先看土地价格变化问题。因现阶段我国城市化进程加快，土地的短期供给在一些地区相对不足，使得国家土地公开拍卖价格上涨，其结果是当期土地价格越高，房地产价格也越高。以此为借口，有些房地产商宣称土地价格还会涨(因供应越来越少)，自然是房地产价格下不来。

　　从自然属性看，土地是不可再生、不能增长、不可移动的资源。但人类开发土地的长期历史证明，土地使用效率不断提高，房地产开发的效率也在提高，如由过去盖平房向更高的楼层发展、填海造地等，土地紧张地区如日本和我国香港地区都顺利解决了土地短缺问题。由此可见，土地约束并不成为房地产价格上涨的必然因素，因为随土地使用效率提高，土地供应可以认为是无限的。反过来，各国的人口增长到某一水平后，都会进入一个稳定状态，人口总量大致维持在一个相对不变的水平，从这一角度考虑，土地与人口增长之间可以维持一个合理的关系，不可能存在土地供应不足的问题。如北京市土地管理部门多次公开宣称，北京市的土地有足够的供应量，而且这几年土地供应与需求之间已经出现了需求不足的现象，这也说明土地供给没有出现短缺。所以，有人宣称，土地将出现长期短缺并由此导致房地产价格的长期攀升是完全没有道理的。

　　当然，我们也应看到，有些地区因为地方政府想从土地市场得到更多的收益，将土地价格人为抬升，从而导致房地产价格的上涨，这种现象也是存在的。其原因是这些地区财政相对比较紧张，政府收入渠道有限，所以地方政府想乘城市化之机，通过土地出让得到更多的财政收入，但这不是房地产价格上涨的主因更非全部。

　　(数据来源：中经数据)

　　指数由2001年到2004年只上升5%，而这几年的房地产价格年上升率都超过10%，土地价格的作用力不大。由此，我个人认为，近几年我国大部分地区房地产价格的攀升，土地价格上涨只是一个因素，更重要的原因还在于，房地产交易产生的收益较高，有人人为炒高了房地产价格。

　　再看房地产的交易收益问题。理论上，房地产交易收益并不是没有衡量标准，因为投资者在进行资产组合时必然要比较不同资产的收益和风险，封闭经济环境下一个可资比较的标准是存款与贷款利率及房租。理性购房者，会比较房价、房租和存、贷款利率来做购房决策。如，投资者买一套住房总价值50万元，面积100平方米，假设该投资者全部用过去的储蓄购房，依目前我国年存款利率2%算，则1年的利息损失是1万元；假设该投资者全部用银行贷款购房，若算年贷款利率为5%，则1年的利息支出是2.5万元。取一个折中值，动用储蓄、贷款各占50%，则投资者买一套总价值50万元的住房，年息支出1.75万元。按投资者的资产组合原则，若该房产不住则应出租，月租1500元则收支基本相抵，说明该项投资理性。现在看，如果房价上涨100%，则在存、贷款利率不变时，要求月租3000元；如果房价上涨100%，存、贷款利率也上涨100%，要求月租6000元!有一件事实摆在我们面前，从北京的情况看，房租在近几年基本保持不变状态，利率基本保持不变或略有上调，但房价却在不断上涨，每平方米卖1万元不是神话(据统计上海平均房价已过此值，北京也过每平方米7000元)，100平方米的房子能取得月租3000元吗？那么投资者的利息损失由什么来补，只能寄希望于房子卖出高价(这就是预期泡沫)。如果按一些房地产商的说法，房价还会再涨，若存、贷款利率不变，房租也应相应提高，这只有假设投资者都不理性才行。因为，在房租已不够弥补购房利息损失时，如果预期房租和存、贷款利率都不变，则房地产交易收益提高只能来自纯交易泡沫或本币升值预期。

　　对于一个完全封闭的国内资产市场而言，汇率不应对资产价格产生影响，这是资产价格无套利条件的体现。但是，如果一国的货币有升值预期，而境外资金又有渠道进入，则该国房地产价格也会涨。在中国，房地产价格的形成中纳入汇率变动则应是一种市场套利行为，因为资本市场将放未放，国外游资能通过非法渠道部分进入房地产市场，这些资金能获得中国特殊市场环境的超额收益(人民币升值)。国外游资的进入使中国房地产定价机制发生变化，国内投资者就有可能把房地产价格推得更高，因为他们的风险要小于国外游资，这时房地产投资是在开放条件下投资者赚取人民币升值所带来的收益的一种方式。我国的现实情况是，近几年利率一直保持不变状态，从北京的情况看，房租也在近几年保持不变状态，所以房地产交易收益提高只能来自人民币升值所带来的预期收益。近两年，全世界热炒人民币升值，我国资本项下的外汇增加很快，这些资金许多已流入房地产业，从而使我国房地产定价体系发生变化，价格攀升。众所周知，用预期人民币升值作为房地产定价体系是不稳定的，其中夹有泡沫，因为一旦人民币不升值或升值利益小，则房地产定价则回归原体系，价格会暴跌。我个人认为，房地产交易收益这几年的上涨与预期人民币升值有很大关系。人民币升值预期会导致房地产价格上涨，而且可能产生房地产泡沫，这种可能性又因为中国资本市场没有放开使投资者有套利机会而更显复杂。

　　房地产价格的过度波动，不但会损害广大消费者的利益，而且对宏观经济稳定构成威胁。以上分析表明，近几年，我国部分地区房地产价格的持续攀升并非正常供求失衡所引起，泡沫的成份是存在的。泡沫主要来自人民币升值预期和人为制造土地短缺假象，误导消费者进入非理性购房状况。当然，银行对房贷监管不严和某些地方政府炒高土地价格的行为进一步助长了泡沫的扩大。为阻止房地产价格的泡沫扩大，政府可以采取的措施有：压缩房地产的交易收益，打击交易欺诈，提高市场透明度；如果我们在短期内不能完全放开资本项目，政府应严格监控国外资本投资中国房地产；拍卖国家土地价格应相对稳定，特别是一般住宅用地要维持一个合理价位；中央政府可以考虑将大中城市的储备国有土地做成综合的地产指数债券出售以合理抑制房地产价格过度波动。

　　刘霞辉,中国社会科学院经济研究所研究员，经济增长理论研究室主任，研究重点为中国经济增长问题、结构变化与就业、宏观经济稳定、资产价格等领域。

居者有其房，离这个目标还差的很远，不知道什么时候能实现！

待到共产主义的理想实现了,人人有别墅了.

世茂股份等企业2005业绩下滑 地产公司连拉警报


　　近两日来，世茂股份、天宸股份和恒大地产等地产上市公司接连发布2005年经营业绩提示公告，尽管原因各不相同，但各家都预报2005年经营业绩将出现大幅下滑。

　　前日，世茂股份发布公告称，经公司初步测算，2005年经营业绩与上年同期相比下降50%以上。原因主要为：虽然南京世茂滨江新城项目、福州世茂外滩花园项目年内预售情况良好，但根据《企业会计制度》相关规定，公司已预售商品房的部分销售款尚不具备在2005年转结销售收入的条件，导致公司2005年商品房销售收入大幅下降。

　　而上海另一家上市地产公司———天宸股份亦于日前发布“2005年度业绩预警公告”，预计2005年度净利润与上年同期相比下降50%以上。对于下降原因，公告解释为公司房地产项目尚处于在建投入期，主营业务收入大幅减少等因素。

　　此外，广州恒大地产也发布了2005年度业绩预减提示性公告。该公司坦言，受宏观调控政策等因素的影响，公司商品房销售收入下降。经初步测算，公司2005年度全年业绩与上年同期相比，降幅将超过50%以上。

　　对此，中信证券地产分析师王德勇指出，尽管宏观调控给地产商的销售造成了困难，也会对其公司业绩产生影响，但这种影响并没有大到需要上市公司发布预减公告的程度。造成如上状况的主要原因与地产行业本身的业务模式以及销售开发周期有关，开发为主的年度，在上市公司的报表上可能会表现为营业收入的缩减。

　　不过王德勇认为，以上几家公司并不代表去年地产上市公司经营状况的“主流”。

　　“去年仍是地产上市公司业绩大幅增长一年，全行业的净利润预计增长幅度在50%左右。”王德勇强调，从会计角度来说，反映在2005年报表里的信息主要是以2004年下半年和2005年上半年的经营情况为主，而这个时段正是房地产市场一路上升、地产公司收获甚丰的一段时间。

　　本月初，万科就曾预报公司2005年全年净利润较去年增幅将超过50%。而招商地产、金地集团、华侨城等地产上市公司也因为前三季度的优异表现被投资人认为有望预增50%以上。

　　数据显示，2005年前三季度，整个房地产板块实现每股收益0.143元，与去年同期0.107元相比，增长34.06％，平均每家上市公司实现主营业务收入6.34亿元，与去年同期5.33亿元相比，增长19.03％。

　　据了解，2005年让地产商“愁眉不展”的宏观调控效应，将滞后反映在今年上半年的报表里。

“泡沫的成份是存在的。泡沫主要来自人民币升值预期和人为制造土地短缺假象，误导消费者进入非理性购房状况。当然，银行对房贷监管不严和某些地方政府炒高土地价格的行为进一步助长了泡沫的扩大。为阻止房地产价格的泡沫扩大，政府可以采取的措施有：压缩房地产的交易收益，打击交易欺诈，提高市场透明度；如果我们在短期内不能完全放开资本项目，政府应严格监控国外资本投资中国房地产；拍卖国家土地价格应相对稳定，特别是一般住宅用地要维持一个合理价位；中央政府可以考虑将大中城市的储备国有土地做成综合的地产指数债券出售以合理抑制房地产价格过度波动。”比较真实的反映了目前商品房市场存在的问题和提出了解决问题的方法，建议写进中央的内参里面，让中央的领导们看看！