

（三）实施路径。 高品质住宅开发建设应围绕“质量、功能、低碳、服务”四个重点， 从政策标准、规划设计、施工建造、查验交付、物业运维等环节入手 ，以解决质量常见问题、提升居住体验为基础，集成绿色建筑、超低能耗建筑标准、装配式技术、低碳技术、健康住宅、智慧物业等先进设计理念，构建住宅交付验收、质量保修保险、物业管理服务等新制度、新机制，应用新技术、新材料、新模式等，推进住宅全生命周期管理、全要素质量提升、多功能应用实践，建设“好房子”，营造美好居住生活。

二、重点任务

（一）严控质量常见问题。 树立质量至上、精益建造的建设理念，提升住宅建设全生命周期的品质意识， 加强渗漏、裂缝、空鼓、管线不通、配电箱跳闸、散热器和地温盘管不通不热、地漏和烟道返味串味以及分集水器根部漏水、噪声干扰等质量常见问题防治。 按照住宅工程设计标准和质量常见问题防控技术标准要求，编制质量常见问题防治专篇。 对易发常见问题主要防控措施的关键工序、关键部位的隐蔽工程，实行“举牌验收”并留存影像资料。 逐户、逐间进行带水、带电、带负荷验收，涉水房间进行防水层、面层两次蓄水试验，单体工程应抽取15%以上数量的外窗进行压力淋水试验。

（二）优化居住功能。 坚持“以人为本”，住宅设计应以现代家庭居住行为方式为依据，综合考虑室内环境、数字家庭、适老化等因素，深挖住宅建筑文化特质，体现地域特点和时代特征。居住空间应适应家庭人口结构和生活方式的变化，具备住、读、厅、厨、浴等基本居住功能，空间尺度适度加大， 住宅层高应不小于3.00m ，满足住宅的休憩、娱乐、办公等混合功能使用，合理设置健身、交流、消毒等多功能空间，推广增设玄关处消杀功能等创新做法。配备非接触式门禁系统、带除霾和热量回收功能的新风系统、全屋水净化系统等提升居住体验的设施设备。优化入户动线，宜设置地上地下双大堂，鼓励室内空间拓展，设置首层架空层或户外挑高大平台等开放交流空间。建立设计回访制度，提高设计质量和服务水平。 开发、施工企业不得要求设计企业违反国家和省有关住宅和住宅小区建设标准、技术规范，随意修改或变更设计文件。

（三）提升居住环境。 以市民需求为导向，落实完整社区和五分钟生活圈要求，充分利用社区综合配套资源，合理布局教育、养老、公共服务、商业等配套设施，足量科学配置垃圾分类收集点。小区内宜设置老人儿童活动场地、健身步道、社区食堂、会客厅、日间照料中心等活动场所和服务设施。 车位配建标准不低于1:1.2，车位面积不小于2.5×5.3m，100%预留电动车充电基础设施安装条件 。适度提高小区绿地率，鼓励采用屋顶、外墙、结构外平台等立体绿化方式。

（四）发展装配式住宅。 鼓励高品质住宅采用装配式建造方式， 实现标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修 。应用集成厨房、集成卫生间、集成吊顶、架空楼面、模块化隔墙、管线分离等成熟适用的装配式装修技术。围绕住房品质与性能提升，加快装配式部品关键技术研究，研发推广实现大空间和易改造升级的集成技术。

（五）推广低碳技术。 坚持绿色发展的理念， 高品质住宅应按照二星级及以上绿色建筑标准建设 ，合理提高室内外声、光、热等指标要求，注重采用自然采光、通风、节能、节水等适宜配套技术产品，广泛使用健康、环保、绿色的新型建材。 使用5种及以上绿色建材认证的材料和部品，且应用比例不应低于50%。 推广可再生能源利用、装配化装修、建筑垃圾循环再生等技术应用。鼓励在高品质住宅项目中率先执行超低能耗建筑标准。

（六）推行精装修交付。 鼓励高品质住宅精装修交付，提倡个性化、定制化、集成化装修，探索“大规模定制化家装”精装交付模式，实现按需研发、按需组项、菜单购买，避免千房一面并减少资源浪费。采用精装修交付的商品住房，装修费用在商品房买卖合同中予以明确，计入购房贷款基数，不计入缴纳公共部位维修资金基数。

（七）建设智慧住宅。 基于物联网、大数据、人工智能等新一代信息技术，依托智慧城市技术支撑，引入“规划+设计+施工+运维”全生命周期思维，实现室内设备智能控制。完善住区信息基础设施建设，打造住区综合信息服务平台，构建“平台+产品+场景”的服务模式，提升便民利民服务和管理水平，建设安全、舒适、绿色、便捷的高品质智慧住宅。

（八）应用BIM技术。 高品质住宅在设计、施工、运维阶段应使用建筑信息模型(BIM)技术。开发企业应组织做好全过程模型使用和交付，交付成果包含隐蔽工程建设数据信息的可视化模型文件。推广BIM版商品住宅使用说明书，向住宅买受人提供数字化房屋竣工图纸。以开发企业为主导，将物业运维提前纳入BIM应用管理组织架构，以运维的实际业务和管理需求为出发点，应用BIM数据进行实时检查与维护。

（九）严格验收流程。 高品质住宅应充分利用数字化平台实现开发项目全生命周期管理，实时更新工程状态，及时实施问题预警、协同处置发生问题。开发企业应按照《房地产开发项目住房城乡建设领域建设条件意见书》中关于高品质住宅建设的要求进行规划、设计、施工、验收，并作为联合验收依据。 注重精细化施工，实施工地开放日制度，严格落实“先验房后收房”制度 ，进行全流程风险管控，保证业主购房信息知情权和施工质量监督权。

（十）建立质量保修保险制度。 高品质住宅中有防水要求的屋面、卫生间、房间、外墙面、储藏室、车库的防渗漏质量保修期限应不低于省现行最低质量保修期限相关要求。建立房屋交付回访制度， 在质量保修期临期半年内，对有防水要求的房间和易渗漏部位进行回访普查 ，保修期限内经维修合格的部位，由开发企业、施工企业和产权人分别重新约定保修期限，对出现的质量问题进行快速闭环处置。推行房屋定期体检和房屋质量保险制度，以市场化手段进一步完善工程质量安全监管机制。积极开展建立房屋养老金制度试点工作，更好解决既有房屋维修资金来源问题。

（十一）创新物业服务。 探索制定与高品质住宅相适应的物业服务标准，物业服务收费实行市场调节价机制，推动实现质价相符、优质优价。鼓励物业服务企业创新“物联网+维保”服务模式，与BIM运维相结合，实现多维度一体化物业服务体系，提高服务效率、降低服务成本。鼓励物业服务企业拓展服务内容，积极参与医养结合、居家养老、家政服务、住宅托管等居民服务业态，为高品质住宅室内设施设备提供专业维修养护服务。厘清物业和全体业主的权责关系，创造和谐邻里环境。

（十二）加强科技研发。 积极探索住宅未来发展趋势，重点研究住宅室内可变性、功能混合性，满足各类家庭不同时期对居住空间的弹性需求。鼓励科研院所、行业协会、开发企业组建高品质住宅研究实验室或研究生产基地，探索研究高品质住宅建筑使用技术，编制标准化技术图集。加强生态住区相关技术和产品的研发，找寻未来人、技术、自然共生的方式。注重科技产品的迭代升级，鼓励AI(人工智能)、机器人技术在居住建筑中的应用。研究高品质住宅设施设备的更新换代路径，构建既有居住建筑改造的技术和产品集成平台，探索解决存量住宅整体提升品质系统问题的方案。

三、保障措施

（一）加强组织领导协调。 成立由住房城乡建设主管部门牵头，自然资源、财税、金融等部门共同参与的新建住宅品质提升联席工作机制和专班，因地制宜编制新建住宅品质提升发展规划，制定工作方案。市、县（市、区)两级住房城乡建设和自然资源部门应根据高品质住宅开发建设要求适时开展专项指导督查，实现项目建设运营全周期综合管理。

（二）加强政策激励引导。 一是将高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围，鼓励银行等金融机构对符合条件的企业、项目通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等方式给予支持。对使用住房公积金贷款购买高品质住宅的，贷款额度可按一定比例上浮。二是优先将相关技术纳入住房和城乡建设领域推广应用技术公告和科技成果推广目录，促进转化应用。三是经城市住房城乡建设主管部门认定的高品质住宅项目，可适当放宽销售备案价格上限， 对应的开发企业，在参与政府投资项目招投标和信用评价中可享受适度的优惠政策，在评定相关勘察设计、工程质量有关奖项时予以优先考虑 。四是提倡开发建设单位提高新建住宅小区公共配套服务设施配建比例。在不违反国土空间详细规划强制性规定的前提下，各市县可依据各地实际，对利用建筑架空层、地下空间、室外平台等增加设置公共服务配套设施的，出台容积率计算等方面的鼓励政策。

（三）加快推动示范引领。 支持绿色建筑、全装修住宅以及智能建造等技术研发和成果转化应用，开展高品质住宅建设试点，通过试点示范市、示范县、示范项目建设，打造一批精品住宅项目，形成一批技术研发和开发建设龙头企业，充分发挥示范引领作用，带动全面发展和整体提升。要发挥好广厦奖、泰山杯（房地产方向）、詹天佑奖等奖项对高品质住宅建设的带动作用， 鼓励和支持高品质住宅项目积极申报并优先推荐 。

（四）加大宣传引导力度。 积极组织开展专题研讨与公益培训，加强新技术、新材料、新模式的推广力度，提升全行业住宅品质意识、创新能力。通过业内企业交流、优秀案例评选、试点项目推介等形式，引导房地产开发企业积极参与高品质住宅项目开发建设。准确把握高品质住宅的内涵，注意舆论导向，不能将高品质住宅简单理解为高端豪宅。引导公众参与住宅品质提升工作，提高全社会认知度、关注度，营造良好氛围。

附件：高品质住宅开发建设实施标准

附件

高品质住宅开发建设实施标准

高品质住宅项目应符合但不限于以下标准：

1.绿色建筑：应符合山东省《绿色建筑评价标准》（DB37/T5097-2021）。

2.建筑节能：应符合山东省《居住建筑节能设计标准》（DB37/T5026-2022）。

3.BIM技术：应符合《建筑信息模型设计交付标准》（GB/T51301-2018）、《建筑信息模型施工应用标准》（GB/T51235-2017）、《民用建筑信息模型设计应用标准》（DB37/T5221-2022）。

4.住宅工程质量常见问题：应满足《住宅工程质量常见问题防控技术标准》（DB37/T5157-2020）、《住宅工程质量常见问题防控措施》（L20J905）。

5.超低能耗及近零能耗建筑（参考项）：《被动式超低能耗居住建筑节能设计标准》（DB37/T5074-2016）、《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019）。

6.住宅性能评定（参考项）：《住宅性能评定标准》（GB/T50362-2022）。

7.健康建筑（参考项）：《山东省健康住宅开发建设技术导则》（JD14-055-2020）。

8.智慧住区（参考项）：《智慧住区评价标准》（DB37/T 5240-2022）。