过去 20 年，房价持续地在不同城市、不同阶段轮番上涨，大部分开发商基本通过囤地即可获利，整个地产行业处于粗放式发展阶段，设计管理的重要性被极大忽视。近年，随着经济的快速发展和城市化水平的不断提高，加上各地政府陆续出台各项房价调控措施，房地产行业的体制环境、市场和商业模式都发生了巨大变化，再依靠粗放式管理已经很难盈利，未来房地产行业将告别暴利时代，逐渐步入精细化管理阶段。

房地产行业设计和管理现状

设计及其管理成本只占项目总开发成本的1%左右，但却影响着项目总投资的70%~90%。设计管理部门是确保业主意图得到贯彻，保证产品质量和控制工程成本的关键部门，设计及其管理的水平直接决定了项目将来是否好卖，能否赚钱，赚多少钱等核心问题。

然而，甲方设计管理部门的管理范围和项目复杂度不断增大，设计部和成本部投入了大量时间管理多专业及设计单位，还需兼顾全项目成本、分包结算、设计合同及招投标等工作，容易造成对控制项目建造成本、项目品质、工程进度的管控力度不够精细。

那有什么方法可以让甲方的设计管理团队从冗细的工作解脱出来呢？

（项目控制对接单位分析图）

优秀的房地产公司，除了自己少数核心管理人员外，还会大量聘请各类专业的顾问公司，处理设计、建造、销售等中间过程的设计和管理工作，让管理团队主要进行确保工程进度，控制项目建造成本，保证和提高项目品质等工作。顾问公司类型很多，有建筑顾问、结构顾问、景观顾问、机电顾问、精装修顾问、幕墙顾问、造价顾问等，顾问公司在设计过程中代表甲方进行各类专业判断，为甲方开展工作献计献策，发挥了决定性作用。

房地产行业经过多年的发展，许多甲方公司虽然拥有大量项目的实际操作经验，但在设计过程中仍存在着各种问题，比如：成本超标、工程存在安全隐患、设计合同存在风险等。

甲方设计部可能存在缺少全专业设计力量和设计管理能力的情况，在项目设计前期不能有效组织相关设计人员对总图、建筑、景观、装饰、结构、岩土、机电、节能、智能化等专业内容进行紧密揉和，未经过多专业方案的对比分析，设计、成本、工期及工程质量之间的深度融合会大打折扣，无法在项目中体现出以工程勘察设计为先导的优势，继而难以控制工程质量与费用，缩短建设周期。

那么上述的问题什么方法克服呢？

（普通设计阶段流程图）

依上述，规避上述问题应该以工程勘察设计为先导，对项目进行有组织的、标准化的、单专业多方案经济对比分析，以及多专业交叉经济对比分析，同时在分析的过程中将设计、成本、工期、工程质量的深度融合，这被专业人士称谓“综合设计顾问”模式。

综合设计顾问思路及内容

综合设计顾问能协助房地产开发商较好的避免及控制风险，其价值主要体现在以下几个方面：

01、提高决策科学性和决策效率

在方案阶段对项目进行有组织和标准化的单专业多方案经济对比分析，及多专业交叉经济对比分析，并通过与开发商沟通协商后确定最合理经济的技术方案，可保证设计方案的质量，提高甲方做决策的科学性和决策效率。

02、控制项目成本

在方案阶段进行技术经济性对比分析后，则已保证全专业方案图纸是最经济合理的。继而在施工图阶段，根据项目的概算，编制限额技术指标及限额造价指标，并在施工图设计过程中对其进行把控，对浪费及超额部分进行过程优化，从而确保施工图最经济合理。

（成本控制价值图）

03、缩短项目周期

按普通运作模式（如下图），方案中标后三个月才能完成施工图，再以施工图为条件完成基坑施工图后才开挖。

（普通运作模式图）

但在方案阶段综合设计顾问的服务内容完成后，形成地下室设计图纸，已达到设计基坑开挖图的深度，故在方案确定后即可开始基坑施工图设计，保守可提前三个月开工。同时，因在前期已做过全专业综合分析，完全解决后期项目痛点及各专业间交圈点，设计院只需在我司图纸基础上进一步深化，即可使设计进度大幅缩短。

（综合设计顾问运作模式图）

从此看来，综合设计顾问模式，比普通运作模式更节省设计工期和建造成本，国腾发展至今已有十多年历史，在综合设计优化方面积累了丰富的经验和实力，能够在项目全过程中帮开发商实现设计策划、成本筹划及品质规划，以保证项目在成本、工期和质量之间达到最佳平衡点，帮助开发商控风险，使开发商获得最大效益。