房地产业的周期是十年,世界房产业现在正处于拐点。
　　中国房地产业已有近七年的上升期,近一二年之内也必然会出现拐点。
　　理由很简单：
　　由于房价几年来暴涨数倍，房地产业利润率非常之高，大量资金进入地产业，住房供给不断上升。
　　而目前，该买房的基本上已经买了，
　　低收入者由于房价不断上涨已经买不起房了于是干脆不买了，
　　现有住房想换房的看到房价这么高都想缓缓不到万不得已谁也不想做房奴，
　　投资性的炒房团已经开始撤退因为现在炒房的风险笨蛋也看得出很高了，
　　总之住房的需求会急剧下降低于市场供给。
　　供大于求谁都可以得出结论房价要下降了

——广州市市长张广宁日前在市政府常务会议上的讲话:
“居者有其屋”是国家长治久安的基础，是构建和谐社会的重要内容。为政一方，一定要看重困难群体、中低收入者的住房问题，一定要切实保障困难群体、中低收入者都有房住。要从关切民生、解决民忧的高度，规范房地产市场秩序，完善公平普惠的多层次住房保障体系。对此，广州是下了决心的，也是有底气和信心的

　　现阶段，房价偏高、增长偏快已经成为群众关注的焦点之一，住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。“居者有其屋”是国家长治久安的基础，是构建和谐社会的重要内容。如果中低收入阶层住房问题不解决，那就不能说是和谐社会。

　　广州作为经济发达的沿海城市，近年来房价增长较快。当然，房地产发展有其自身的规律，尤其是当地经济的快速发展与大量外来投资者的看好，在一定程度上促使广州房价攀升。与此同时，政府部门也要引起高度重视，切莫忘记自身责任。为政一方，一定要看重困难群体、中低收入者的住房问题，一定要切实保障困难群体、中低收入者都有房住！

　　前段时间，有媒体问及广州房价问题，我就明确表示，要控制房价过快增长。这不是随便说说，作为一级政府，说到就一定要做到，这样说的时候才有底气，才能赢得老百姓的理解和信任。要从关切民生、解决民忧，实现好、发展好、维护好人民群众根本利益，让人民群众共享改革发展成果的高度，采取切实措施稳定房价、促进房地产市场健康发展。在切实加强调控，尽快稳定房价，规范房地产市场秩序的同时，进一步完善公平普惠的多层次住房保障体系，建立健全住房梯次消费和建设模式，让人民群众安居乐业。

　　广州市政府首先要做的，就是加大廉租房和经济适用房的建设，２００７年解决全市５６４３户双特困户住房问题，２０１０年基本解决全市８．４６万户中低收入家庭的住房问题，保障中低收入阶层“居者有其屋”。同时，政府将通过加大土地供应量、收回闲置地、规范房地产开发交易等系列措施，从宏观上对整个广州的房价进行调控。

　　对于房价调控，广州是下了决心的，也是有底气和信心的！

易宪容：上海房价疯涨 是如何被人为炒上去的
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2005年04月13日09:05 中国经济时报 易宪容
对于上海房价疯涨的原因，一直是众说纷纭。最为主流的观点是房地产需求过旺，供不应求，住房供应结构不合理，住房建筑成本提供及房地产炒作等。因此，如何从土地供应量、住房供应结构及遏制炒作入手来稳定房价，将成为国内房地产价格调控最为有效的手段。实际上，这只是一些方面，最为重要的是不少地方的房价完全是人为炒作之结果。

上海房价的飙升应该是在２００３年ＳＡＲＳ过后的事情。ＳＡＲＳ之前，我去过一趟上海，看到上海人都在热火朝天的谈论购房之事，就如我１９９１年去上海时人们在谈论股票一样。我当时就想上海的房价也要被炒得热火朝天了。事实上，上海房价在ＳＡＲＳ之后就开始飙升了。有人统计过，在２００１年上海只有４％的商品房每平方米售价高过８０００元，而今天这一比例已达５０％，而在上海内环，根本找不到每平方米一万元以下的房子。

近日，几位上海某大学的教师向我提供了关于上海房价的资料。本来我在香港多年，看惯了香港的高房价，心理承受上肯定比他人要强，但资料中上海房价之高仍令我目瞪口呆。可以说，上海的房价比美国、香港有过之而无不及了。比如新外滩花园一套２８０平方米的房子，售价是１３８０万元；一套１６３平方米的房子，售价５６８万元，每平方米单价近５万元，甚至有楼盘开出每平方米８万元的房子。至于在虹口区的房子，售价在２万以上的十分普遍，更不要说黄浦区、徐汇区了。

从已获得的信息来看，上海的房价疯涨完全是房地产炒作的结果，而且这种炒作随着“外资”的进入，近一年来达到了疯狂的地步。如果这些人用自己的钱来炒作房地产，应该说如何疯狂也不用怕，输赢都在他们自己。

正如有人所说，外资之所以预期上海的房价会涨，它是跟纽约、东京、台北、香港这些地方比，从长远看，它觉得投资上海的风险相对比较小。果真如此吗？外资进来只是在投资上海房地产吗？所谓的外资进来都是通过合法的途径吗？其实不是。从目前的所掌握的信息来看，多以外籍或港台地区华人为主，特别是台湾、香港、新加坡等地的华人，多数是通过不合法的途径进入的，而且多数是套取国内商业银行的资金在炒作房地产。

２００４年上海一些商业银行个人住房按揭贷款成几倍的增长。截至２００５年２月末，上海全市中资金融机构商业性房地产贷款余额３７１５亿元，占全部贷款余额２９．３％，其中个人住房贷款余额２５９９亿元，同比增长４３．５％；２００５年１－２月，商业性房地产贷款新增２１４亿元，占全部新增贷款高达８７．７％，房地产贷款占新增贷款近９０％。如果一个地方的银行把全部的资金都投向房地产业，一旦房地产业有风吹草动，其风险难以想像！

房地产炒作首先是从房地产开发商开始，他们为了完成一个项目，先通过拉高利贷、私募完成前期自有资金筹资之后，１亿元的项目就可能包装成１．５亿元甚至更高的项目，然后从银行套取１．５亿元以上的贷款。银行贷款一到手，开发商就会用银行低廉的贷款迅速偿还前期融资中的高利贷，然后在项目操作中以流动资金贷款替代房地产开发贷款，或者挪用工程款、购房者前期付款等房地产项目运作。而这种银行资金的大挪移，不在乎政府的宏观调控，并成了房地产炒作最主要的源头。

既然开发商可以对商业银行的钱大挪移，那么其他人同样可以用银行的钱来炒房。可以说，目前上海的房价疯狂飙升，完全是炒房者用银行钱疯狂炒作的结果。现有的炒房者有：房地产开发商、境内炒房团、境外炒房团、炒房庄家、炒房散户等。上海民众根本就无法从一手市场购买到房子，除非你有特别背景，明眼人一看就知道怎么回事了。

在这些炒房人当中，先是个人散户炒作，如２００４年国家审计署对上海一银行分支机构抽样审计，就审计出有一人贷款７８００万元，购买商品房１２８套。而这只是抽样审计。最近上海的“天赐公寓”一共只有１１４套房子，而一个叫李欣的人买了４９套，总价超过１亿元人民币，其购房款是哪里来的？目前，这种以散户方式的炒房者已经形成以亲戚朋友为纽带的大大小小的炒房团。当散户炒房成功后，外地及上海的一个个炒房团开始出现了。这些炒房团到上海后，先在市场搜寻可炒作的楼盘，然后把一个团分成Ａ、Ｂ两组炒作Ｃ、Ｄ楼盘（也可以分成更多的组，看资金实力而论）。假定每一楼盘总共有住房４００套，那么炒房团就会与房地产开发商合谋让他们各自购买３００套。假定每套住房的价格１００万，８成２０年按揭，那么Ａ、Ｂ组首期付款各为６０００万元，一组个人银行贷款各２．４亿元。当房子一到手后，炒房团的Ａ、Ｂ开始提高价格卖房子，如果有他人接手，就卖给他人（但这样的情况不多）。如果没有他人接手，就把各自房价逐渐地提高卖给Ａ、Ｂ对方。一般来说，这样的对冲，平均房价都会提高到１５０％以上。如果平均房价上升１５０％（实际上可能比这更高），即每套房价上升到２５０万元，首期付款双方对冲，不收也不付，然后到银行做８成２０年按揭，一组个人银行贷款６亿元，归还上一次贷款２．４亿元，获得利润３．６亿元，即使扣除交易中的费用也获利至少３亿元。

但是事情到此并没有结束，如果炒房团觉得房价还有上升的机会，就会开始第二轮炒作对冲，上海的房价就是这样疯狂飙升了。如果觉得有问题或有风险，炒房团就得考虑如何脱手。也就是说，当炒房团Ａ、Ｂ组把这房价炒高之后，如果有外来者接手，当然放盘卖出。当没有外来者接手时，炒房团就会找到一些农民或城市里没有财产之人，把房价再次上升后让他们来接最后一棒。炒房团先会从民工中或乡下找一些农民，告诉这些人，要送一个房子给他们住，然后用少许的钱给他们开一家公司，这样就可以开出个人收入假证明（也可以通过其他方式来开出假收入证明），再把房价提高后向银行贷款。当银行贷款把高价房接下来，先是还了以前的贷款，然后就把刚成立的公司撤消。这样，炒房团大获其利全身而退了。特别是最近上海政府正在对房地产市场进行整顿时，这样方式在加速进行。

一旦高价房转到了乡下的农民手中，银行要收回这笔贷款就难于上青天了，除非房价一直上涨而不掉下来。这就是上海房价如何炒作上去的最基本的手法。目前这种炒作房地产的方法不仅让上海的炒房散户及炒房团用得炉火纯青，而且所谓的外来资金也看到其中妙处，纷纷仿效。更为严重的是这样的炒房团方式开始向国内其他地方迅速曼延，国内政府与银行如果没有对此有足够的警觉，其潜在风险可就大了。

从上面的分析来看，炒房团之所以得逞，最大的问题就在于炒房者利用银行按揭审核的漏洞百出、房地产商的合谋及房地产评估市场无序而大量套取银行贷款。很简单，一个人用一张收入证明可以从银行贷款购买几十套房甚至几百套房，这是世界上绝无仅有的事情。如果贷款人不与银行内部勾结要达到其目的是不可能的。目前市场上到处都是帮助人们办理住房贷款的咨询公司，何也？其中就已透露出银行内部人与外部人合谋骗取银行贷款的端倪。

国内银行的贷款为什么会轻易地流出？为什么银监会出台的规定与指引形同虚设？最根本的问题在于目前国内一些商业银行的负责人把国家的财产当儿戏，以个人短期业绩为目的，如扩大贷款额降低不良贷款率和增加短期利润，把银行的贷款审核权交给了贷款中介机构，而贷款中介机构又通过个人的虚假证明、房地产评估虚假评估从而把银行贷款套取出来。这样，各方都能够落袋为安，最后损失的是银行及整个社会。

因此，就目前的情况来看，要遏制上海房价的疯涨，就得从银行个人住房信贷入手。首先必然对以往的个人住房信贷全部进行审计与检查。不仅要全力追回银行可能造成的损失，而且要全力追究直接责任人及领导人的责任，并严厉处罚之，决不可放过任何一个有责任者；其次则要整顿房地产市场贷款咨询公司及房地产评估公司，检查这些公司是如何与贷款人合谋套取银行贷款的；三是对房地产开发商进行全面的整顿与检查。上海房地产一手市场没房可卖，不可思议的是，为什么政府不对这些操纵市场的行为进行严厉打击？

申银万国报告：上海房价12个月内向下调整概率大

上海房价可能遭遇政府“调控”

我注意到：最近上海房地产健康论已经偃旗息鼓，近日上海银行同业协会秘书长也表态要大幅度收缩购房信贷政策，结合我收集到的其它信息，相信上海市政府正为上海房价的上升承受前所未有的巨大压力。

我认为：上海房价已经超出政府的容忍限度，预计6个月内政府相关部门出台措施抑制上海房价的概率相当大。如果此后的房价继续上升，可能会引发更猛烈的抑制政策。

房价收入比显示当前价格过高我同意上海的房价收入比可以高于中国其他城市的观点，但却应该有一个限度。以2005年2月上海房市的情况看，上海的房价收入比已经达13倍以上，这已经透支了未来。

综上所述，我的判断是：未来12个月内上海房价向下调整的概率较大。

我推测6个月内政府相关部门出台抑制上海房价的措施的概率相当大。

依然看好其他主要城市房价：我看好上海以外的大多数省会城市的房价，认为“北京和珠江三角洲如深圳、广州房价的上升周期刚刚开始；武汉、长沙、成都、重庆、天津、南昌等城市房价的上升周期仅仅走了一半”。

我的理由是：土地公开出让和土地保护这些根本性制度变化正造成建设用地供应由“完全弹性”转向“零弹性”，制度变迁、宏观调控与信贷控制等因素的共同作用使至少未来1-2年的房地产供应的持续紧缺，一系列的制度变迁已根本上导致中国房地产价格的中枢大幅度上移，造成本次房价周期完全不同。

如今，这些导致供应紧缺的因素并没有变化，我坚持多数省会城市的房价地价将持续上升的看法。

上海的房地产供应和其他城市一样稀缺，不同的是上海已售房屋中的投资比例远远超出其它城市，累积了数量巨大的投资性房屋。其他城市房价的主要决定因素是土地和新房供应，而上海房价的决定因素是投资客(投资性房屋的供应)。

换言之，如果上海的房屋投资者开始抛售，即使未来1年上海的土地出现零供应，也无法支持当前的房价。而在当前的价位上，任何风吹草动都可能导致投资客的预期发生变化。

因此，上海的情况与其他城市迥然不同，未来上海房价的下跌不会逆转其他城市的上升趋势。

不看好未来利润受上海房价影响较大的房地产股票

我认为股票市场对上海房价的风险未给予充分预期，但关注度已经开始上升。如果上海房价滞涨或者继续上涨，将会造成股票市场更大的担心，所以当前我不看好未来利润受上海房价影响较大的房地产股票。只有未来上海房价出现真实的下跌以后，投资上海房地产股的时候才可能到来。

但仍然看好万科等公司。主要理由是：万科来自上海房地产市场的主营利润所占比例比较低而且呈稳步下降趋势；万科未来三年将在20个以上的城市有利润来源，足以抵消上海房价的负面影响。此外万科的运营能力仍未充分发挥，运营效率的提升空间也非常可观，这些未被投资者充分预期。

说明：本文中房产指的是住宅，不涉及对商业地产价格的判断。