住宅工程质量通病防治措施
为了提高住宅工程质量、确保结构安全和使用功能，针对住宅工程常见的墙体裂缝、现浇板裂缝、楼地面渗漏、外墙渗漏、门窗渗漏、屋面渗漏等质量通病，提出了防治的技术措施和相关单位的管理措施，与同行们研讨交流，并求指正，以消除质量通病，提高工程质量，使用户满意。
1. 墙体裂缝防治措施
1.1设计措施
1.1.1住宅工程地基应按变形控制设计，并按《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）的有关规定进行地基变形计算，采取天然和复合地基的住宅工程平均沉降计算值不大于150mm。
1.1.2住宅长度大于40m时，应设置变形缝，当有其它可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。
1.1.3砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不宜小于120mm，纵筋不少于410，箍筋6@200；其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带；房屋两端顶层砌体沿高度方向应设置间隔不大于1.3m的现浇钢筋混凝土板带。板带的混凝土强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜小于38。
1.1.4混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，应增设间距不大于3m的构造柱，每层墙高的中部增设厚度为120mm与墙体同宽的混凝土腰梁，砌体无约束的端部必须增设构造柱，预留的门窗洞口应采取钢筋混凝土框加强。
1.1.5顶层圈梁高度不宜超过240mm，顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于M7.5。
1.1.6主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋。
1.1.7在两种不同基体交接处，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm，顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。
1.1.8灰砂砖、粉煤灰砖、蒸压加气混凝土砌块宜采用《混凝土小型空心砌块砌筑砂浆》JG80，规定的专用砌筑砂浆砌筑。
1.1.9顶层框架填充墙不宜采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等材料，当采用上述材料时，墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施。
1.1.10外墙应采用外墙外保温措施。
1.1.11屋面应进行保温隔热设计。
1.2施工措施
1.2.1砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用山砂和混合粉。
1.2.2灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出釜停放期宜为45d（不应小于28d），上墙含水率宜为5%~8%。混凝土小型空心砌块的龄期不应小于28d，并不得在饱和水状态下施工。
1.2.3填充墙砌至接近梁底、板底时，应留一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔7d以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。
1.2.4砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。
1.2.5砌体结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不得少于30d。
1.2.6通长现浇钢筋混凝土板带一次浇筑完成。
1.2.7框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。
1.2.8采用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应用15mm×15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1：3水泥砂浆嵌实。
2. 钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治措施
2.1设计措施
2.1.1住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。
2.1.2钢筋混凝土现浇楼板（以下简称现浇板）的设计厚度一般不应小于120mm（厨房、浴厕、阳台板不得小于90mm）。
2.1.3屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm，直径不宜小于8mm。外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量不应小于710，长度应大于板跨的1/3，且不得小于1.5m。
2.1.4在现浇板较急剧变化处、打开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150mm，直径不应小于6mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的0.15%。
2.1.5外墙转角处构造柱的截面积不宜大于240mm×240mm，与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面高度应大于300mm。
2.1.6现浇板强度等级不宜大于C30。
2.1.7住宅长度大于40m时，宜在楼板中部设置后浇带。后浇带两边应设置加强钢筋。
2.2施工措施
2.2.1现浇板的混凝土应采用中粗砂。
2.2.2混凝土应采用减水率高、分散性较好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于8%。
2.2.3预拌混凝土的含砂率应控制在40%以内，每立方米粗骨料的用量不小于1000Kg，粉煤灰的掺量不宜大于15%。
2.2.4预拌混凝土进场时按检验批检查入模塌落度，高层住宅不应大于180mm，其它住宅不应大于150mm。
2.2.5严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。阳台、雨棚等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300mm的钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土时保证钢筋不位移。
2.2.6现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度，沿预埋线管方向应增设6@150、宽度不小于450mm的钢筋网带。严禁水管水平埋设在现浇板中。
2.2.7现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。
2.2.8现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于7d；对掺有缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14d。
2.2.9现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于10MPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。
2.2.10现浇板的板底宜采用免粉刷措施。
2.2.11模板支撑体系的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300mm，中间不宜大于800mm。根据工期要求，配备足够数量的模板保证按规范要求拆模。
2.2.12施工缝的位置和处理，后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。后浇带应设在结构受力影响较小的部位，宽度为800~1000mm。后浇带的混凝土浇筑应在主体结构浇筑60d后进行，浇筑时宜采用微膨胀混凝土。
3. 楼地面渗漏防治措施
3.1设计措施
3.1.1厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。
3.1.2厨卫间和有防水要求的楼板周边除门洞外，向上做一道高度不小于120mm的混凝土翻梁，与楼板同时浇筑，地面标高应比室内其它房间地面低20~30mm。
3.2施工措施
3.2.1上下水管等预留洞口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小。
3.2.2管道安装前，楼板板厚范围内上下水管应加套管和止水环，并高出地面50cm。
3.2.3现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥砂浆作粘接层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。
3.2.4防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。防水层的泛水高度不得小于300mm。
3.2.5地面找平层向地漏放坡1~1.5%，地漏口要比相邻地面低5mm。
3.2.6有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为20~30mm。
3.2.7烟管根部向上300mm的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。
3.2.8卫生间墙面防水砂浆应进行不少于二次的刮糙。
4. 外墙渗漏防治措施
4.1设计措施
4.1.1外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维。
4.1.2外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料。
4.2施工措施
4.2.1外墙粉刷应使用含泥量低于2%、细度模量不小于2.5的中粗砂。严禁使用石粉、混合粉。
4.2.2外墙涂料在使用前，应进行抽样检测。
4.2.3抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性须合格。
4.2.4外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面采用1：3防水砂浆粉严，小圆孔宜用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。
4.2.5外墙粉刷基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除，采用聚合物水泥砂浆进行修补。
4.2.6粉刷前应清除墙面污物，并提前1h浇水湿润。
4.2.7两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂措施的要求。
4.2.8外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在6~10mm。各层接缝位置应错开，并设置在混凝土梁、柱中部。4.2.9外墙粉刷必须设置分隔缝。
4.2.10外墙涂料找平腻子的厚度不应大于1mm。
4.2.11外墙面砖嵌缝必须采用勾缝条抽压出浆至密实。饰面砖样板件应做粘结强度检测。
4.2.12窗台、窗眉、阳台、雨篷、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于29%，滴水线粉刷应密实、顺直，不得出现爬水和排水不畅的现象。
4.2.13粘贴面砖的外墙面用防水砂浆刮糙时，门窗洞口四周墙面刮糙底层与糙面层必须位置错开。
5. 门窗渗漏防治措施
5.1设计措施
5.1.1门窗设计应明确抗风压、气密性和水密性三项指标。
5.1.2门窗拼樘料必须进行抗风压变形验算，拼樘料与门窗框之间的拼接应为插接，插接深度不小于10mm。
5.1.3塑钢门窗型材必须使用与其相匹配的衬钢，衬钢厚度应满足规范要求，并作防腐处理。
5.2施工措施
5.2.1门窗安装前应进行三项性能的见证取样检测（形式检验），安装完毕后应委托有资质的检测机构进行现场检验。
5.2.2门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后进行外框固定。固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙。
5.2.3门窗洞口预埋木砖（水泥砖）的位置、间距，应与门窗安装固定点对应一致，不能随意放置。
5.2.4门窗安装当采用镀锌钢板连接固定时，其厚度应不小于1.5mm，最小宽度应不小于20mm。
5.2.5门窗洞口应干净干燥后施打发泡剂，连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。
5.2.6门窗框外侧应留5mm宽的打胶槽口，打胶面应干净干燥后施打密封胶，严禁在涂料面层上打密封胶。
6. 屋面渗漏防治措施
6.1设计措施
6.1.1对于体积吸水率大于2%的保温材料，不得设计为倒置式屋面。
6.1.2刚性防水层应采用细石防水混凝土，其强度等级不得小于C30，厚度不应小于50mm，分隔缝间距不宜大于3m，缝宽不应大于30mm，且不小于12mm。
6.1.3柔性材料防水层的保护层宜采用撒布材料或浅色涂料。当采用刚性保护层时，必须符合细石混凝土防水层的要求。
6.1.4对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井（烟）道等节点应设计防渗构造详图；变形缝宜优前采用现浇钢筋混凝土盖板的做法，其强度等级不得低于C30；伸出屋面井（烟）道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水圈。
6.1.5膨胀珍珠岩类及其它块状、散状屋面保温层必须设置隔气层和排气系统。排气道应纵横交错、畅通，其间距应根据保温层厚度确定，最大不宜超过3m；排气口应设置在不易被损坏和不易进水的位置。
6.2施工措施
6.2.1屋面工程施工前，必须编制详细的施工方案，经监理审查确认后方可组织施工。
6.2.2卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定，收头处应用防腐木条加盖金属条固定，钉距不得大于450mm，并用密封材料将上下口封严。
6.2.3在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井(烟)道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm（管道泛水不小于300mm）；最后一道泛水材料应用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。
6.2.4刚性细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要求外，还应满足以下要求：
(1)钢筋网片采用焊接型网片。
(2)混凝土浇捣时，宜先铺三分之二厚度混凝土并摊平，再放置钢筋网片，后铺三分之一的混凝土，振捣碾压密实，收水后分二次压光。
(3)分隔缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结。在分隔缝和周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡沫棒，分隔缝上粘贴不小于200mm宽的卷材保护层。
(4)保水养护不小于14d。
6.2.5屋面防水层施工完毕后，应进行蓄水或淋水试验。
7. 相关单位的管理措施
7.1建设单位管理措施
7.1.1编制《住宅工程质量通病防治任务书》。
7.1.2批准施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》。
7.1.3定期召开工程例会，协调解决质量通病防治过程中出现的问题。
7.1.4不得随意压缩合理工期。
7.1.5应将质量通病防治列入工程检查验收内容。
7.1.6应在施工合同中明确通病防治的奖罚条款。
7.2设计单位管理措施
7.2.1在住宅工程设计中提出相应设计措施。
7.2.2将通病防治的设计措施和技术要求，向相关单位进行设计交底。
7.3施工单位管理措施
7.3.1认真编制《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，并报送监理单位审查，建设单位批准后组织实施。
7.3.2做好原材料、构配件和工序质量的报验工作。
7.3.3记录、收集和整理通病防治方案、施工措施、技术交底和隐蔽验收等相关资料。
7.3.4根据经批准后的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，对作业班组进行技术交底，样板引路。
7.3.5工程完工后应编写《住宅工程质量通病防治内容总结报告》。
7.4监理单位管理措施
7.4.1审查施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，提出具体要求和监控措施，并列入《监理规划》和《监理细则》。
7.4.2认真做好隐蔽工程和工程质量的检查验收，上道工序不合格时，不允许进行下道工序施工。
7.4.3加强对工程质量的巡视、旁站、见证取样送检和平行检验，发现问题，及时处理。
7.4.4工程完工后，应编写《住宅工程质量通病防治工作评估报告》。
8. 结束语
住宅工程质量关系到广大人民群众生命财产安全和使用功能，参见各方责任主体单位要真诚合作，密切配合，精心策划，精心组织，精心设计，精心施工，精心监理，给用户交一个合格工程，给人民交一份满意的答卷。