《报告》体现央行政策的一贯逻辑

　　《报告》是一份逻辑十分严谨，推理非常充分的文本，记者在解读时试图通过一条主线，以及三大值得重点关注的要点来全面理解它。

　　这条主线就是央行从1998年至今的政策变迁以及它的背景。

　　1998年是央行房产金融政策的一个重要转折点，此前的放宽也好收紧也罢，针对的是房产商，个人金融不牵涉其内，而1998年以后，银行向消费者发放按揭贷款。1998年，当时贷款基准利率超过10%，个人购房意愿不强，住房制度改革没有根本性进展，人民银行决定对居民住房贷款实行优惠利率，1999年为刺激国内消费需求，又进一步扩大优惠幅度，对拉动国内消费需求发挥了重要作用。

　　业务开展不久，有的银行按购房额全额贷款，也就是通常所说的“零首付”，于是，央行第一次开始了“风险管制”。2001年6月19日，中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》(银发［2001］195号)(以下简称《195号文》)。“零首付”从此淡出，但银行推动个人房贷的决心未变。

　　此后，在银行资金的推动以及中国住房改革的双重推动下，中国楼市进入了高速发展期，但也产生了一些社会不和谐因素以及争论。2003年，由于长三角等区域的房价上升极快，引发了一场关于“房价是否有泡沫”的争论，谢国忠等空方人物强劲登场。

　　有鉴于此，央行2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003 ]121号)(下简称《121文件》)，这个文件对房产商获得贷款的资质提出了比较高的门槛，对“四证不全”的地产项目不给予放款，要求开发商自有资金超过项目的30%，同时对个人购买第二套或二套以上住房或者购买别墅项目的，适当降低按揭成数。

　　此举立刻招致了以北京开发商任志强为首的开发商利益集团的强硬反弹。任上“两万言书”极力鼓吹若《121文件》不打折扣地实施，不仅中小开发商难以为继会给中国经济造成极大损害，更会导致房产供应量大大降低而让社会大众买到房。

　　总体而言，当时的房价虽高，但即使在上海等最高的地区，市中心区域依然以万元单价的房源为主流，外环内中低价房源仍较多，矛盾并不突出。加之当时媒体频传“外资机构

　　用言论做空中国暗地里大肆进军房产”，矛头直指空方大将别有用心，那场争论以房产商为首的多方大获全胜告终。

　　于是，随后的一年多时间里成了房地产成交量和价格均突飞猛进的局面。《报告》显示随着这个突进的过程，房地产贷款增速也急剧增加：2004年底，房地产贷款余额达到26306.3亿元，比上年同比增长22.8%，而2005年一季度房地产贷款余额达到27650.亿元，余额同比增长25.7%，增幅比上年末提高2.9个百分点。

　　正是由于2003年下半年~2005年初的这一波房产暴涨引发了今年开始的大规模调控房价的风暴。政府层面出台了“国八条”和“七部委联合通知”，税务总局也频繁提及长期未征收的“房产个税”以及多次酝酿始终无结论的“物业税”方案。而在央行这个资金龙头的层面，除了3月17日的上调房贷以及公积金利率以外，就以本次出笼的《报告》为最大规模的风暴。

　　综观这个“房地产市场繁荣程度VS央行对土地开发贷款以及个人按揭贷款收紧程度”的双重演进过程，我们不难看出两者是成天然的正比关系的。当1998年的房地产市场因上一轮调控而极度萧条时，信贷政策的宽松程度到达了极点，“零首付”都得以通行，而随着房产市场的繁荣，银行先是关停“零首付”之类的略带违轨的业务，再慢慢提高土地开发贷款门槛，最终将矛头指向了个人按揭贷款业务。

　　从这个角度来讲，不管“取消期房”等比较激烈的建议能否短期内实施，央行抽紧开发商及个人房贷链条的步伐已经不可逆转。有不少开发商和中介拿2003年的反抗《121文件》成功出来说事，认为今度调控仍不足为惧，但事实是量变已经积累成为质变，以2003年的犹豫来揣度2005年的果断绝不恰当！

　解读要点二：《报告》全面否定房地产行业吗？

　　答案是否定的，《报告》不仅开宗明义地指出这是为了促进我国房地产行业的进一步发展，在内容中也多次提出实际支持的方向，只不过从全面支持转向了部分重点支持。

　　支持的重点是自住的“普通住宅”。

　　《报告》说：“要加大普通商品房的建设力度，抑制高档房建设。要严格区分居民房改住房、居民居住购房需求与投机性购房行为，对第一套住房和第二套住房采取差别性的税收政策和房屋贷款利率政策，提高第二套住房贷款首付的比率。对普通商品住房和高档商品房实行差别政策，促进普通商品住房的供给与销售，在土地和信贷、税收几方面控制高档商品房建设的规模。促进中西部地区房地产业的发展，适度调控东部发达地区和中心城市的房地产市场。”

　　《报告》甚至考虑到了“不动产税”开征后要区别对待：“要考虑对住房贷款实行税收抵扣；对于中小户型和中低价位普通商品住宅的自住消费，给予税收优惠，对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。”

　　于此可以想见，未来的房屋市场上，何种房屋会是暴跌的品种——非普通住宅。最近上海市场上很多中介拿“央行上海总部给10年以上房屋贷款松绑”出来说事，认为是市场气氛开始放宽的标志，乃至依此推断楼市“十月复苏”，温州炒房团“王者归来”云云，纯属对政策导向的误读，央行只是给予实际解决居住困难的房子以适当扶持而已！

解读要点三：央行《报告》提出的措施有多“辣手”？

　　“停止销售期房”！这是外界最哗然的一条限制措施，本刊在后文中会对此详细分析，先就《报告》提出的其他几条方案做一点解读。

　　措施一：完善房地产市场管理，具体包括“一是打击虚构价格、哄抬房价、炒作销售的行为。二是建立房地产重点监控区。考虑把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。三是考虑取消房屋预售制度。”

　　记者认为，对目前上海的地产价格而言，最严重的打击反而可能是第二条。因为第一条太空，第三条不见得是近期能实行的，而对于检测境内外炒房资金(尤其是对境外的资金)这点，银行既有理由又有手段保证更是汇率改革的当务之急，实施力度可能最大。

　　事实上，该《报告》中对“境外热钱”本来就有详细的描述：“据人民银行上海分行统计，2004年1-11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两月，境外资金购买上海单价11000元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%，购买单价11000元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。”

　　这些钱如果被严密监测并加以限制，后果如何不言而喻。

　　如果说“取消期房”已经让开发商惊出一身冷汗，那么以下三条更具现实可操作性的限制不知道会让他们作何感想？

　　首先是制止土地囤积：“土地出让合同要明确开工与竣工的条件和时间要求，严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让。要加大对闲置土地的清理力度，严格执行土地出让合同约定期限届满1年不动工开发的土地收取闲置费、满两年不动工开发的无偿收回土地使用权的法律规定，制止囤积土地行为。”

　　现在社会上有种言论，认为《报告》如实施，“死”得最快的是无规模的中小开发商，而就这条意见看，“死”得最爽气的肯定是手里攥着N多地没开发的大开发商。

　　其次，很“恐怖”的“税收调控”又来了。“充分运用税收手段加大对投机性购房行为的调控。为调节开发商的过高利润，建议对过去以协议方式取得土地开发权的项目，加强土地增值税的征管。”

　　“土地增值税”说得很多不多介绍了，简而言之就是土地差价按照30%~60%累进缴纳，对那些通过协议转让拿到很多地的开发商(又是大开发商居多)是多大的打击不言而喻。

　　最后，《报告》建议银行对房地产开发贷款建立“信用档案”：“审查房地产开发公司以往的信用纪录，包括是否延迟交付楼宇，是否拖欠工程款，是否将银行贷款挪作他用等。”。

　　从实施的可操作性而言，这条又是目前最容易的，但它其实对房产商的资金链同样有着非常重大的“抽紧效应”。要获得贷款，就必须不延迟交楼、不拖工程款、不挪用贷款，但是这样一来——资金不是更紧张了吗？

“推倒重来论”再现江湖

　　关于这个《报告》中又多少比例会被采纳实施，其中又有多少能不打折扣，实施时间有多长，会对房价造成何种影响，肯定会在今后一段时间里引发更大规模的争论。

　　但有两点是毫无疑问的，第一：央行《报告》以充足的理由，雄辩的逻辑，论证了它现阶段对国内房地产业的态度，简而言之就是6个字“看空，谨防风险”，由央行的重要性来看，它的态度很大程度上可以代表最高管理层的态度，这种集体性的预期值得关注；第二，央行即使无法直接决定税收、土地部门的决策，但它至少可以在银行系统内行使自己的意志，比如对待期房，尽管不能直接取消，但完全可以不给予期房以贷款，这同样是致命的。

　　鉴于以上种种预期，鉴于今年“两会”以来种种政府管理层的监管措施，更鉴于目前房地产市场已经存在的极度观望情绪弥漫、卖家资金链已实际绷紧的境况，本刊在此建议购房者将谨慎心提高到“黑色警戒”的地步，谨防2005年的房地产行情走出2001年后的中国A股市场行情，重演“楼市推倒重来”，遭致重大损失。