物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。

项目监理对工程建设的合理化建议

一、对工程建设的合理化建议

1、关于加强风险管理的建议

关于工程风险，作为一个明智的有经验的承包人，对于它作出的报价应该是已经包含工程施工需要的各种风险的报价，所作的投标书上的技术措施应认为是足够的能保证工程施工进度安全质量和建筑物安全的技术措施。但是，由于客观上存在时间有限性以及市场竞争的残酷性，同时也存在业主提供资料的不全面性，往往会出现承包人不明智的报价，对风险估计不足。在施工中，时常出现承包人无视自己的过错，而一味地找业主的责任，这种局面的形成对业主和承包人以及监理工作的开展均不利。为此，为了更好地实现风险控制，建议：

⑴ 合同形式上区别对待，对于地质资料和周边环境资料相对稳定的，施工受周边环境的干扰相对较小的地段采用合价包干的形式。对于周边条件不稳定的项目如拆迁较长时间内不能解决的，采用单价包干的形式，而在合同有关变更条款上更加细化，杜绝变更的随意性发生。

⑵ 按照城市建筑工程安全生产措施管理办法，要求承包人列出安全措施费清单。

⑶ 对于工程协调费，要求承包人在投标时应列出细目，以便实施中对照检查。

⑷ 对于在以往工程施工中无视自己过失片面强调业主责任给业主和监理工作造成很大难度的承包人，业主应坚决不允许进入建设市场。

⑸ 对于施工难度大的标段特别应选择业绩、信誉好、有类似施工经验的施工企业承建。

2、关于合理低价中标的建议

以往有些工程招标采取最低价中标的原则，在竞争中由于市场竞争的激烈性和残酷性，不少工程单位不明智地压低投标报价而中了标。结果在工程实践中入不敷出，对工程偷工减料；遇到难点问题又消极怠工或盲目抢工无视质量控制，工程管理混乱，业主和监理的监督工作非常困难，严重影响工程的质量、安全和工期。为避免类似诟病的再现，建议在概预算的基础上，定出合理低价中标的原则和评分标准，使承包人能合理低价中标。

3 、关于安全文明施工费用的建议

本项目工程难度大，施工工期紧，大型机械用电量大、吊装频繁、渣土多等安全文明施工的投入比较大。建议单列该笔费用，以便于专款专用，方便监督管理，保证安全、文明施工措施落实到位，体现以人为本的基本原则。

4 、关于关键工期控制措施的建议

本次工程的工期十分紧迫，控制上存在较大困难，为了如期完成工程，建议业主将节点工期作为关键的里程碑工期，并与奖金挂钩，奖金数额依控制工作的难易程度而定，以激励房建工程承包人加大投入，保证如期或提早实现节点关键工期，保证大目标的实现。

二、关于施工单位，特提出以下建议

1、施工单位的流动资金的财务状况应列入资质审查范围。因为施工单位流动资金不足，对工程影响较大，在某些情况下，业主为了保证进度而不得不临时借款给承包商，再从月度支付款中扣除，这样容易造成施工单位有所依赖而出现不履行施工合同责任的现象，若发生这种情况，将给监理单位工作带来极大困难，有可能造成工作失控，建议业主优先选择流动资金充足、实力雄厚的施工单位。

2、关于施工单位因为施工受当地群众干扰向业主提出索赔的问题，造成这种情况发生的原因很多，为了防止扯皮，建议在完成征地拆迁工作及基本满足开工条件后，就应按时将施工现场移交给承包人施工，此后在工程竣工移交业主使用前发生的各种干扰应作为承包人的风险，由其负责处理。这样可促使施工单位在施工中顾及群众利益，主动与当地群众搞好关系，使工程顺利进行。

3、施工单位的分包问题。

要严格控制施工单位的分包行为。因为分包再分包，往往带来层层拿管理费，层层剥皮，造成施工费用不足，施工质量难以保证。建议从有关合同条款中注明分包的定义，这样便于审查分包资质，避免分包单位素质差，给工程质量及监理工作带来麻烦。

4、施工单位的质量保证体系

施工单位应设立质量保证体系，实行质量包干，做到施工前有标准，施工后有考评，发现不合格的工程，自己进行修补或返工，直至达到规范标准才填写《质量验收通知单》，报监理验收。施工单位的主要负责人必须主管质量管理工作，下设质检员。建议在项目实施中建立由施工单位主管质量负责人、业主有关代表及有关总监或副总监专业监理工程师参与的质量保证网。质量问题的决定必须先经质量网讨论后才能作出并报批，实行质量一票否决制。

5、监理批准的工程技术措施的经济责任问题

施工单位通常认为，只要是监理批准的技术措施，若发生费用增加就应由业主支付。而监理则认为，只要不是设计变更，施工单位为达到工程目的而采取的手段或措施是施工单位的合同责任，即使有经济风险也是适宜的、可行的，业主对此并不负经济责任。为了避免相互扯皮，在承包人的施工合同中必须事先明确这一点。

6、建议业主设立质量创优奖励金

对工程量大和工程难度较大的工作（由业主、监理、承包人共同商定项目），工程达到优良级的予以奖励。奖励办法为：创优工程，奖励该部分建安工作量的1.5%~2%，凡属创优工程以外的其他工程则奖励该部分建安工作量的1~1.5%。指定创优工程若达不到优良级，则扣除承包人建安工作量的1~1.5%。

三、关于现场管理的建议

一、在条件具备的情况下，建议首先选定总承包单位，后定土方开挖单位，这样可使现场布置一次到位，有利于场容建设和文明施工，同时在临建费用上可使委托人减少开支。但由于需较长的准备时间，一般情况下较难实现。但为使工程能顺利进行，至少总包单位应在土方工程完工前一个月左右的时间提前进场进行施工准备，这样才能降低塔吊搭设对工程的影响。

二、建议在设计合同中明确设计代表，每周到现场参加监理例会，负责协调解决施工中遇到的图纸问题，这样可避免因设计跟进不及时造成的进度延误。

三、建议在总包合同中明确其对分包的管理职责、权限和需为分包提供的服务，可分别列项并计价取费，避免今后扯皮。对与总包签订合同的分包单位，应明确总包负有全面管理的职责，所有的技术资料总包均应签署意见；对与建设单位签订合同的分包单位，最方便的管理模式是要求其与总包签订配合协议，全面纳入总包的管理，若无法实现，至少也应明确总包对直接分包的资质、施工方案和进度计划进行审核签认，对现场的安全、进度负有管理责任，否则将增大现场的管理难度。

四、建议在总包合同中明确其现场安全和文明施工的责任，在签订承包合同的同时，签订现场安全文明施工奖惩协议，使委托人对其的奖惩有法可依。此协议可提高总包单位的责任感，有利于现场的安全管理。

四、建议对设备采购订货进行专门重点控制

本工程对设备质量要求高，品种多，涉及专业范围广。因此设备采购成为监理的重要课题。为使每一设

备采购达到较高的性能价格比而又不致使投资失控，设备采购必须专门进行重点控制，并应遵循一定的程序进行。

一、成立设备采购专责小组，人员由专业工程师、内外贸商业人员及法律顾问组织。专责组向总监及业主负责。

二、设备采购的前期阶段，主要工作由专业工程师进行，应：

1、阅读设计图纸，深入了解业主及设计师的设计意图。

2、了解工程进度和投资进度计划，制定设备采购计划。

3、根据图纸要求及个人的专业知识与经验，决定采购原则，制定国内采购和国外采购清单。

4、广泛与各供应商接触，考察供应商。重点是产品的品牌、性能及质量，售后服务与后勤支援能力及供应商本身的信誉，产品价格等因素。

5、在熟识图纸要求及业主意图的同时，在对各可供产品性能质量有深入了解的基础上，制定设备采购招标书。

6、根据对供应商考察的结果，对每一项采购邀请3 至4 个供应商参与投标报价。

三、专业工程师与商业人员共同评议投标书并选择能提供设备的性能价格比最高的供应商为中标供应商。

四、商业人员与中标供应商作商业谈判，力求得到最佳的商业供货条件。谈判应有专业工程师在场，使供应商确切了解订货的技术要求。

五、合同底稿的技术条文应经专业工程师确认，确保技术要求得到落实。

六、合同底稿应交法律顾问审阅，确保在合同执行出现矛盾时，业主方的利益得到保障。

五、现场成品保护措施和制度化建设

由于工期短、工序复杂、交叉作业频繁等，加之工人素质参差不齐，对现场成品保护的意识淡薄，有些甚至故意损坏，造成较大物质损失，甚至影响施工进度。所以监理公司参与监督各分包单位的成品保护工作极其必要。

1、成品保护应纳入施工合同条款

首先，在施工总包合同中，要明确施工总包单位是成品保护的第一责任人，同时也赋予总包单位在成品保护方面的权利，使得成品保护的责任和权限清晰。在总分包施工合同中，同样要加入成品保护和交接的有关条款要求在工程范围内，由业主、监理、总承包商牵头，制订有关成品管理保护措施。在必要的管理措施之外，还必须采用经济手段，通过一定的奖罚措施，促进管理。分包合同范围内，分包商要制定成品保护措施，并接受总包商的管理监督。

监理例会上向总包、分包提出成品保护的重要性，要求施工单位加强对工人思想教育，提高成品保护意识，做好自保和互保工作。

2、要求施工单位安排专人现场不间断巡查，保护好自己的成品，把责任落实到个人及相应的班组。监理人员在现场巡查分包单位成品保护工作落实情况。

3、对破坏成品的行为，要坚决进行处理，建议业主进行重罚。

4、监理人员现场巡视监督中发现成品保护工作不力的地方，向承包人提出，如没有得到有效改正的，发出通知强制其整改。

5、严格控制各施工单位进场材料，要按指定地点和要求进行堆放。

6、不许闲杂人等进入现场，特别进入楼层；对楼层工作面的闲杂人员进行清场整治。

7、建立严格的中间交工制度

为了保证责任明确，避免合同纠纷。在分包合同内的分项工程完成后，由总承包商和监理组织中间交工验收，并对成品的保护情况进行验证和交接，留下书面记录。在各分部工程完成后，由监理单位组织核验，并对成品质量进行鉴定。单位工程竣工后，由监理工程师组织业主工程部、物业管理部门、总承包商对本工程逐层办理交接手续，并完成对成品保护状态的验证。严把交接关，工作面完成后，交下一工序施工单位，同时交接成品保护责任。