本文所指旧里，沿用了1990年上海市房地产管理局发布的《关于修订〈上海市房屋建筑类型分类表〉的通知》中的标准和定义，即“联接式的广式或石库门砖木结构住宅，建筑式样陈旧，设备简陋，屋外空地狭窄，一般无卫生设备，为旧里1类，如建国西路建业里。普通零星的平房、楼房及结构较好的老宅基房屋为旧里2类，郊区设备简单的小楼房，亦归入此类”。旧里的特殊属性，使其面临着比其他类型建筑遗产更为复杂的矛盾。

一是历史风貌保护和居住功能衰败的矛盾。 上海的旧里房屋最早建于1872年，中西合璧的艺术价值、构成城市近代风貌及城市特色的文化价值共同构成了旧里的遗产价值。20世纪30年代，旧里逐渐停建。截至2019年年底，上海仅存旧里建筑面积1 008万m2，相较2000年减少将近一半。

上海现存旧里空间分布（2016年）

来源：笔者根据张晨杰《永不消失的里弄》改绘。

二是迫切的更新需求和严峻的更新挑战的矛盾。 一方面处于上海中心城区的旧里占据着良好的地理区位，生活便利，显现出浓厚的市井生活气息，另一方面也存在人口密度过高、老龄化严重和外来人口多、居住空间拥挤的问题。然而大量的旧里属于国有直管房产，长期实行的福利性低租金政策很难维持一般日常养护支出，更难以应对高投入的更新需求。高人口密度也意味着更高的更新成本，按照目前的动拆迁政策，商业开发的可行性大大降低。

上海市从1980年代初就开始着手旧里改造，伴随城市发展阶段及更新工作重点的不同，旧里的更新目的和方式也表现出差异，大致可分为4个阶段。

旧里更新从一开始对旧房的“修修补补”，到未能关注历史价值的拆除重建，再到当前逐步意识到风貌保护重要性的整治和提升，更新理念更体现出综合性目标。对旧里来说，在兼顾历史风貌保护和居住质量提升的目标导向下，还需要总结出更适宜的更新模式。

本文选取的3个案例——新福康里、贵州西里和春阳里， 反映了不同阶段旧里更新的典型类型， 有各自不同的侧重点。

旧里更新模式对比分析

来源：笔者自制。

2.1.1  新福康里：拆除重建、部分回迁、传承少量风貌要素的更新

福康里为石库门里弄，始建于20世纪20年代。其位于上海市静安区的南京路商圈内，南临新闸路。

1999年，福康里进行改造。政府在改造中提出免交土地出让金和相关税费减免的优惠政策，动拆迁和开发为同一家政府直属的开发企业，全过程采用商品化的开发模式。项目通过原地回搬（居民需出资）、异地安置和货币安置3种方式实现更新中的产权调整和居民安置。

新福康里社区新建25幢房屋，总建筑面积近11万m2。其中18幢用于居民回迁，近800户居民回搬，占总居民数的2/3。项目改造以后，平均每户的住房面积达70 m2，并有独用的厨卫设施，居住质量得到很大提升。新福康里使用了现代居住小区的建筑类型和空间布局，但采用了石库门建筑的窗户、山墙、烟囱等建筑要素。

新福康里更新前后对比

来源：笔者自制。

2.1.2  贵州西里：分批多次、居民参与、公共环境提升的渐进式更新

贵州西里社区位于黄浦区南京东路街道，包括瑞康里、宏兴里、永康里、永平里4个石库门里弄。

2012年，上海市政府对贵州西里首次进行了“原生态保护”改造，在尽可能保护石库门里弄原始生活状态的前提下，改善居民的生活质量。

2017年，贵州西里进行了“社区微更新”改造。主要针对里弄的公共空间：一是增加功能，改造出空中书房、共享厨房和客厅；二是优化设计，如将公共厕所转变为可以装盛绿化的景观，对里弄边角的理发店、小商店进行改观提升。

贵州西里更新前后对比

来源：笔者自制。

贵州西里的两次更新改造保护了物质空间层面的整体空间格局、历史建筑风貌，也保留了原有的居住功能和社会网络。

2.1.3  春阳里：建筑内部翻建、保留风貌格局、全部回迁的更新

春阳里始建于1921年，2016年被列为上海市风貌保护街坊。2017年，虹口区对春阳里进行更新改造。政府聘请设计事务所进行方案设计，改造首先选取春阳里一单元作为试点，居民全部回迁。在参照房屋原型的基础上进行内部空间的升级改造，实现每户住宅成套化、独立厨卫，改善提升生活环境。建筑结构整体置换改造为预制钢结构框架混凝土楼面板结构体系，同时通过外立面保护性修复，完整保留春阳里的石库门历史风貌。

春阳里更新前后对比

来源：笔者自制。

改造后，街道引进了上海春阳里实业公司，试点推行“租房管家”模式，为居民和租客提供从装修到托管的一站式服务。

从历史风貌保护和居住质量提升两个维度出发，分析3个案例中的具体实施效果。

各案例的实施效果

来源：笔者自制，图片来源于网络。

从风貌保护的角度来看，新福康里采用拆除重建的拆落地模式，虽然保留了石库门里弄的窗户、山墙、拱券等特色要素，但原建筑形制和肌理格局不存，旧里的历史价值和风貌格局丢失，已不属于保护性更新范畴。贵州西里在原生态保护中强调建筑的原真性，建筑形制和肌理格局都维持了历史风貌，但特色要素如门楼、山墙等在长期使用中遭到一定破坏。春阳里在保持建筑外立面不变的基础上进行内部翻建，恢复了建筑形制和特色风貌要素，同时保护了肌理格局。

各案例的居住功能都有所提升。重建的新福康里在住宅空间、基础设施、公共空间等各个方面达到了现代居住标准。贵州西里在两个阶段的效果有所不同，前期的卫生设施改造提升了住宅空间内部的质量，后期微更新提升了公共空间的舒适性，但居住面积狭小、基础设施落后等困难没有实质性的改变。春阳里的更新实现了每户独立厨卫、基础设施重建，居住功能有较大提升，但总体面积仍然狭小。

历史风貌保护和居住质量提升是旧里更新的重点， 难以全面兼顾，但经过长期的实践与探索，现有案例提供了有针对性的经验与启示。如果经过审慎评估，部分旧里确实价值较低且建筑质量很差，可以借鉴拆落地模式，但需要考虑居民的回迁需求，同时进行详细的经济测算，并提供相应的住房保障制度支持。而对于有价值、需保留的旧里，在资金短缺的情况下，可以适时先进行社区微更新，缓和社会矛盾、提升居住质量；长期来看，内部翻建模式更能平衡旧里的风貌保护和居住质量。如果资金充裕且协调能力较强，可以借鉴春阳里的更新模式。尽管其需要深度参与、长期推进，但达成共识后效果较好，是一种比较理想的方法。

21世纪以来，保护文化遗产的态度转向主动地控制变化，保护性利用成为基本方向。上海市最新发布的 《上海市城市更新条例》 以提升整体居住品质和加强历史文化保护为主要内容。因此， 旧里更新的基本原则是兼顾历史风貌保护和居住质量提升。

基于此原则，对旧里应保尽保，全力留住城市记忆。对大量分布于上海主城的旧里，应从城市、肌理、建筑和人文多层面进行价值和特色研究，实事求是地明晰每一处旧里的价值特色，制定相应的保护措施。同时，对需要保护的旧里要合理加以利用，以实现可持续发展。目前里弄的居住质量较差，应采取与其保护等级相适应的方法以改善居住水平；若住户愿意搬迁，也可考虑其他适应性的利用方式。

基于扎实的基础研究，才能制定出合适的保护策略，从而在保护方式上消除争议。如旧里地段整体价值高，特色要素存留多，建筑质量好——严格遵循保护修缮要求，整治少量有负面影响的要素，采取非常谨慎的措施提升建筑性能、提高居住舒适性；旧里地段整体价值高，特色要素存留少，建筑质量差——保护肌理格局和少量特色要素，可采取局部更新、翻建或复建等改变较大的方式；旧里地段整体价值低，特色要素存留少，建筑质量差——可采取更剧烈的更新方式，但尚存的局部肌理格局和少量特色要素应被有机融入更新项目中。

对旧里更新，不同主体有不同利益诉求。 对政府而言，通过旧里更新是希望获得土地收入，还是以历史文化传承为首要并改善民生，对旧里更新的成效走向具有决定性的影响。在高度关注历史文化传承的形势下，地方政府利益诉求将更倾向于历史文化传承的同时改善民生、促进经济。对居民而言，既有在经济人属性下经济利益最大化的诉求，也有在法律法规、价值观约束下的利益综合考量，还有基于社区情感和保护意识的行动选择。对市场主体，通常将以利益最大化为主要诉求；但如果是政府背景的市场主体，将以财务可运转为前提进行利益综合考量。如果是社会力量，则以其承担的社会职责、遵循的价值规范为行动前提。

如果要促进上述各方起到积极作用，还需要精细的治理机制，以避免发生偏离历史保护和可持续发展的无谓争论。

（1）编制分类施策的旧里保护更新规划

上海在城市更新中按地域分为公共活动中心区、历史风貌地区、轨道交通站点周边地区、老旧住区和产业社区等类型。但旧里的更新对象复杂、情况各异，既属于老旧住区，也兼有历史风貌要素。上海进一步精细分类引导，针对旧里的现状，编制分类施策的保护更新规划，探索差异化的工作机制和组织模式。

（2）制定精细化的政策工具包

通过政策工具包的制定，以兼顾历史风貌保护和居住质量提升为目标，综合性引领各方主体承担责任，为保护提供支持，为适宜的更新模式提供动能。主要包括法规政策、财政政策、住房政策、技术导则和治理模式等方面。

（3）完善具体项目的社区协商机制

面对复杂的旧里更新，必须建立一套完善、可行的社区协商机制，明确各主体的角色定位和职责。政府赋权居委会和居民选举出的居民议事会，共同构成更新中的社区权力组织。通过社区权力组织与规划部门的更新办和设计方进行协调沟通，决议最终方案。在涉及单栋里弄住宅内部的利益调整时，由各栋居民分别选举的“民间弄堂长”首先与本栋居民进行单独沟通与协调，将结果和诉求传达给居民议事会。居委会和议事会进行沟通协调。

社区协商机制

来源：笔者自绘。

（4）构建旧里更新公众参与平台

政府需要构建公众参与平台，为多主体的协作共建提供渠道，形成良好的社会环境，从而保障更新工作的顺利推行和更新的有效实施。

公众参与平台示意图

来源：笔者自绘。

基于此，平台由政策公开、知识科普、项目管理和对话沟通等板块构成。