我国住房市场的四大转变

王先柱

7月24日，中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作时提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。现阶段，我国房地产市场供求关系和城镇化格局正在发生深刻变化，准确把握其重大趋势性、结构性变化规律，是科学研究制定宏观经济政策的重要依据，对于健全房地产市场长效体制机制、推动房地产行业向新发展模式平稳过渡等具有重要价值。
当前，我国城镇化发展进入中后期转型提质阶段，逐步从外延式扩张转向内涵式高质量发展，以城市群、都市圈为依托的大中小城市协调发展格局正在形成。在此背景下，我国房地产市场供求关系也正在发生深刻变化，城镇住房矛盾已从总量维度转向结构性问题，房地产业多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式已难以为继，房地产市场正在朝着价格稳、结构优、质量高的方向实现自我修复和转型升级。
城镇化进入提质发展的中后期，城市流入人口增速有所放缓，住房市场从供给相对短缺向供需动态平衡转变。从发达国家经验来看，城市化进程呈“S”形，随着城镇化率接近70%这一拐点，增长速度将会放缓。国家统计局数据显示，2022年我国常住人口城镇化率达到65.22%，已逐步接近拐点，可以预见我国城镇化步伐将进入减速阶段。从人口变化看，2022年中国人口数量首次出现负增长，总和生育率跌破1.1，热点城市人口净流入放缓，非热点城市人口净流出增加，因此城镇住房需求的人口支撑力面临削弱。通常，人均住房间数是衡量住房供应是否充足的重要指标，当人均住房大于1间时，可以认为住房总量供给充足。第七次全国人口普查数据显示，2020年我国城市家庭户人均住房建筑面积达到36.52平方米，10年间增加了7.4平方米。累计建设各类保障性住房6000多万套。这预示着我国城镇住房市场已从增量时代迈向存量时代，住房供给从大建设、高周转迈向高品质、可持续发展新阶段。
以人为核心的新型城镇化扎实推进，人民对美好生活的向往加速显现，住房需求从“住有所居”向“住有宜居”转变。以人为核心的新型城镇化是以人民福祉为基础的，着眼于提高居民生活的获得感、幸福感和安全感。从增量时代迈向存量时代的房地产市场，伴随的是城镇居民住房需求正在从“有没有”向“好不好”过渡，发展目标已经从住有所居逐步升级为住有宜居、住有安居。从住房需求结构来看，改善性需求潜力较大，已经成为住房需求侧的重要支撑。改善性需求不仅表现在城镇家庭人均居住面积有所增加，更是居住品质的全面提升。人民对美好居住品质的需求不仅体现在更宽敞的居住空间，还希望有完善的生活配套、优质的物业服务、合适的通勤距离、良好的社区治理等。从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，我国城镇改善性住房需求空间很大。从人口结构的角度来看，我国人口年龄结构向上推移，推动了改善性需求逐步释放。近年来，我国人口老龄化程度逐步加剧，人口年龄集中区间段由30—45岁逐渐上升为40—60岁，该年龄段经济状况较好、购房能力较强，而且契合置换居住条件的正常周期，市场上的改善需求逐渐增加。从长期来看，随着后续我国人均GDP、人均可支配收入的提升，人均住房面积提升、人口结构变化等趋势，改善性需求或将逐步成为需求的重要组成部分，甚至是主导部分。
城市间人口流动更加自由频繁，区域人口增减分化不断凸显，住房价格从普遍偏热向整体趋稳和局部遇冷转变。长期看，区域分化是未来房地产市场的持续性特征，房价普涨的大开发时代基本结束，城市之间房地产市场分化格局正在进一步显现。这主要源于城市发展的聚集效应。人口聚集在大城市，人们有更多的交流和创新的机会，更多的就业选择，更丰富多彩的消费选择，更高效和更高质量的医疗教育等各种服务。从人口变化看，当前我国人口发展呈现少子化、老龄化、区域人口增减分化的趋势，一、二线大城市继续吸引人口，虽然这些地区的生育率很低，但是靠外来人口可以继续保持人口增长。相反，小城市和县城的人口仍在流失，房地产市场由此进入新一轮结构分化期。与此同时，在多年来“稳地价、稳房价、稳预期”的政策强力干预下，“因城施策”调控效应正在逐步显现，住房金融属性得以扭转，实现向“房住不炒”的居住属性转变。除此之外，持续3年的疫情冲击对区域住房市场产生了不同程度的影响，住房市场面临供给冲击、预期转弱和需求收缩三大压力。大城市住房投机需求被遏制，中小城市住房需求疲软，进一步加剧了住房价格区域分化程度。
城市群和都市圈成为新型城镇化的主体形态，区域空间一体化联动效应逐步增强，住房治理体系从单一城市向以城市群、都市圈为地理单元转变。随着城镇化水平的持续提升，未来新增城镇人口向城市群和都市圈集聚的态势将更为明显。根据第七次全国人口普查数据，2010—2020年间，长三角和珠三角城市群人口分别增加1861万人和2312万人。其中，长三角、珠三角、京津冀、长江中游和成渝五大城市群常住人口约占全国的42%，成为我国经济发展的主要引擎。而且，城市群和都市圈存在中心城市人口集聚明显但外围城市人口流出的特征。对于人口基数大而城镇化率相对不高的县域而言，推进以县城为重要载体的城镇化建设为其住房市场发展提供了有利契机。在高质量推动区域协调发展的战略背景下，亟需以城市群和都市圈为单元构建一体化住房治理体系。从住房保障来看，将住房发展规划与人口流动、产业布局、城市功能、基础设施等进行综合协调，构建多层次的城市群住房保障体系，具有较多就业机会的中心城市是青年人的首要选择。然而大城市的新增建设用地有限，需要以完善的租赁市场增加住房供给，特别是对小户型、低租金租赁住房的供给。同时，合理确定城市群不同城市的土地供应，允许城市群和都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。从公共服务来看，需要以一体化为导向，统筹推动教育、医疗、养老、社会保障等均等化发展，持续提高共建共享水平。同时，充分发挥市场在区域公共服务配置中的作用，鼓励社会资本参与城市群和都市圈公共服务的建设和运营。从房地产市场调控来看，城市群和都市圈一体化发展使得房地产市场的联动性基础逐步增强，核心城市的房地产市场调控会对外围城市产生示范效应。需要加强协同性和精准性，以城市群为整体制定房地产调控政策，并将调控政策的传导机制纳入其中，增强房地产市场发展韧性，促进房地产市场平稳健康发展。