《民法通则》第83条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利益生产、方便生、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,该当 停止侵害、排除妨碍,赔偿损失”。《物权法》第89条规定:“ 建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”。关于采光、通风权我国法律规列为相邻关系的范畴,我国现行法律对采光、通风权等的规定不是很确切具体,存在诸多法律适用上的空白,由于现实生活中错综复杂的采光、通风权纠纷,给审判工作带来很大的难度,各地法院对采光权的判决也各有不同,法院在行使自由裁量权的过程中随意性较大,出现判决混乱。不利于当事人合法权益得到有效合法保护的尴尬局面,本文现就采光权的保护以及存在的有关法律问题浅析如下:
一、采光权的概念及形成纠纷的主要原因
采光权是指两个或两个以上不动产相互毗邻的所有人或使用人为获取日照或通风而要求相邻方限制其不动产的距离或高度的一种权利,采光权派生于所有权,是物权的一种延伸。现今的采光权纠纷主要产生于城镇地区房屋建筑相邻各方。随着经济的发展,城镇的土地开发价值增大,可以说寸土寸金,因此,土地所有存在开发建设过程中过多的注重于自身的利益,而忽视相邻方的利益,大多数建筑往往高层发展,而导致采光通风权纠纷,在这其中还涉及到建筑行政主管部门对房屋建设计规划等诸多因素的问题,就其纠纷形成有以下几点原因:
1、建设规划行政主管部门对新建筑物审查不严或不依照《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》审批建筑物而产生的采光权纠纷。
2、建筑方不依照规划设计建造而私自修改建筑图纸违章建筑。
3、建筑方未经规划及建设许可而私自建筑房屋。
4、土地使用者相邻各方未经相互协商而紧邻土地界线或建造高层房屋而相互影响采光、通风。
二、采光权纠纷的处理原则
一般来说,采光权纠纷的原告是先建筑物方,被告是后建筑方,建设规划行政主管部门是否作为案件的当事人,以及采光权纠纷案件,是适用民事案件审理还是适用行政案件审理以及如何处理,应就其具体情况区别对待。
1、各建设规划行政主管部门负责对本辖区内的建筑工程及建筑物进行设计规划,其应当根据国家规定的房屋建设设计规范进行设计,建筑物间必须符合国家规定的有关“日照间路”和“楼间距”的强制性规定,如果建筑规划行政主管部门未尽严格审查义务在给建筑方审批有关建筑工程规划以及建设许可证时不符合国家有关规定时,采光权受害方有权提起行政诉讼,要求撤销其向建筑方颁发有关建筑证照,如建筑方建造的房屋因经济原因不能改变设计规划的,建设部门则对造成采光、通风受限方与建筑方承担连带责任。
2、对于建筑方违章建筑或超出审批范围的在建筑物,已经造成相邻方或以后势必造成相邻方采光、通风受限的,则应当由行政建设主管部门依其职权或受妨碍方申请处理的请求后对建筑方依法作出处理并限期予以拆除,而不宜以相邻采光权纠纷提起民事诉讼。如当事人不服可提起行政诉讼或行政复议,既不申请行政复议或不提起行政诉讼的,可由建设行政主管部门申请法院强制执行。如建设行政主管部门在接到受妨碍方申请处理的请求后而没有处理的, 受妨碍方可以建设行政主管部门行政不作为提起行政诉讼或直接以妨碍方作为被告、以建设行政主管部门作为第三人提起民事诉讼。
3、未经建设行政主管部门审批规划的违法建筑而使相邻方采光受限的,受害方可直接以采光权纠纷提起民事诉讼。
4、经有关部门审批建设的临时性建设物给相邻方采光受限的,受害方可直接以采光权纠纷提起民事诉讼。
5、按原地基原高度翻建房屋,影响相邻方采光或者被遮挡建筑物是在遮挡建筑物建成之后兴建的,不认定为侵权。
6、被遮挡物是违章建筑的,其采光请求不予保护;遮挡物是违章建筑的,不得兴建,已兴建的应当拆除。
7、两方以上建筑物共同造成影响他方建筑物采光的,应由侵权的各方分别承担民事责任。相邻各方在建房屋时,应相互作出合理的避让,根据各自房屋的高度预留出相应的间距。
三、采光权侵权的赔偿依据和标准
目前,我国法律法规和规章对采光权侵权案件的赔偿标准都没有具体规定,采光权纠纷是否构成侵权,要由具有专门鉴定能力的机构和相关专业知识的人,运用专业知识、专业方法测算光照时间,继而比照相关规定才能确定是否构成侵权。
笔者认为可以参照《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》从以下几个方面确定:
1.光照时间长短。建筑物的采光应保证冬至日午间满窗日照时间不少于1小时,或者全天有效日照时间累计不少于2小时。日照时间的认定,应在冬至日进行实地测量或者委托有关部门进行测量并鉴定,被遮挡建筑物窗户底沿应距地面1米以上,其面积大于规定标准(室内面积的七分之一)的,按规定标准计算。建筑物被遮挡后,光照时间低于《规范》规定的标准,由侵权人承担赔偿责任;
2.为应对光照时间长短所遭受的直接损失。包括:(1)电费。因遮挡光线使用照明以及使用空调等电器额外支付的电费。(2)添加相关设施费。
3.因采光权受到的间接损失。主要是指精神损害赔偿费。舒适的环境给人以愉快的心情,反之则精神压抑,长期生活在这种环境下,会给人带来生理及心理上的疾病。因此可主张精神损害赔偿。赔偿标准可参照《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》确定。
4.出卖房屋时因采光问题导致的房屋贬值损失。房屋的价值取决于其位置、方向、采光等关键因素,受妨害方在转卖房屋过程中,由于采光不良影响房屋交易价格,受妨害方可就房屋差价向侵权人主张赔偿。即以采光权受侵害后的房屋的价值与受侵害前的房屋价值之差额作为赔偿标准。或者变通由建筑方将受妨害方的房屋以原有价格买下,给受妨害方另置买新房。
总之,随着采光权案件的日益增多,法律空缺面临的尴尬也越来越突出。在人们越来越重视生活质量的今天,笔者强烈呼吁应尽快完善采光权的立法,以更好地维护当事人的合法权益。
