2，演义

2.1，地名：某某湖，湖面狭窄。原本借河流汇入，靠栏水坝蓄水，实侧可以定性为人工湖。湖周边分布大小温泉经营企业不少于7家，其中本项目是最大的一家。

（图1，由PC版“天地图”截图，经本人圈画制作而成）

2.2，本项目开发者进入之前，围湖有温泉企业十五、六家之多，经各种不同形式的“吞并”，形成了本项目一家独大的格局，不论从占地方面，还是从已建成的建筑规模方面，老大的地位无以撼动。

2.3，开发者由A、B、C三位股东组成。A股东为先行开发者，应为广东本地人，在广州、江门等地有实业，自2004年起开始运作本项目。B、C为后来者，以增资扩股方式于2010年12月进入，均为宁波人，二者应为朋友关系，都在当地有不错的实体，老板级别，其中C将其股份交由B代持。当前的股份构成是，A占40%，B、C各30%。项目工程由C的实体之一承建，是总包方，为避开关联交易，故C将股份托付于B。

2.4，通过梳理资料，A股东自2007年起开始发力，至2010年6月，“吞并”小企业，归集成大地块，合约186亩，形成了最终的、我们现在看到的帝国版图。半年后，B、C两股东进入。经努力，调整了地块性质，统一做了规划设计，走完了各类程序。这一过程一般需要一年的周期。故此，判断项目自2012年开始有了实质性的铺天盖地般的全面建造。对，应当是全面建造，没有分期开发，尽管报建手续有分块、建设顺序有先后。这从现有建成的格局，对照规划图的样子，可以得到印证。

（图3，规划图，源于当地规划部门公示资料）

2.5，“马甲”不少。根据手头资料，收购其它企业（项目）及地皮时，注册了几个公司，对外推广也曾用过不同的开发商名称，但实际控制人仍然ABC三位。

2.6，用了近4年的时间，打造成现有的样子，速度不算快。主要投入是前期开发成本及建设工程成本。资料显示，占地：12.5万平方米（约187亩），建筑面积13.4万平方米。已支付土地费用和报建费用（含部分市政配套费人防异地建设费等）1.6亿元，已支付工程费（含设计费）2.4亿元，已支付设计费管理费及银行利息总计约1000万元，总支出4.1亿元。资金来源为：资本金2000万元，股东以内部贷款方式注入3亿元，银行贷款9000万元。

2.6，主打温泉渡假、服务。售价，原计划别墅售价1.3万元/平米以上；公寓售价7000元/平米。实际售价，无考。实际成交，亦无考。

（图4，系列现场实拍）

3，核实

3.1，地价：1.6亿/187亩=85.5万元/亩。鉴于此地价已含报建费用，再考虑因收购需要溢价的原因，结合地块的地理位置及“温泉热”现象，综合认为此价格合理，无虚数。地价折入建筑成本约为1200元/平方（建筑面积）。

3.2，工程投入：2.4亿/13.4万平方米=1791元/平方（建筑面积）。鉴于坡地建筑的土方开挖量较大及山体护坡工程、湖岸固化（堤坝工程）、地基处理措施、全框架结构、已建好的市政工程、监理与设计成本等一股脑的东西都要并入到建筑面积里去，给合约50%的工程已完工（指外装完成，内装毛坯）、50%的工程已完成框架结构的工程进度现状，这个价格也是合理的，可以认为没有虚报（建筑形式，要不是按5星级酒店的高层公寓，要不就是构造复杂的别墅，是成本偏高的两个极端）。

3.3，其它支出1000万，采信（其中设计费重复，是由于某些专业设计造成）。

3.4，资本金2000万，及内部贷款注入的3个亿，理论上讲，应与股份比例按4、3、3分摊。实际如何流入，无考，只能做猜想。

猜想1：（静态）A股东拿地在先，B、C进入在后的实际情况，3.2亿资金的60%即1.8亿，由B、C各出1.07亿资金注入。这只是概略计算，精细计算不是这样的，应考虑到资金的时间价值，即B、C两股东实际出资应高于1.07亿，且未考虑C股东是实质上的施工总承包方是否有让利或赚利行为。此时，A股东实质上已收回部分投入。

猜想2：（动态）在不了解实际情况、财务资料不明的情况下，无法做猜想。只能就这期间的“江湖往事”做个设想，即A虽然名义上拿到地了，但没有足够的资金付款，正好B、C俩人有意入股，分批注入资金，并最终于2010年12月达成了一致持股比例的意见。此时，各人实际出资仍不见得一定是按4、3、3分摊的，因为后续还有工程的投入。因此，C应当是后期工程施工时的主要出资方。

3.5，银行贷款9000万，一般来说是以土地做抵押的。承上，地价1.6亿，扣除银行按政策不认可的价值后大约也就是1.3亿甚至更少，再打个折头，放贷了9000万，相当于净地价69%，也就是说，全部土地都被抵押了。

4.1，项目用地性质是商住，主要卖点是温泉。实际项目所在地距温泉泉眼（井）有3公里之多，经本人暗访、打听，该温泉井由当地村民控制，一天之中供应给企业用水的时间及用量是十分有限的，况且距泉眼附近也分布了好多家本地人以经营温泉为生计的大小实体。据某规划中的数据，日出水量2000立方（根据村民实际感受，这个数据极不可靠），20%村民自用，80%外供企业。实际，比例正好相反。

4.2，该镇所有打温泉牌子的经营实体，大小不少于30家，最远与泉眼距离在5公里以上，虽然表面上看到他们也有管道相联，但无一不是望井相叹。

5.1，该镇、上至该县，非经济发达地区，与广州市的距离是高速2小时的路程。在这2小时路程以内，即广州辖区内，温泉资源分布也很丰富，超大城市的消费辐射作用有限。

5.2，据上级政府的温泉规划，对该镇温泉开发是这样描述的：岩溶地面塌陷地质灾害易发区，属于 限制开采区。

5.3，结合第4节“资源”，也证实了该镇温泉资源不可能实现大量开采。

6.1，承接以上叙述，分析起来就方便多了。项目卡壳的主要原因之一是资金链断裂。

6.2，原因之二是资源有限。连我一个陌生人都能打听到真实情况，那些温泉的玩主们（消费者）能不了解到吗？

6.3，原因之三是温泉投资热，烧昏了投资者的大脑， 误判了。

6.4，项目投资安排不妥，偏激进，幻想“一步登天”。这也是建立在误判的基础之上的。

6.5，小产权住宅（别墅）销售十分困难。困难的主要原因是周边无任何生活配套，再加上温泉资源问题，既不可住、又不可做投资，对有购买能力的人没有吸引力。

7.1，开发者正在通过招募方式融资。资本是聪明的，这个措施很难实现。

7.2，假设各位股东的投资均属于自有资金，急于解决的是9000万的贷款。再假设贷款起算日是2013年初（实际肯定比这个早）、年综合资金成本是8%（相当低了），至2016年初已有3年，则本息和为：

F=P(1+8%)3(次方)=9000万X1.259712=11337.408万≈1.13亿

如果再延迟到2018年初，5年期，则本息约为1.32亿，也就是说两年内不能了结这笔贷款，项目用地已经不属于开发者了，而地上的建筑物虽然有价值，但由于未能完全完工，达不到按政策综合验收的条件，评估起来是相当不值钱的。说得夸张一些，如果不还贷，两年后，项目将付之东流，不回头了！

7.3，当务之急是协议还贷。自救的办法，如果没有新资金来源的话，是将项目分拆成若干小项目，卖出。说起来容易，做起来难哪！

8.1，“引子”1.3款提到的已售出的约20套（或20%），我认为是虚的，其中相当多数据很有可能是开发者“自导”的一曲戏。

8.2，“对策”还有不成熟的想法，如，搞类似于众筹、定制的策略，定向有能力购买的人，以低价吸引。又如，改变以温泉为主的思路，上其它游乐项目，自营或联营。又如，以少亏当赢为底线，整体转让给有能力的实体。

8.3，曾几何时，开发者以得到某个有能力的人为荣，说什么业界内有“得此人者得天下”，现在看来只能当笑话了。又从一个侧面看出，当时的幻想是何等的光明与辉煌。

8.4，高楼拔起，温泉梦断哪！

8.5，数次来回这个楼盘，心里总不免被那座高楼“戳”得难受，越看越觉得心里堵。这个时候，我又总不免以风水的眼光看它，感觉这栋楼的风水不好，或建在煞方了。其实，我不太懂传统上的风水。我心中的风水观就是“合心、合自然”。这栋楼如此突兀，不合心，也与周围山水环境不调。

8.6，为什么这篇文章，我取的序号是【建筑与地产点评2】？因为我现在决定将《求掌声，一场对规划的迟来演讲》定序号为1。此后，本人还将不定期针对建筑与房地产的话题，作进不了学术殿堂的、没有固定格式与文体的——点评！
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本文首发于微信公从号 海起一段（HQYD333）

一个地理位置绝对属于乡下、处于山水之间的渡假村而言，绝对是摩天大厦。

谢谢楼主的点评资料。

高楼太突兀了！整个项目支撑不起！其实做点特色经营，做些温泉的上下游经营可能效果要好点！这个项目失败了有点太可惜了！