房产测量规范2000-02-22发布 2000-08-01实施 国家质量技术监督局发布 中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000第一单元：房产测量规定1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。2、引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。
房产测量规范
2000-02-22发布 2000-08-01实施 国家质量技术监督局发布 中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000
第一单元：房产测量规定
1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。
其他地区的房地产测量亦可参照执行。
2、引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。
本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。
GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986
1：500、1：1000、1：2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986．2—2000
第二单元：房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准
3、房产面积测算
3.1 房产面积测算的内容
3·1·1 面积测算
面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
3·1·2 房屋的建筑面积
房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。
3·1·3 房屋的使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
3·1·4 房屋的产权面积
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
3·1·5 房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
3·1·6 面积测算的要求
各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0．01㎡。
3·2 房屋建筑面积测算的有关规定
3·2·1 计算全部建筑面积的范围
a) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20M以上部位计算建筑面积。
c) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20M以上的，按其水平投影面积计算。
d) 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
e) 房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2．20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。
f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算
g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算
a) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算
b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算
c) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算
d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
g) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
h) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
3.2.2 计算一半建筑面积的范围
a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
c) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
3.2.3不计算建筑面积的范围
a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
c) 房屋之间无上盖的架空通廊。
d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
3.3用地面积测算
3.3.1 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。
3.3.2下列土地不计入用地面积：
a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。
b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。
c) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。
d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。
e) 其他按规定不计入用地的面积。
3.3.3 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。
3.4 面积测算的方法与精度要求
3.4.1坐标解析法
A）根据界址点坐标成果表上数据，按下式计算面积。
1nS=Xi(Yi+1---－Yi-1)……………………………（18）
2i=1或1nS=Yi(Xi-1---－Xi+1)……………………………（19）
2i=1
式中：
S——面积，㎡；
Xi——界址点的纵坐标，m；
Yi——界址点的横坐标，m；
n——界址点个数i————界址点序号，按顺时针方向顺编。
B）面积中误差按下式计算。
1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………（20）
式中：
ms——面积中误差，㎡；
mj——相应等级界址点规定的点位中误差，m；
Di-1,i+1——多边形中对角线长度，m。
3·4·2 实地量距法
A）规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。
B）面积误差按3·2·6规定计算，其精度等级的使用范围，由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。
3·4·3 图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定：
△S=±0．0003MS…………………………...........………（21）
式中：
△S——两次量面积较差，㎡；
S——所量算面积，㎡；
M——图的比例尺分母。
使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2。图上量距应量至0．2mm。
2楼
4、变更测量
4·1 一般规定
4·1·1 变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。
4·1·2 现状变更测量内容
A）房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化；
B）房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；
C）围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化；
D）道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化；
E）地名、门牌号的更改；F）房屋及其用地分类面积增减变化。
附录B（提示的附录）成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊
B1 成套房屋建筑面积的测算
B1·1 成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
B1·2 套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。
B1·3 套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
B1·4 套内阳台建筑面积按8·2的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
B2 共有共用面积的处理和分摊公式
B2·1 共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。
B2·2 共有共用面积的处理原则
a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
b) 无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
B2·3 共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：
δSi=K·Si∑δSiK=∑Si
式中：
K——为面积的分摊系数；
Si——为各单元参加分摊的建筑面积，㎡；
δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；
∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和，㎡；
∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和，㎡；
B3 共有建筑面积的分摊
B3·1 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
B3·2 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
B3·3 共有建筑面积的分摊方法
a) 住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
b) 商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
c) 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
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3楼
商品房面积计算规则
中华人民共和国国家计量技术规范（JJF1058－1998）
（国家质量技术监督局1998年12月22日批准实施）
一、概述
1、范围
本规范适用于商品房销售活动中各类房屋销售面积的测量与计算。
2、引用文献
本规范引用下列文献：
GBJ96－1986住宅建筑设计规范；
建设部建房[1995]517号 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规 则；
CH5001－1991 房产测量规范。
使用规范时，应注意使用上述引用文献的现行有效版本。
3、定义
本规范采用以下定义：
3.1 商品房销售面积
－－商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为
人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。
－－商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内
或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
3.2 整幢房屋建筑面积
整幢房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积
之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层
高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
3.3 套内建筑面积
套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之
和。
3.4 套内使用面积
套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水
平投影计算。
3.5 套内墙体面积
商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙及非共
用墙两种。
商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分
隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入
套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3.6 阳台建筑面积
阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。
3.7 套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。
3.8 共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
3.9 共有建筑面积分摊系数
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比
值，即为共有建筑面积分摊系数。
3.10应分摊的共有建筑面积
应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。
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4楼
二、测量要求
4、房屋边长测量应连续测量两次取平均值（中数*）,两次测量读数之差
（较差*）不超过表1规定。
表1 单位：m
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
钢卷尺△L’＝±0.0005L（L>10）
＝±0.001L（L≤10）
△L’一两次测量读数之差
L－被测边长
手持式测距仪 ｜△L’｜≤0.005
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
5、房屋分段边长之和与房屋总边长之差△L不超过（1）式规定：
n
△L＝±0.004∑L1 （1）
i=1
式中：n－房屋边段数；
L1－分段边长，i=1、2、3……n。
6、商品房面积测量标准不确定度u（中误差*）如（2）式所示。
商品房面积测量标准不确定度：
u≤（0.02S+0.001S） （2）
式中：S－商品房实测面积，单位：平方米。
其扩展不确定度（限差*）：
U＝2u（p=95%）
*测绘行业术语。
三、测量项目与测量设备
7、测量项目如表2所示
表2
-------------------------------------
代号 测量项目
S1 套内使用面积
S2 套内阳台建筑面积
S3 套内墙体面积
S4 套内建筑面积
S5 应分摊的共有建筑面积
S6 套房销售面积
S7 整幢商品房的建筑面积
-------------------------------------------
8、用于商品房面积测量的设备如表3所示，也可选用不低于表3给出技术
指标要求的其它测量设备。
上述测量设备须经法定计量检定机构检定合格且有效期内方可使用。
表3
------------------------------------------------------------------
序号 测量设备名称 主要技术指标
1 钢卷尺 示值误差±（0.3+0.2L）mm
式中：L－以米为单位的被测距离值
2 刻度直角钢尺 测量面垂直度：0.5mm/500mm
示值误差±0.48mm
3 手持式测距仪 测量范围：（0－140）m
扩展不确定度：5mm（p=95%）
4 经纬仪 J2级
5 拉力计 测量范围：（0－100）N
------------------------------------------------------------------
四、测量方法与面积计算
9、测量前准备
9.1 商品房测量前应参照购房协议实地调查，对分户权界线及房屋公用共
有部位进行确认，按附录1对计入建筑面积的部位进行确认。
9.2 房屋面积测量平面草图应实地绘制，楼房要分层绘制。尽量按几何图
形分块，并编写序号。
房屋面积测量平面草图是房屋面积测量与计算的原始依据，其式样见附录
5。
10、测量点位的选取
10.1 套内房屋边长测量
测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度，在房屋的两个长边、两个短边的
1/6和5/6位置，两测点应保持水平。房屋边长较长时，应适当增加测点数。
10.2 墙体厚度测量
测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度，距门（窗）框（左、右两点）0.2m
位置。
10.3 阳台边长测量
阳台边长测量选点参照10.1，阳台的长、宽每边选取两个测量点。
10.4 整幢建筑物外围尺寸测量
测点一般取建筑物外墙勒脚以上距地面1.2m±0.2m的高度紧贴墙面的水
平位置。当无法选取上述测点的位置时，可选取尽可能*近上述测点位置为测
量点位，或用刻度直角钢尺在被测长度的两个端面的延长线上选取等效测量点
位。
室内分段测量之和（含墙身厚度）与房屋外廊的全长的差值满足第5条要
求时，应以房屋外廊数据为准，分段测量的数据按比例配赋。超差需进行复测。
11、测量方法与面积计算
11.1 套内使用面积
以矩形房屋测量为例：
用钢卷尺（或测距仪）测量套内各矩形房间长边、短边的边长，在每个测
点上，使测量线与被测量边保持平行，连续测量两次，两次测量值之差应不超
过表1规定。
取连续两次测量值的平均值作为一个测量点的测量值，以各测点的测量值
的平均值分别作为长边和短边的边长测量结果L1i和D1i。读数精确到0.001m。
套内房间边长测量值时，对已进行墙面装修的，应加上装饰面厚度1。
装饰面厚度可参考结构设计施工总说明或地区标准图集说明，按墙面材料
种类、原料配比计算。
套内第i个矩形房间使用面积
S1i=（L1i+2I）（D1i+2I）
套内使用面积
n
S1＝∑S（5）
i=1
n—矩形房间数（或矩形块数）；
i＝1，2，…n。
11.2 套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积S2为套内各阳台建筑面积之和。其中矩形阳台建筑面
积按11.1测量方法测量阳台围护结构的长、宽，对有共用墙体的，应计算一半
墙体面积。
11.3 套内墙体面积
*近门窗部位的墙体厚度可直接测量，其他无法直接测量的，测量墙体的
内外尺寸，计算差值求得。对于已进行墙面装饰的，需减去装饰面厚度。
对于砖墙结构，按设计图纸的标准说明，取实测值最接近的设计值作为墙
体厚度；对于其他不属于标准厚度的墙体，按实测值计算。
各墙体长度乘以墙体厚度得出各墙体面积。
套内墙体面积S3为共用墙体面积的一半与全部非共用墙体面积之和。
11.4 套内建筑面积
11.4.1 套内建筑面积S4应为11.1、11.2和11.3测量结果之和。
S4＝S1＋S2＋S3 （6）
11.4.2 套内建筑面积还可用下述方法测得。沿各套建筑结构外围，用钢卷
尺（或测距仪）测量各部分的长边、短边，按11.3的方法测量和计算出各外墙
墙体厚度。再分别计算出长边平均值与其两端墙体厚度一半的差值、短边平均
值与其两端墙体厚度一半的差值，则两差值的乘积与各套内阳台建筑面积之和
即为各被测套内建筑面积S4。
11.5 各套应分摊的共有建筑面积
11.5.1 共有建筑面积应参照上述有关测量方法进行测量。
11.5.2 共用建筑面积分摊的原则和方法见附录2。
11.5.3 各套应分摊的共有建筑面积S5计算
a．多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积
共有建筑面积
共有建筑面积分摊系数（幢）＝-----------------
各套内建筑面积之和
各套分摊的共有建筑面积＝各套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数
（幢）
b．多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积
本幢房屋共有建筑面积
共有建筑面积分摊系数（幢）＝-----------------------------------
幢内各功能区建筑面积之和
本功能区分摊的共有建筑面积＝本功能区自有建筑面积×共有建筑面积
分摊系数（幢）
本功能区独用的 本功能区分摊的
共有建筑面积 ＋ 共有建筑面积
共有建筑面积分摊系数（功能区）＝------------------------------------
本功能区内各套建筑面积之和
同功能区内某户（套）＝同功能区内某套建筑面积×分摊的共有建筑面积
共有建筑面积分摊系数（功能区）
11.6 套（单元）房销售面积
套房销售面积S6应为套内建筑面积S4与本套分摊的共有建筑面积S5之和。
S6＝S4＋S5 （7）
11.7 整幢商品房建筑面积
测量整幢商品房建筑面积S7时，用钢卷尺在房屋外侧勒脚以上处测量房
屋外围的两个长边、两个短边，应符合10.4的要求。当测量距离大于30m时，
在钢卷尺零刻线端钩上拉力计，当拉力计示值达到50N时，读取边长测量值。
测量时现场温度与检定时温度相差±15℃以上，应按下式进行温度修正。
△Lt(t为下角)=L20（a1-a2）（t-20） （8）
式中：Lt－－温度t时尺长修正值；
L20－－20℃时尺长；
t－－测量现场的温度；
a1－－钢卷尺的线膨胀系数；
a2－－被测墙体的线膨胀系数；
若用激光测距仪测量房屋外围边长时，测距仪的前沿要紧贴被测边长的起
点，激光束应投射到位于被测边末端的目标板上，并使光束两端在同一水平
面。
在高海拔地区使用手持式激光测距仪，空气折射率对被测距离的修正量计
算公式见附录4。
11.8 非矩形房屋面积与计算
非矩形房屋面积测量与计算按附录3进行。
五、测量结果的处理
12.1 分摊系数保留在小数点后4位以上。
12.2 所有面积计算过程中保留到小数点后3位。
所有面积计算结果保留到小数点后2位，单位为平方米。
12.3 商品房销售面积测量结果按附录6格式出具（测量报告）。
（注：附录1、附录2、附录3、附录4、附录5、附录6、附录7等内容省略。
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5楼
关于认真贯彻执行《房产测量规范》加强房产测绘管理的通知
建住房[2000]166号
各省、自治区建委（建设厅），直辖市、计划单列市房地产管理局：
《房产测量规范》 （国标GB/T17986－2000，以下简称《规范》）已正式发布，将于今年8月1日起实施。《规范》是我国第一个房产测量国家标准，它的发布实施对加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，提高房产测绘的现代化水平，促进我国房产测绘事业的发展，具有十分重要的作用。各级建设、房地产行政主管部门要认真学习、宣传和贯彻《规范》，抓好房产测绘管理工作。现就有关事项通知如下：
一、进一步提高对房产测绘工作重要性的认识，把房产测绘工作作为房地产管理中一项重要的基础性工作抓好。要大力推广高科技、新技术在房产测绘中的应用，提高测绘工作的技术含量和效率；要建立健全房产测绘管理认证制度，完善房产测绘成果检查验收制度与质量责任制度，提高房产测绘的准确性。要严格按照《规范》的要求，作好各类房屋的测绘管理工作，切实维护当事人的合法权益。要建立房产测绘成果资料库，加强测绘成果资料的统一管理和利用，提高房产测绘成果的利用率。
二、要认真学习、大力宣传《规范》。《规范》专业性强、技术要求高、涉及面广，认真学习并掌握《规范》的内容和条文涵义，是宣传、贯彻执行好《规范》的重要前提和保障。各级建设、房地产行政主管部门要重点加强对房产测绘、产权管理工作人员的培训。同时，要注意通过各种方式组织好房地产开发企业营销人员和房地产中介机构相关人员的培训。
各地要抓住《规范》发布实施的契机，充分发挥新闻媒体的作用，通过电视广播讲话、报刊发表文章、举办座谈会和研讨会、开展知识竞赛、张贴标语、印发宣传材料、开展咨询服务等多种形式广泛宣传《规范》，使公众了解《规范》，以有利于社会监督，维护房地产市场秩序。 三、各地要结合地方政府机构改革，按照房产测绘市场化、专业化、规范化的要求，积极推进房产测绘体制改革，使房产测绘监督管理与测绘经营行为分离，房产测绘单位成为独立的法人实体和市场主体。要建立健全房屋面积投诉、鉴定制度，公开投诉电话。
四、从今年8月1日起，各地房产测绘工作必须严格执行《规范》，在执行中要注意做好与原行业标准的衔接工作。对原已实施测绘的，要结合房屋普查或房屋权属变动情况，对原有的测绘成果资料进行调整和更新，但不得擅自更改其他方面的内容。
《规范》实施后，原有关房屋面积测算的规定与《规范》相矛盾的，以《规范》为准。
五、各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局可遵循《规范》的基本原则，制定本地的实施细则或技术规定。
各地在学习、宣传、贯彻、执行《规范》中有何问题与建议，请及时向我部反映。
中华人民共和国建设部
二○○○年七月二十五日
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6楼
关于印发《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》的通知
湘建房[2004]391号
各市、州房地产管理局、建设局、规划局：
为规范房产面积测算，根据《房产测量规范》（GB/T17986.1—2000、GB/T17986.2—2000），结合本省实际，我厅制定《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》，现印发给你们，自2005年1月1日起实施，请遵照执行。
湖南省建设厅
二○○四年十一月十日
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湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则
第一部分 房产面积测算
一、房产面积测算的一般规定
1．房产面积测算的内容
房产面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
2．房屋建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）肋脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m，以下同）的永久性建筑。
3．房屋使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
4．房屋产权面积
房屋产权面积系指权利人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县（市）房地产行政主管部门登记确权认定。
5．房屋共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
6．面积测算要求
各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。面积以平方米为单位，取至０.０１m2。
房产面积测量精度分三级，如下表：
上式中：S——所测量的房产面积；
D——测量长度
ma、mb——测距仪的固定误差、比例误差
mz ——测量距仪和反射面的对准误差
7．测量中所使用的仪器、设备和测绘软件应按规定检定或鉴定。
二、计算建筑面积应具备的条件
根据计算建筑面积有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：
1、应具有上盖；
2、应有围护物；
3、结构牢固，属永久性的建筑物；
4、层高在2.20 m以上；
5、可作为人们生产或生活的场所。
其中：层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面（不包括隔热层高度）的垂直距离。
三、计算全部建筑面积的范围
1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
2、房屋内的附层（含夹层、插层、技术层）及其梯间、电梯间等其高度在2.20 m以上部位计算建筑面积。
3、穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅、不论其层高，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分，层高在2.20 m以上的按其水平投影面积计算。
4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算。
房屋的自然层是指已列入房屋总层数的各楼层。
房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上自然层计算。采光窗在室外地平线以上的半地下室，其室内层高不低于2.20 m以上的架空层也计算自然层数。房屋地下层（负层）数按±0以下的自然层计算。房屋的总层数为房屋自然层数与地下层数之和。
假层、附层、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼、以及突出屋面的楼梯间，水箱间等不计层数。
5、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20 m以上的楼梯间、电梯机房等，按其外围水平投影面积计算。
6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
8、与房屋相连且相通的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
9、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
10、地下室、半地下室及相应出入口，层高在2.20 m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
11、有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
12、玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。既有主墙又有幕墙时，以主墙为准计算建筑面积。
13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20 m以上部位的外围水平面积计算。
15、与室内相通，并能正常利用的变形缝计算建筑面积。
16、房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，按层高2.20m以上的部位计算房屋的建筑面积。
17、突出外墙的落地凸窗、无油烟灶台，高度大于2.20m以上，按其外围水平投影计算建筑面积。
18、室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。
19、机械停车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。
20、设有结构层的立体仓库、立体车库按结构层计算。
21、舞台灯光控制室按其围护结构外围水平投影面积计算。
22、有柱无围护结构的架空层，按其主墙体水平投影面积计算。
23、独立户室内已封闭的花园房屋和阳光屋的按其水平投影面积计算。
四、计算一半建筑面积的范围
1、与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
3、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
5、有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
五、不计算建筑面积的范围
1、层高小于2.20 m以下的附层（含夹层、插层、技术层）和层高小于2.20 m的地下室和半地下室。
2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、肋脚、台阶、无柱雨蓬等。
3、房屋之间无上盖的架空通廊。
4、房屋的天面、跳台、天面上的花园、泳池。
5、建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。
6、骑楼、过街楼的底层以及穿过房屋的通道用作街巷通行的部分。
7、临街房屋、挑廊下的底层作为社会性公共道路通行的，不论是否有柱、是否有围护结构。
8、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。
9、活动房屋，临时房屋，简易房屋。
10、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
11、与房屋室内不相通的变形缝。
12、底层架空用作公共休憩、绿化园艺使用的以及空中花园。
13、已计算建筑面积的楼梯得下方空间。
14、与室内不相通的阳台、挑廊、檐廊等。
15、非落地的凸窗、无油烟灶台。
16、起隔热作用的非结构墙体。
17、成套复式住宅上层为空的，其相关外围墙体。
18、无顶盖、隔层设置顶盖或顶盖投影面积小于阳台、挑廊底板水平投影面积的。
19、地下层中的水池。
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六、特殊情况处理
1、阳台围护结构向外倾斜的，按阳台围护结构底板水平投影计算建筑面积。
2、墙体向外倾斜的房屋，按各层底板水平投影计算建筑面积；墙体向内倾斜的房屋，按距底板层高2.20m处水平投影计算建筑面积。
3、商业楼层、车库层内无间隔墙的权属单元须埋设永久性界址标志后才能进行分户测绘。
第二部分 成套房屋的建筑面积和共有建筑面积分摊
一、一般规定
（一）成套房屋建筑面积的测算
1、成套房屋的建筑面积
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
2、套内建筑面积
成套房屋的套内建筑面积为房屋的套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分之和。
3、套内使用面积
套内使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算。一般根据内墙面之间的水平距离计算，内墙面的装饰厚度应记入使用面积。
4、套内墙体面积
套内自有墙体面积，全部记入套内墙体面积。套与套之间的共有墙体，套与公共部位的共有墙体，套与外墙（包括山墙的墙体），均按墙体的路线计算套内墙体面积与套内建筑面积。
5、套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按前款有关规定计算。
（二）、公有建筑面积分摊原则
1、产权各方有合法产权分割文件或协议的，按其文件或协议规定执行。
2、产权各方无合法产权分割文件或协议的，可按产权各方相关的建筑面积按比例进行分摊。
3、房屋共有建筑面积分摊以幢为单位，仅限于本幢房屋内的仅为本幢服务的共有建筑面积。
4、整栋房屋在销售和产权转移、分割中只能采用一种分摊方法。
(三)、共有建筑面积的所有权与使用权
1、房屋共有建筑面积分摊后，不划分各户分摊面积的具体部位，共有建筑面积一经分摊，未经合法程序，任何人不得侵占或改变其原使用功能。
2、列入分摊的共有建筑面积的所有权、使用权，由参与共有建筑面积分摊的各产权人共同所有、共同使用。
(四)、共有建筑面积的确认方法
1、未经规划及相关部门验收合格的房屋，对共有建筑面积范围及功能的确认，以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据。
2、经规划及相关部门验收合格的房屋，对共有建筑面积范围及功能的确认，以房屋实际状况为准。
3、商业层、车库层内无间隔墙的产权单元，其内部通道等设施的设置如符合消防要求，该层公有建筑面积方可确认。
(五)、共有建筑面积按比例分摊的计算
共有建筑面积按比例分摊的计算公式为：
δSi=K×Si
上式中：K=∑δSi/∑Si
K——共有建筑面积分摊系数
Si——各单元参加分摊的建筑面积，m2；
δSi——各单元参加分摊所得的分摊面积，m2
∑δSi——为需要分摊的分摊面积面积总和，m2
∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2
二、 共有建筑面积的组成
1、共有建筑面积包括幢内电梯井、管道井、公共厕所、垃圾道、楼梯间、配电间、屋顶梯间、屋顶水箱间、水泵房、电梯机房、智能监控室、消防设施房、消防通道、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、技术设备层等为本幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
2、共有建筑面积还包括各产权单元与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积一半的建筑面积。
三、 不计入共有建筑面积的范围
(一)、下列情形不计入共有建筑面积，但应分摊所在幢相关的共有建筑面积
1、为多幢服务的管理用房、警卫室。
2、独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库。
3、为公共事业服务的配套用房。
4、避难层（室）及结构转换层内可独立使用的部位。
5、产权单位自营、自用的房屋。
(二)、下列情形不作为共有建筑面积，不分摊所在幢内相关的共有建筑面积
1、作为人防工程的地下室。
2、为多幢服务的配电间、水泵房等设备用房。
3、避难层（室）及结构转换层。
4、幢与幢之间连接的通廊。
四、共有建筑面积的分摊方法
(一)、住宅共有建筑面积的分摊方法
1、各套房屋的分摊面积=套内建筑面积×分摊系数
其中：分摊系数=幢内共有公用建筑面积/幢内各套房屋套内建筑面积之和
2、多层住宅楼原则上以幢为单位采用一级分摊，如楼内各单元户数不一致时，采用多级分摊。
(二)、商住楼共有建筑面积的分摊方法
1、功能区域的划分
（1）根据住宅和商业不同的使用功能，将整幢房屋划分成不同的功能区，按各自的建筑面积将整幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。
（2）裙楼上有多个独立塔楼的，则各塔楼应为单个功能区。
（3）具有特定的服务对象以其实际作用功能不同设定不同功能区。
2、共有建筑面积划分
（1）商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间（含室外楼梯）以及门厅等共有面积列入幢共有建筑面积。
（2）服务于消防的人行楼梯、屋顶梯间和幢内为本幢服务的其它共有空间列入幢共有建筑面积。
（3）专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等其他共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积。
（4）专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。
3、住宅部分各套房屋的分摊面积
套分摊面积=套内建筑面积×分摊系数
其中：分摊系数=（幢共有分摊面积+住宅部分共有建筑面积）/住宅部分各套内建筑面积之和
4、商业部分各权属单元的分摊面积
产权单元的分摊面积=产权单元套内面积×产权单元分摊系数
其中：产权单元分摊系数=（层分摊面积+层内共有建筑面积）/层内各产权单元套内建筑面积之和
层分摊面积=层套内建筑面积×层分摊系数
其中：层分摊系数=（幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积）/（商业部分各层套内建筑面积+商业部分各层内共有建筑面积）
层内共有建筑面积：专为本层服务的内走道、层内公用厅等其他为本层服务的共有建筑面积。
(三)、多功能综合楼等共建筑面积分摊方法
1、确定各功能区域范围。
2、参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
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第三部分 名词解释
结构转换层：简称转换层，是指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同结构类型，通过该楼层进行结构转换。
消防避难层：简称避难层，因消防需要在高层建筑中每隔一定高度留出某楼层作消防避难用。
技术设备层：简称技术层（设备层），专用于为安装布置水、电、暖、卫系统等设施的楼层。
假层：位于两自然层之间，在房屋外部难于判断的局部楼层。
夹层：亦称附层。位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的一部分。
插层：位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。
自然层：房屋的主要层次，即计入房屋总层数的各楼层。
阁楼：坡屋顶下方空间加以利用的楼层、局部层高可能达到2.20m以上可计算建筑面积，但不能计入房屋总层数。
挑楼：是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于2.20m。
骑楼：建在道路旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。
过街楼：部分跨街道或街道穿过的房屋，称为过街楼。
阳台：具有底板、顶盖和围护结构，且与户室开门连通，供居住者进行室外活动，晾晒衣物等的空间。
封闭阳台：采用木质、金属质或塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭，作为永久性使用的空间。
平台：亦称露台，供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
跃层住宅：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
复式住宅：套内空间跨跃两楼层以上的住宅，居室内厅高为两楼层高。
错层住宅：套内部分空间地板与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一层，无重叠面积。
廊：与房屋墙体相连，有顶盖和围护结构，作为通道的空间。
柱廊：有顶盖，有支柱或兼有一侧围护墙体的通道。
檐廊：房屋檐下有顶盖，无支柱和房屋相连的作为通道的伸出部位。
挑廊：是指挑出房屋墙体外，有围护物，无支柱的外走廊。
门廊：是指房屋门前突出的有顶盖和支柱的通道。
门斗：房屋门前有与房屋相连的顶盖，且由承重墙体支撑顶盖进出通道。
楼梯：是指供房屋各层间上下步行的交通通道。
梯间：内有电梯或楼梯，供载人、载物或人员上下的空间或房间，或称为楼梯间、电梯间。
屋面梯间：突出房屋天面（指屋面）有顶盖，四周有围护结构，供房屋维修、消防安全出口用的梯间。
屋面水箱间：指突出房屋天面（或顶层）的水箱周围有围护结构，有顶盖的房屋。
凸窗：指突出外墙面，有围护结构对外作全封闭的空间，如凸窗、无油烟灶台等。
幕墙：突出于建筑主体结构以外，用玻璃、金属板、石材等材料形成的维护结构。
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关于发布国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》的公告
中华人民共和国建设部公告第326号
现批准《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准，编号为GB/T50353-2005，自2005年7月1日起实施。
本规范由建设部标准定额研究所组织中国计划出版社出版发行。
中华人民共和国建设部
二○○五年四月十五日
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11楼
http://www.shuangliu.gov.cn/mailbox/detail.asp?ID=25078
相关规定:商品房销售以建筑面积为面积计算单位。 建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算(1995年规定), 国家《建筑面积计算规则》已改为《建筑工程建筑面积计算规范》，即应按《建筑工程建筑面积计算规范》进行计算,而实际测绘又以《房产测量规范》（GB/T17986-2000）中规定,那究竟商品房销售该执行哪一标准呢?
房产测量规范还不是从《建筑面积计算规则》（已改为《建筑工程建筑面积计算规范》）上生出来的吗？
如果《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）仅是为满足工程造价计价工作的需要，不能作为房产测量的国家标准，那商品房销售又依据哪一个标准呢？岂不乱套了吗？
真他吗的乱子套了，自相矛盾！
盼回复！
尊敬的yah8882003业主:您好!
根据建设部《关于认真贯彻执行〈房产测量规范〉加强房产测绘管理的通知》（建住房[2000]166号）文件的规定，在房产管理中，房产面积的计算应严格按照《房产测量规范》（GB/T17986-2000）的相关规定执行。四川省建设厅[2002]104号文件，对“商品房面积的计算方法”作了明确规定：“房屋建筑面积的具体测算，按照《房产测量规范》（GB/T17986-2000）8.2的规定执行”。《房产测量规范》（GB/T17986-2000）仍然是进行房产测量的唯一国家标准。根据国家的相关规定，商品房面积的计算必须按照《房产测量规范》（GB/T17986-2000）的相关规定执行。
《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）自2005年7月1日起实施的对规范工业与民用建筑工程的面积计算，仅适用于工程量的计算。
对我们的回复有疑惑的地方可到房管局咨询相关文件.
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