精装修商品房的利弊思考

关键词：精装修、商品房、利弊

摘要：对精装修商品房的发展历程的思考，对现有市场进行分析，考虑精装商品房的利弊及未来精装商品房可能发展的方向。

1：精装修商品房发展历程

A：精装修商品房在国外地产市场已经很成熟了，但是在国内最早出现还是在地产行业蓬勃发展的大前提下，各地产公司之间的竞争比较多，销售压力无形增加，在高周转的概念推动下，加快商铺房销售速度就成了重中之重，所以开发商为了促销推出的精装样板房，但是这个阶段还仅仅停留在个别样板房的装修，装修内容也基本上包含了房间所有的一切，如：墙体、地面、顶棚、橱柜、家用电器、软装等，大多样板房装修标准都远远超过满足居住需求。

B：当进入21世纪地产行业进入到指数级爬升的阶段，投资者也与日俱增，所以精装修在两个需求端也推进了精装修商品房的发展。

需求端：在需求端很多投资者买房大多都会第一时间租出去，利用房租补贴贷款上的空缺，所以很多投资者为了达到快速出租的目的部分投资者会选择部分精装修的房源，这类装修大多只地面铺装、墙体批白、厨房及卫生间吊顶和墙砖、灶台，基本买点简单家具就能开始出租。

销售端：在地产行业蓬勃发展的大环境下，各家地产商为了加快资金回流，都会绞尽脑汁研究自家房源的卖点，在户型上发展到瓶颈的时候大多开发商就把卖点放到了精装修商品房上了，精装修商品房不仅能满足需求，还能提升与毛坯房的对比上，毕竟精装修商品房的感观上会比毛坯房提升不少，并且开发商可以拿免拆改、交房即入住、节省装修精力等特点来宣传。

c：当房地产发展到2010年前后，也是楼市价格增加迅速的阶段，间接导致城市生活压力变大，生活节奏加快，这都是因为高房价导致城市居民生活压力太大。所以买房后装修的时间成本和资金成本就都成了大家考虑的关键。所以在一二线城市精装修商品房也逐步形成了面对全体消费者的存在，不再是一些中、高端投资者的专利。并随着近年来住房不炒还有各种宏观调控的协助下，大多开发商提高品牌形象、提高楼盘档次装修也开始更加的考究，个别楼盘精装修的标准能达到买上床、餐桌、个别家电就能入住了，在江南地区地产开发商还会选择增加地暖设施。

2：精装修的利弊

A：优点

A-1：降低成本，资金成本：在毛坯房时代墙体交付标准为大多为水泥砂浆找平，顶棚装修标准大多为批腻子，但是这些在后期装修的时候都会被小业主铲除，否则无法达到自身设计效果，装修公司也会为了让业主增加装修成本会建议一些砸改的方案，这样一来无形中就给购房者原本装修的费用上增加了一定的拆改费用。但是在精装商品房模式下，墙体做法和顶棚开发商都会一次性装修到位，单这一项不仅降低了开发商的成本（可一次装修到位除去重复施工的费用），还为小业主省去了铲除的费用。在现在的精装修商品房上各个开发商也逐步发展的更加成熟，电气控制上也从简单的单控发展到现在的双控和多控，基本可以免除小业主小业主入住后改线的顾虑。时间成本：另外装修商品房还能减少时间成本，毛坯房时代从拿房到装修设计到装修到晾晒到入住，少则3个月多则半年以上，这个时间不管是投资者还是刚需急着入住的，这个时间都是无形的成本，但是精装修可以大大的降低这个时间。

A-2:解放自己，在一二线城市生活压力越来越大，如果房子还是毛坯房小业主就要用大部分时间放到装修上，方案的推敲、建材的选购、施工质量的监督等等都会大大的消耗小业主的时间和精力。精装样板房就可以为小业主省去了这些烦恼，设计由开发商设计部反复推敲，把整套完整的设计效果呈现在小业主面前；建材选优由开发商成本招采部统一筛选统一选购，不仅能保证质量，由于是开发商统一采购还能大大降低建材的采购成本；施工质量的监督由开发商的工程部负责和项目监理负责，开放商有完善的质量把控体系，而且施工质量还可以时时监督，及时发现错漏并及时改。精装修不仅把专业的事情交由开发商来负责，可以规范装修过程，还能大大的解放小业主的时间和精力。

A-3:房间整体风格的统一，毛坯房时代小业主自己需要跟进设计，但是小业主思维偏差比较多，有的还会朝令夕改的，在软装的选择上更是喜欢什么买什么，一会买个这一会买个那，导致室内效果杂乱无法达到效果统一的目的。但是精装修商品房从房门、地板、地砖、墙砖、墙纸等选择上，还有硬装设计风格上更会统筹考虑。可以达到实用性高、美观性高、利用率高等目的。

A-4:维护便利，小业主自己装修的情况下如果出现质量问题小业主就比较尴尬，如果小业主联系装修公司维修大多都会出现推诿和维修不到位的情况，而且有的质量问题还会出现装修公司说开发质量问题，开发商说是装修导致的问题，这样会让小业主苦不堪言，但是精装修的到来很大程度规避了这个问题，因为装修都是开发商负责的，如果出现质量问题只要都是开发商的问题，不用在顾及扯不清的责任归属问题。

B：缺点

B-1：无形的建材浪费，精装修本来事为了降低建材的浪费，但是由于小业主的需求不同及开发商装修标准的不同带来了另一种建材浪费。我以地暖举例，我一位同事买的精装修商品房是带地暖的，但是由于居住习惯及居住成活成本的考虑，房子入住六年地暖一次没有开过，燃气地暖锅炉变成了单一功能锅炉。我们按一套85平方米的房子装地暖，锅炉、管材、分水器，基础保护等费用最低也要2万人民币左右，一个燃气地暖锅炉就基本上也是8000~12000左右，（仅参照市面常见品牌，其余小众及过于高端不做参考。）这一个地暖锅炉就占用了地暖的一半成本左右，但是一个单功能的壁挂燃气锅炉2000元左右可以买一个还不错的了，本来事为了减少建材浪费的，现在成为了开发商变向卖设备，造成建材及家电的双重浪费。

B-2:个性的缺乏，因为从设计到建材选择都是开发商统一处理，一个小区同样户型装修风格都统一标准，同一小区的不同户型装修风格基本上也是大同小异的纯在，这样带来所有居住审美不复存在，家不再有自己的风格。现在有些买精装修的小业主是置换改善购房，家具都是原来房子里的家具，但是由于精装修商品房把装修风格固话了，导致原有家具风格和新房装修格格不入的局面，换家具增加置换成本，不换家具风格不统一。

B-3:精装房的误区及风险，装修标准及建材选择上面都是开发商极力宣传的点，通长都会告诉你选用的是一线品牌、外资品牌等等，但是重来不会告诉你是这个品牌的什么型号，有的在购房合同上也不会标注具体的设备型号及参数，这样一来后期维权也会有很大的问题，毕竟好品牌里最低端的产品也不会比中档品牌的高级货好那里去，最恐怖的是因为未标注产品型号，在项目建设过程中如果出现开发商为了控制成本可能会再次降配选择，这就给小业主带来了很大的风险，等维保期过了在想更换就只能大面积返修。

3：结语及建议

精装商铺房在大陆的发展从不成熟到成熟初步完善，但是也慢慢的开始违背了初衷，精装修不再是开发商的卖点而变成了开发商另一个盈利点，最后受伤害的还是小业主，从国家政策上来说精装修商品房必然会成为一个趋势，但是也希望开发商逐步的把精装修从成品模式逐步变成菜单模式，在预售阶段可以有基础装修标准和可选精装菜单进行选配，比如地暖是否需要、客厅和卧室是选择瓷砖还是木地板、墙体是墙纸还是乳胶漆、灶台是选择哪个品牌的那个型号等等，可以有效的避免一些弊端，也需要开发商整合更多的资源，不会出现个别设备及建材供应商单独大量生产所谓的工程产品，但是这样的菜单模式需要国家相应部门的配合和制度的完善，现在的验收是统一的图纸，统一的验收，但是成为菜单模式后可能会带来除了未售出的房源是基础装修模式外，已售出房源可能装修标准都不一样，图纸的审核怎么处理？验收方式如何改善？等等一系列问题都需要完善，问题很多但是相信国家都会一一处理到位。精装修商品房势必成为房地产市场的主力军，但是希望主力军不要成为小业主的阻力军。