一、项目分析

1、常见问题与处理方法

1) 建设投资无法回收

规模过大、建设标准过高导致。通过降低建安费以进行调整。

如调整量价仍无法平衡投资，则需要其他途径，一般房地产开发企业会向政府申请住宅用地用于补偿，生产型企业会向政府申请各类税费优惠政策。

2) 建设期初还本付息困难

生产经营型项目经营期前两年一般未达到最高产能，此时还本付息难度最大。如现金流为负数，应发生短期借款以维持经营，或调整贷款总额和还款计划。

3) 现金流异常

现金流表现过差与过好均属于不正常现象，最大的可能是收入与成本的计算出现重复或漏项的情况。净利润低于5%或高于30%的测算结果都应引起注意。任何项目在编制财务报表前，应与建设单位里分管经营与财务的人员对接，研究项目的运营模式，盈利模式，产生的各类成本和费用。

2、项目经济测算相关问题的延伸

1) 大型连片开发项目的建设时序安排

此类项目大都具有一个大型经营型单体项目，此项目投资回收期很长，但是政府推进片区开发的关键，如绿地在新旧动能先行区的国际博览城。

一般情况下政府会要求标志性项目首先开工，为平衡投资，应同期安排回款最快的住宅同期开工。片区其他类型项目按投资回收期由短至长依次排列。

2) 测算过程中可能存在的不确定性

生产经营型项目在测算时默认产量即为销量，实际上销量是直接决定项目生存的关键因素，也是最大的不确定因素。因此在经济测算之后应进行盈亏平衡分析和敏感性分析。生产经营型项目由于固定成本过高，一般盈亏平衡点都比较高。