施工单位进场须知
一、 进场管理
1、 独立发包工程的施工单位进场，要接受总承包单位统一管理，遵守安全文明施工及成品保护规定，签署保证协议，并按公司规定向总承包单位交缴押金或配合费。
2、 总承包单位需提供以下条件：临时办公及生产加工点、材料堆放用地、施工用水用电接驳点（费用由分包单位支付）。
3、 工程部负责总承包与独立分包单位之间的协调。
二、 施工方案及组织设计
1、 施工单位开工前应编制《施工方案及组织设计》，报工程部及监理审批。
2、 经审批的施工方案是组织施工和工程监理的依据，不得随意修改，需变更时应提出申请，按程序重新审批。
3、 对于不编制施工方案而自行施工，或不按施工方案施工的，造成的损失和工期延误等责任由施工单位承担。
三、 场地移交
1、 工程开工前，施工单位应按工程部要求办理场地移交手续，并记录移交日期。
2、 如果整体场地不具备移交条件，可分段办理移交手续。
四、 开工报告
1、 当现场具备开工条件时，施工单位应向工程部提交《单位（项）工程开工报告》，办理开工审批手续，未办理开工手续的工程不得擅自开工。
2、 合同工期应以《单位（项）工程开工报告》批准日期作为开工日期，且作为工期计算依据。
五、 施工质量管理
（一）材料进场报验
1、 材料、设备进场使用前，施工单位应填报《材料、设备报验单》，附上《产品合格证》、《质量检验报告》等产品质量保证资料，进口材料、设备应有海关商检证明及中文说明书，经工程部及监理现场验收合格后方准使用。
2、 主要装饰材料、构配件应按确认的样板验收合格后方能使用。如未确认样板，应由施工单位按设计要求提交样板和有关厂家资质证明及报价资料，经公司投资管理部及工程部办理审批手续后方可订货。
（二）施工样板报验
1、 凡重要分项及涉及装饰效果的工程全面施工前，施工单位均应制作“施工样板”，报工程部及监理验收。施工样板经验收合格后方可全面组织施工。
2、 施工单位应随《施工样板报验单》同时提供小样图，提前三天报验收。
3、 具体单位工程由工程部在施工单位进场后进行交底，明确需做“施工样板”的分项工程。
（三）分部、分项（隐蔽）工程验收
1、 分部、分项（隐蔽）工程完工，经施工单位自检合格后，填写《工程质量报验单》，并附质量保证资料及自检资料向工程部及监理申请验收。
2、 未经验收或验收不合格者，不准进入下一道工序施工。
（五） 推广使用G7JG-01-2004楼板弯矩负筋悬挂法；
（六） 贯彻对屋面，外墙，卫生间，窗边实行淋水、蓄水实验，杜绝渗漏；
（七） 坚持贯彻执行质量监督站2007年度质量管理目标。
（八） 贯彻公司现场施工统一做法和质量通病的预防措施。
六、 进度管理
1、 施工单位应按公司合同要求及对工程总计划各时间节点的要求编制施工进度计划报工程部审批，并按计划组织施工；独立发包工程进度计划应纳入总进度计划。
2、 当工期拖延三天以上时，施工单位应分析原因、制订赶工措施；工程部将按照合同对施工单位实施工期违约处罚。
3、 施工单位在工程进度达到合同规定的进度控制点后，应在三天内向工程部报送《进度控制点时间签证表》或《工程形象进度确认表》，办理进度签证手续。
4、 如因甲方原因发生工期顺延，施工单位应在事发三天内向工程部报送《工程延期申请》，办理签证手续，逾期不予确认。
七、 图纸外工程量签证
1、 图纸外工程量签证必须以《工程通知单》或工程变更、设计变更作为依据。
2、 如因变更造成必须返工的工程量，须按规定验收合格后方可办理签证。因图纸修改超出招标范围内的主材，由施工单位将价格报投资管理部审核后方可实施。
3、 对于隐蔽工程签证施工单位应在隐蔽前一天通知工程部、监理验收，并将《工程量签证单》送工程部；对于非隐蔽工程签证施工单位应在工程完成后三个工作日内将《工程量签证单》送工程部，逾期不予办理。
4、 因图纸修改造成已备材料不能使用的，须在三天内将材料清单报工程部审查。
详见《现场签证流程》
八、 工程款的支付
1、 合同规定按工程形象进度支付工程进度款的项目，应以经过确认的《工程形象进度确认表》作为进度款支付依据，经工程审批后办理付款。工程进度款的受理时间为每月的1-10日。
2、 工程的竣工图纸及资料已审核并按规定办理竣工验收手续后，施工单位将《工程结算书》报送项目部，《工程竣工验收意见表》办理会签后，与《工程结算书》一起送审核部审核，再由项目部办理请款、付款。
九、 工程验收
（一）验收条件
1、 单位（项）工程已按批准的设计文件及承发包合同内容完成。
2、 质量符合国家建筑工程施工质量验收统一标准及合同条款有关规定。
3、 竣工资料完整，且审查合格。
（二）竣工初验
1、 单位（项）工程达到验收条件，施工单位自检合格后，应提前20天向项目部提交完整的竣工资料并提出初验申请。
2、 工程部办理审批手续后组织有关单位、部门人员初验，并提出限期整改意见。
3、 施工单位应对初验提出的问题按期完成整改。
（三）竣工验收
1、 施工单位对初验提出的问题整改完成后，向工程部提出竣工验收申请，工程竣工日期以《单位工程竣工验收证明书》签证日期或通过政府相关专业验收及取证日期为准。
2、 因施工单位原因未及时办理工程竣工验收及其质量等级不满足合同约定时，工程部将追究施工单位质量及进度违约责任。
3、 预算总造价在十万元以内的单位工程，可不办理竣工初验手续，直接办理竣工验收。
（四）政府主管部门专业验收
凡需政府主管部门进行专业验收方可通过小区综合验收的单项工程（如排水、消防等），按谁施工谁负责办理验收手续的原则，由施工单位向政府主管部门申请专业验收，工程部组织相关部门参加。
十、 工程结算
1、 工程竣工验收后两周内，施工单位须向投资管理部提交结算书及完整的竣工结算资料，并在收到甲方核对工程价款通知书三日内与甲方核对工程价款，并于竣工验收后两个月内完成结算。
2、 工程竣工验收后，独立发包单位离场前，由工程部协调总承包单位将独立发包单位进场时预交押金进行结算。
3、 由于施工单位原因未及时办理工程结算的，以甲方审定造价作为结算依据。
十一、 监理及工程部用表
施工过程中使用的监理及工程部用表，施工单位可直接向监理和工程部索取样本复制使用。

工地现场安全文明施工管理办法

各部门、各相关施工单位：
为了加强工地现场安全文明施工管理，避免及杜绝工地现场“脏、乱、差”及不安全隐患的发生，使工程能够顺利进行，特制定以下基本要求：
1、施工围墙、铁门及门卫室按公司统一要求及形式建造，高度不低于1.8米。围墙外侧要求抹灰并刷涂料。围墙入口要求架设门头，各施工单位可根据本单位企业标志等，设计各具特色的企业门头。六牌一图（工程概况、管理人员名单、监督电话、消防保卫、安全生产、文明施工牌、现场施工平面图）及工期记录倒记时牌张挂整齐，并定期对其进行维护；
2、 施工现场进出口地面必须铺设宽5米以上的混凝土路面，其长度自大门外10米延伸至场内路网，施工现场必须制作洗车槽。生活区和办公区必须铺设2米以上的混凝土路面，要求形成路网与作业区相连；
3、现场场地平整，建筑周边混凝土硬地坪必须结合外架基础一次成活，并制作混凝土排水沟，与场内排水主管相连。确保排水通畅并定期清理排水道。主要交通通道要求铺设宽4米以上的路面，并形成环道，连接作业区、办公区和出入口。道路标准为：路床碾压，150厚片石、50碎石、150#混凝土100厚；
4、材料堆放场、钢筋、木材加工场、搅拌站及生活垃圾堆放场等生产区必须铺设混凝土硬地坪，并与场内路网相连。硬地坪标准为：素土夯实，50碎石、100#混凝土80厚。材料堆放整齐、有序、设名称、品种、规格等设标识牌。松散材料应分开堆放，同时应砌筑600高砖隔离带，使用时有专人负责，做到材料使用不留底，要从进口处或管理人员指定的地方用起。搅拌站必须设操作平台，混凝土排水沟，并与场内排水主管相连。水泥储存应搭设水泥棚，保持干燥。钢筋应搭设搁架存放，不能接触地面；
5、围墙内地面除上述要求进行全面硬化外，还有非硬化地面的，要求进行平整、绿化，不留死角；
6、外脚手架搭设规范，采用100平方厘米2000目绿色密目式安全网全封闭。密目网质量符合要求，张挂整洁。各种标识牌悬挂规范、醒目；搭拆架子时暂不用的钢管、扣件要清理干净，并按管理人员指定位置分类堆放；
7、施工现场临时用电线路架设规范应采用TN-S系统，设置专用保护零线，要求使用五芯电缆配电系统。采用“三级配电两极保护”，开关箱（末极）必须安装漏电保护器，实行“一机一闸”，每台设备有各自专用开关箱的规定，做到定期检查，电器开关、配电箱周边不得有杂物、应保持畅通，方便操作，同时禁止随意拖拉电线；
8、施工现场的防护棚必须实行双层保护，且美观大方。卷扬机操作间必须采用砖砌，大小有足够的空间，不得用钢管搭设。建筑机械定期保养，各种防护装置灵敏有效，保持维修通道通畅；
9、建筑垃圾（含废模板、落地灰、钢筋头等）随完工随清理，统一堆放，定期清运，确保场地干净整洁，各施工队要做到工完场清，严禁高空抛掷及留过夜灰浆及建筑垃圾。工地办公室应整洁卫生，做到窗明地净，文具摆放整齐；
10、现场值班室制度健全，人员挂牌上岗，正确使用安全防护用品，禁止不带安全帽及无其它防护措施时上岗作业；
11、生活区与作业区有效分隔，必须砖砌，水冲式厕所，内批灰，硬地面，厨房干净卫生。宿舍铁制床铺统一，内务整洁卫生。禁止宿舍内乱拉电线、用电炉、生明火。
12、看楼通道与施工通道分开，保持看楼通道的清洁及安全防护措施的到位。
投资管理部根据以上要求作为招标和合同签定的必要条件，明确取费标准、涉及内容及需要签证的范围。
施工单位根据要求结合现场实际情况制订相关方案，报送工程部进行审核。
施工单位在施工过程中必须严格按照审核后的方案认真贯彻执行，否则待工程结算时，工程部有权审核扣减其工作量。
由公司统一安排砌筑的施工围墙、公厕及施工场地范围内的临时道路，按开发的各栋号面积占总施工面积的比例进行分摊，在各施工单位的工程款中扣除。

安全生产、文明施工检查处罚条例
一、安全、文明施工：
1、无门卫和门卫制度及六牌一图和黑板报栏的。 100元
2、未按文明施工要求围场作业的。 500元
3、建筑物四周宽2米未做硬地面处理和排水沟的。 500元
4、建筑垃圾不随层清理及施工完场地未清理的。 100元
5、从楼层内直接向外扔物块的。 200元
6、施工通道不畅通或在施工通道上堆放材料的。 300元
7、无消防措施、制度及无灭火器材的。 100元
8、在建工程兼作住宿的。 200元
9、在施工区及在建搂层内大小便的。 100元
10、未按规定分类堆放材料、无标识的。 500元
11、无安全标志、标语的。 100元
12、在施工作业现场不戴安全帽的。 50元
13、高处作业不系安全带的。 50元
14、楼梯口、电梯井口、通道口、预留洞口不设防护的。 100元
15、阳台、楼板、屋面等临边处不设防护的。 100元
16、在建工程外侧未用合格密目网封闭或密目网张挂不整
齐的或使用不合格安全网和兜网的。 500元
17、不设上人通道的。 500元
18、施工层脚手板不满铺或不设1.2米高防护栏杆和踢脚板的。 100元
19、无安全者任制或未制定安全管理目标及未进行安全者任目
标分解、考核的。 100元
20、特殊工种无证上岗的。 50元
二、施工用电：
1、未按“三相五线制”架设线路的。 100元
2、塑料电线拖地或绑在脚手架上、树上的。 每处100元
3、开关箱不使用专用铁箱的。 每处 50元
4、漏电保护器无二次保护或失灵的 。 每处 50元
5、开关箱违反“一机、一闸、一漏、一箱”规定的。 每处100元
6、电线接头裸露的。 每处100元
7、配电箱无门、无琐、无防雨措施的。 每处 50元
8、施工机具未做保护接零、无漏电保护器的。 每处100元

监理工作职责及管理办法

为了工程能按公司要求保质，保量的顺利完成，为了最大限度的发挥监理单位作用及积极性，提高其工作效率。特制定监理工作职责及管理规定如下：
一、 质量控制工作职责：
1． 掌握和熟悉设计图纸及其说明，参加图纸会审及校核，参加施工前的技术交底工作。
2． 对施工单位开工前的水准高程及主轴线进行校核，并督促其做好引桩的保护工作。
3． 审查施工单位的实施性施工组织设计及施工方案，是否符合总的质量目标要求，是否有保证质量可靠的技术和组织措施，督促其健全和完善质量保证体系。
4． 审核材料，成品、半成品、设备等的出厂合格证，监督检查施工单位的各种试验及按时送检的程序，检查施工单位试验室设备是否齐全，核实其资质。对不符合要求的材料和设备，禁止进入工地和投入使用，对已进场的不合格材料坚决清离施工现场。
5． 审查及督促施工单位劳动力，机械设备，材料的进场情况。
6． 监督施工单位严格按施工规范和设计图纸施工，对工程的主要部位，环节，关键工序的施工严格控制。每道工序以及隐蔽工程完成后，由施工单位进行自检，自检合格后填报工序及隐蔽工程质量验收通知单，申报监理单位检查合格后，方可进行下道工序的施工。
7． 每日有目的地对工地进行巡视检查、检测。发现质量问题，立即书面通知施工单位，提出处理意见及预防措施，并严格监督其执行返工处理。对单位工程的检查保证不漏项，对重点工程和技术复杂工序应增加检查频率。
8． 参加分部，分项工程中间验收，组织单位工程竣工验收。
9． 检查施工单位资料是否与工程进度同步，督促其完善并按公司要求按时交付竣工资料。
10． 审查施工单位质量事故处理意见及预防措施，督促其整改，并做好相应记录。
11． 组织现场质量协调会，根据日常检查的记录情况，分析影响质量的因素，以及对质量问题的处理意见的结果，总结经验，避免重犯。
12． 每月组织针对施工单位的不同分项工程进行一次质量评定。对评定不合格的分项工程提出整改意见和措施。
二、 进度控制工作职责：
1． 审核进度计划与施工方案的协调性、合理性，是否与合同总工期的要求相符。
2． 督促施工单位按时交纳进度计划，要求其根据总体计划排出详细的月计划及周计划。
3． 审核施工单位提交的施工方案对于工期的保证及充分利用时间的各项措施的可行性、合理性。
4． 审查施工使用的原材料采购计划的落实情况。
5． 检查施工用地落实情况及“三通一平”工作完成情况。
6． 建立进度计划与形象进度对照图表，实施动态管理。
7． 定期、定时巡视工地，及时发现进度滞后原因，并及时协调解决。
8． 及时进行分部、分项工程以及隐蔽工程验收及签认。
9． 组织现场进度协调会，协调解决有关事宜：
⑴ 对上周现场存在问题的解决情况，公布本周对现场的检查结果，提醒施工单位的注意事项；
⑵ 对本周工程进展情况的分析，以及对下周工程进度的要求；
⑶ 施工单位设备、劳力、资金投入情况分析及调整；
⑷ 加工订货及材料供应情况。
10． 检查每周计划的落实情况，分析影响进度的原因。属于建设、施工单位的原因，督促其迅速解决。
11． 当实际进度与计划进度发生差异时，在分析原因的基础上及时调整计划进度，形成新的协调和平衡。制定保证总工期不突破的对策措施。
三、 安全施工控制工作职责：
根据建筑施工安全检查标准（JGJ59—99）、建规委的关于文明工地的十项基本要求及世纪公司第1号文件精神要求进行检查。如施工单位违反安全操作规程或不按“文明工地基本要求”进行施工，责令其改正，并视情节轻重，处以罚款直至责令其停工整顿。
四、 监理权限：
1、 对进度款拨付审核及签字权。
2、 对工程量增减审核及签证权。
3、 对施工单位的处罚权。
五、监理奖惩办法：
（一）如监理人员不严格按监理大纲及细则、监理工作制度及流程的要求进行质量、进度的全方位控制，出现以下情况者：
1、 施工单位进场材料、成品、半成品的检查及对涉及结构安全的试块，试件的取样检测不认真负责，造成不合格建筑材料及购配件被使用而致使工程质量下降的。（100～300元/次）
2、 对分部、分项的工程质量不严格把关，而造成工程质量下降的。（轻微的：50～200元、一般的：200～500元、严重的：500～1000元。）
3、 对工程进度不严格控制、缺乏预见性、对进度滞后不采取有效措施，造成月进度滞后的。（200元）
4、 对施工安全不严格控制，造成安全事故的。（视情节轻重）
5、 监理人员经常脱岗。（100元/次）
6、 对重点、难点的关键工序，监理人员该旁站而不旁站的。（300元/次）
7、 不按要求及时交纳监理月报的。（100元/次）
8、 对每道工序以及隐蔽工程不及时验收签认的。（100元）
9、 对质量整改监督不到位的。（200元）
责令其改正，如仍不引起重视的，视情节轻重，按以上条款及监理合同中的相应条款，承担赔偿责任，情节严重的建设单位有权与其解除合同，因此造成的损失由监理单位负责。
（二）、如监理单位人员在工程监理过程中认真负责，严格按监理大纲及细则、监理工作制度及流程的要求进行质量、进度的全方位控制，使其监理的工程的各项指标均达到优良，公司将采取：
1、 项目奖励制。
2、 奖励相应栋号监理费用的3%～10%给监理人。
六、组织建设单位、施工单位召开月中、月末两次监理例会。总结及协调关于质量、进度、安全文明施工中存在的问题。并严格要求施工单位在规定时间内拿出有效的处理措施，避免类似问题重复发生。
七、积极配合建设单位每月组织的针对施工单位质量、安全文明的评比和检查，并做好存在问题的检查记录。
八、根据当月工程质量，进度、安全施工情况进行一次书面月报，并于每月3日前上报甲方代表。
1． 工程进度情况：
⑴、 列表说明本月完成、累计完成、剩余工程量。
⑵、 重、难点工程具体进度。
⑶、 工程进度方面有无与施工组织或进度计划出入较大，需引起重视的问题，应提出建议和办法。
⑷、 附完成形象进度情况表和分析图。
2． 工程质量情况：
⑴、 反映本月工程质量整体情况。
⑵、 施工单位在质量管理上好的做法，质量突出的工程，突出的人和事。
⑶、 工程质量存在的问题。要注意反映问题较严重的单位和工地。提出措施和整改意见。
⑷、 以前发生的或月报反映的质量问题的整改情况。
⑸、 本月监理人员隐蔽工程检查签证情况，隐蔽工程的到检率100%。工程质量日常巡查情况。
⑹、 工程质量事故。
工程质量事故分一般工程质量事故和重大质量事故。当事故类别不好确定时，可直接反映事故情况。
⑺、 重难点工程质量和监理情况。

图纸管理细则

一、 图纸及变更发放规定
1、 设计施工图纸发放范围（蓝图）：
施工单位8份，监理公司1份，总工办1份、工程部1份，投资管理部1份，市场推广部1份建施。
2、 设计变更的发放范围
施工单位8份，监理公司1份，总工办1份、工程部1份，投资管理部1份，市场推广部1份。
3、 设计施工图纸及变更一经发放，不再回收，失去时效，自动作废。
4、 设计施工图纸及变更的接收与发放，须记录在“文件收发记录”表上。
5、 图纸发放有效性标识：
（1） 施工图纸及设计变更通知以设计单位有效图章为准。
（2） 零星工程图纸及项目变更通知以技术部受控章为准。
二、 报审图纸的管理规定（蓝图）：
1、 方案报审：方案设计图1份
2、 施工图报审：施工设计图3份（建规委总工办留存1份、规划许可证办理建规委留存1份、房地局办理产权房地局留存1份）
3、 人防报审（地下室的）：建施、结施各一份
4、 消防报审：全套施工图一份
5、 抗震报审：建施一份
6、 防雷报审：建施、电施各一份

零星项目工程管理控制细则

1、目的：规范施工管理，提高工作时效，配合主体工程完成零星应急项目，使总体达到设计要求。
2、范围：⑴、主体工程外10万元以下（含10万元）的零星土建、安装、维修。
⑵、环境改造及物业公司无法承担的维修。
⑶、配套管线、道路及环境施工单位提前介入土建施工遇到的工地障碍清理、临时围墙及设施的拆除、堆场清理、场地平整等；
⑷、清高土、打碎砼、转移建筑材料、搭临时施工栅、地下管线移位等，绿化翻挖、临时围墙、临时水电、公司搬场清理、设计上的盲地、宣传架子、广告安装、文明标化工地管理等；
⑸、因项目变动或完工后，引起的临时水、电杆移位或拆除；
⑹、开工前的三通一平准备工作；
⑺、总经理口头授意的小项目。
3、职责：
3.1由总工办负责零星工程设计或委托。
3.2工程部负责施工现场管理。
4、程序：
4.1根据建设的需要或公司总经理、副总经理授权示意的内容，由总工办负责工程设计或委托。
4.2由投资管理部对设计进行初审后，本着平等互利原则，选择合适的施工单位签定施工合同，明确合同价款、施工工期、结算方式、违约责任、质保期限等 。
4.3施工方必须严格按甲方要求施工，施工和验收标准按国家现行施工验收规范执行。
4.4隐蔽工程必须经甲方代表查验通过签字后隐蔽，否则甲方代表有权要求复查，复查费用由乙方支付。
4.5乙方对已完工程在验收交付前负责保护，否则造成损坏、污染由乙方负责。
4.6质保期内发生的质量问题，由乙方承担维修。
4.7安全文明施工，做好场地的清洁卫生工作、落手清，否则甲方有权强制管理。
4.8按图施工中，图纸无法反映工程量须经甲方代表现场签证方可认可。
4.9竣工验收，除验收工程实物外，竣工图纸资料应与工程实现同步验收。
4.10竣工结算经甲方代表现场签认，有关图纸经投资管理部审核通过后可予结算。
4.11其它按现行承包合同条例执行。
4.12项目结算资料由投资管理部归档，竣工资料由工程部归档。

特急项目管理程序

1、 目的：规范特急零星工程管理，保持其可控性，确保第一时间正确解决问题，提高组织的应变能力。
2、 原因：近几年的工作实践表明，每年都有多项特急项目发生，这些项目由于时间要求急，没有时间等待履行正式的合同后再施工，而这些项目多发生于销售高峰时期，为在客户心目中时刻保持一个优秀发展商的形象，必须及时处理某些问题，目前公司的合同正式审批手续有多道环节，再加上公休日，办公地点不同，个别人临时有其他工作影响。此外，合作方的合同也有审批手续，通常组织合同申报到审批通过需大半个月时间，这对一个较大的项目是可以起到严密控制的目的，但对一个小项目却造成时间的损失和管理成本的浪费。因此制定此特急项目管理程序，以解决上述问题，达到提高组织的应变能力的目的。
3、 范围：由于主项目确立之后，必然随之而发生的小项目可列入特急项目范围，根据过去工作经验总结，下列工作可列入特急项目管理程序：
3.1室外配套工程，提前介入土建施工遇到的工地障碍清理、临时围墙及设施的拆除、堆场清理、场地平整等；配套工程由于技术要求或场地限制需要改变管位、加快施工进度需要配合的人工、工期紧导致交叉施工各单位相互之间无法避免的对成品、半成品的损坏；管线爆裂和损坏、物业公司无法检修的应急项目；
3.2由于各施工队交叉施工，而工地卫生要求，达不到标准而增加的清扫人工。
3.3工程项目之间的空白点，设计上的盲地处理，和因项目改变或完工后，引起的临时水、电杆移位或拆除。
3.4、工程开工前的三通一平准备工作。
3.5配合公司各类促销宣传活动需要对周围环境做部分调整的零星项目增加工程量。
3.7总经理口头授意的小项目。
4、程序：以上项目参照 “零星项目工程管理实施细则”和“签证管理流程” 的规定执行。

入住验收管理工作程序

一、 目的：
1.1为业主提供专业化服务，快速彻底地处理隐藏的施工质量问题，保证业主顺利入住。
1.2通过统计和分析入住验收中出现的质量问题，为将来的项目提供借鉴和参考。
二、 范围：
2.1时限：入住开始后的前三个月。
2.2新竣工的项目。
三、 人员：经培训后对本项目情况基本了解的工程部人员、物业管理人员、施工单位维修人员。
四、 要求：
4.1最大限度维护公司形象。
4.2争取维修一次成功。
4.3对业主提出的合理要求须第一时间作出迅速反应，（原则上：一般问题不超过3天，复杂问题不超过7天、对直接影响业主生活的必须当天解决）不能因工作失误让业主造成不良印象。
五、 程序：
5.1工程部、物业管理公司相关人员陪同业主进行交房验收，并请业主在验收单上签署意见，工程部项目负责人根据验收单上的维修内容在其上明确维修整改期限，一并交业主及施工单位签收存档。
5.2 工程部项目负责人根据维修单内容，组织施工单位制定维修计划和方案。
5.3 工程部项目负责人组织施工单位对存在问题进行维修，并监督其对维修时限和质量的保证。
5.4 施工单位维修完成后，经工程部、物业管理部相关人员验收合格后，通知业主进行复验，合格后请业主在维修单上签字。
5.6如复验未通过或业主发现新问题，重复执行以上程序。
5.7把入住验收资料移交给物业（包括验收须知、维修单、维修记录单）。
5.8三个月结束后，与物业公司办理工作移交手续。
5.9对业主提出的不合理要求（如赔偿、设计不合理等），如不能处理，须及时向上级领导汇报并协助解决。
六、 资料：
6.1入住验收须知（包括验收单，管道、地漏通水记录表，卫生间渗水试验记录单）。
6.2维修通知单及维修情况记录单。

配套管线设计施工管理办法
一、 管线设计及施工管理流程：
规划部门根据小区规划进行综合管线详规设计——建规委管线科审核并下定点文——工程部根据小区单体施工图、环境方案及小区物业管理封闭方案设计综合管线布置图——工程部组织投资管理部、总工办、物业公司对综合管线进行评审、修改——工程部委托专业单位进行管线单项设计——工程部组织投资管理部、总工办、物业公司对单项设计方案进行评审——工程部将评审意见反馈给设计单位——设计单位进行管线施工图深化设计——工程部组织招标前的答疑——投资管理部进行施工招标——工程部参与评标、定标———投资管理部与施工单位签定合同——工程部组织施工单位图纸会审——施工单位进行施工——工程部负责施工过程进度、质量监督检查——完工后施工单位自检合格——工程部组织物业、投资管理部、相关职能部门进行验收——施工单位根据验收意见进行整改——工程部、物业公司、相关职能部门复检合格——工程及资料移交物业公司进行管理——施工单位履行质保——质保期结束施工单位填报工程移交、结算申请——工程部组织物业公司进行验收——施工单位整改合格——工程部、物业公司在申请单上签字——投资管理部办理结算手续、退还质保金
二、 图纸会审：工程部及施工单位在图纸会审前，对各专业设计图进行认真的审阅，弄清设计意图及各管线的相对位置、标高及施工要点，对图中不清楚的地方、各管线相互矛盾的地方要做好记录，在图纸会审时向设计部门提出，以便调整。图纸会审由工程部组织设计单位、公司投资管理部、物业公司、施工单位参加，会审纪要由施工单位进行整理，由设计单位、工程部审核签字后做为施工图的附件及结算依据。图纸会审纪要发放范围：施工单位3份，工程部1份，投资管理部1份。
三、 配套管线布置原则
a) 各类地下管线在处理竖向位置时，由地面向下的顺序一般为：电讯（含有线电视、智能化）→电力线→煤气→供水管→雨水管→污水管；
b) 所有管线均应力求短捷、少转变、少交叉，尽量和道路平行或垂直设置；
c) 当几条管线交叉布置发生矛盾时，一般应以压力流管道避让重力流管道，小管径管道避让大管径管道；技术要求低的管线避让技术要求高的管线，新建管线避让已建管线；
d) 地下管线尽可能不要布置在机动车道下面，可优先考虑设在绿地或人行道下面，尤其是小口径给水管、煤气管、电力、电信管线；其次才考虑布置在非机动车道下方；大管径给水管、雨水管、污水管等较少维修的管道才可布置在机动车道下面；如组团内绿地宽度不足，可考虑将部分管线布置在非机动车道下面或道路另一侧。
四、 合理安排土方挖填平衡和统一调配
主体工程基本完工后，室外配套管线进场施工，所发生的零星土方工程的量，由于面大、量小、在施工中变化多，土方翻挖重复情况较多，以及设计图的不明确等等一系列原因，造成此类土方工程量较难控制，也很难用图纸加以表述，针对这一情况，配套管线土方开挖按设计要求的宽度、深度进行，如受地形影响，出现超挖和浅挖现象，应以签证的形式注明增减工作量，土方单价按合同和定额规定执行。回填后的多余土方原则上不外运（除道路上排水及其他管线，考虑路床压实质量，需换土外），均就地平整，如土方原就高于环境设计标高，可统一由环境施工单位采用人工或机械以零星土方工程签证的形式平整至设计标高。土方单价结合定额和市场单价或台班，由工程部和合同预算部共同商定。土方工程量经以上两个部门管理人员现场核定原状地面标高和平整后标高（附图）、计算签字后生效。（具体可参照零星土方工程暂行操作程序及建筑垃圾清运及土方工程的暂行操作程序）
五、 合理制定施工计划及顺序
配套管线工程往往在小区住宅工程即将结束或已经结束时开始实施。合理制定开发周期，抓紧前期工作，给配套管线一个科学的施工周期（一般为两个月），是避免管线交叉施工，一味追求进度，忽略质量管理的前提。所以制定一个合理的施工计划顺序就显得尤为重要。根据多年的施工经验，管线施工一般分为两个阶段，先施工组团外不受施工场地影响的主管部分，待主体外架拆除后再施工组团内部支管。施工中遵循先深后浅，先管后线，先非动力管后动力管的原则。雨水、污水管的深度一般大于1.5米，应最先施工，其次是煤气管道，因煤气管道需有一定坡度，所以应先于自来水管道施工。路灯及绿化喷淋放在最后是因为路灯要等路基基本形成后才能定位、绿化喷淋等绿化地形基本形成后才能埋管。优先顺序是：排水（污水、雨水同时施工）→煤气→自来水→供电→通讯→电视→路灯→绿化喷淋。为了缩短工期，工地可分片进行施工，即按上面的顺序分片流水作业。
六、 抓好质量控制点
地下管线配套工程全部在地下，工序较为简单。正因为如此，施工人员往往会产生麻痹思想，一不注意，极易造成质量隐患，影响小区配套设施的正常使用。如：排水管渗漏倒坡及堵塞、路基塌陷开裂、路面积水、自来水管渗漏造成小区水压下降、管线埋深不足受外力损坏、供电线两端未标明编号出现接错、路灯电线采用非国标产品出现老化接地等现象。
a) 对进场的材料要严格把关验收。主要检查电缆、电线、钢筋混凝土排水管、球墨管、钢管、PE管、PVC穿线管、井盖等主料是否有出厂合格证、准用证书、度验报告，是否与设计规范要求相符。
b) 控制好管线位置和标高。施工严格按照综合管线图的设计尺寸和会审纪要的要求进行定位放线，监督施工队控制好各管线的标高及埋深，尤其是排水管，要进行标高的复测，保证排水坡度和方向的正确性。
c) 加强隐蔽工程验收工作。地下管线将全部被土覆盖，因此隐蔽工程验收是质量控制的中心环节，要确保隐蔽工程验收合格后再覆土。比如：排水工程一定要做闭水试验，确保管、井不渗漏、供水管道的管径和壁厚及通水后接头不漏水、煤气主管和支管达到设计压力、电缆标志桩、过路加钢套管保护等符合设计施工规范要求。
d) 道路施工前要定位放线，控制好路面标高及排水坡度和方向的准确性、控制好混凝土标号、路面不积水及反沙、路基基础质量等。重视土方回填的密实性。管线施工完毕，最后的工序是回填土，尤其要重视挖土较深的排水管工程回填土，否则极易影响其他与之相交管线的稳定性，甚至被破坏。对较深的回填土要分层做好土的密实度测试。对软弱土上铺设管道的处理，应采用夯实换土等形式，必需保证管道基础的稳定性。
七、 配套管线工程量校核：经工程部和投资管理部，施工单位三方。
八、 配套管线验收：经公司各部门，相关职能部门验收合格签字盖章后同意交付使用。
九、 配套管线资料归档：（开竣工报告、设计蓝图、图纸会审纪要、隐蔽工程签证单、增减工程量签证单、变更通知、主材出厂合格证和试验报告，单项管线竣工图、综合管线竣工图、验收报告等）
十、 配套管线后期维护：工程验收移交后，物业公司加强维护管理水平、做好质量管理事后服务，是避免配套管线的小问题变成大隐患的前提。
总之，在整个管线施工过程中要做到巡视检查和隐蔽工程验收检查相结合。对巡视中发现的问题要及时向施工单位提出整改意见，这样施工质量才有保证。

开发模式：分组团进行开发

项目开发各关键节点	内容	标准时间（天）	附注
	1、概念草案	无限制
规划	2、规划方案	50天
3、报审及修改	40天	受政府职能部门办公效率影响 含批复后公示时间、定点文与方案设计同步进行
定点文		15天
单体方案设计		60天	包含内审、评审以及修改时间 单体方案设计在规划报审完成后进行
地质勘察	1、招标及钻探	15天	含出报告时间，与单体方案设计同步进行，待方案总平图及坐标确定后进行
方案审查及修改		20天	受政府职能部门办公效率影响
单体施工图设计		60天	包含内审、评审以及修改时间 要求对混凝土用量、含钢量进行核算并反馈给设计、施工图设计可在方案设计审查完后同步进行，交叉时间为15-20天
施工图审查	一审	7天	受政府职能部门办公效率影响
	修改	7天
	二审	7天
部品选择招标		40天	从施工图完成时开始进行，至拿到开工许可证时完成 成本控制严格按公司建造标准和总公司目标管理执行
装修设计及招标		60天	从开工开始计算时间 成本控制严格按公司建造标准和总公司目标管理执行
施工单位招标		15天	施工图完成后同步进行，结果待政审完成
政审		10天	受政府职能部门办公效率影响 合计：260天
规划许可证		7天
开工许可证		10天
施工图会审		7天	施工单位招标完成后进行
放线、验线		7天
三通一平	1、施工平面组织设计	30天	明确施工单位、提供建施总平图、分析周边栋号开发时间及影响因素
2、水、电、路通	计算施工容量、确定方案
3、场地平整	提供±0.00及基础施工图（基底标高）确定
基础工程	桩基 1、 锤击桩 2、 人工挖孔桩	90天	1、 含桩机进场准备、调试、放线验线、桩机施工及静压、动测、土方开挖及破桩、、验槽、承台施工及验收、回填、二次平场 2、 含放线验线、超前钻、桩机施工及地下水、流沙、溶洞处理、动测、土方开挖、验槽、承台施工及验收、回填、二次平场 如工期紧、基础施工可在施工图一审完成后开始
复合地基（搅拌桩）	30天	含放线验线、土方开挖、桩机进场准备、调试、桩机施工及检测
天然基础 1、 混凝土独立柱基 2、 混凝土柱下条基 3、 片石基础	50天	含基础开挖、地基处理、验槽、基础施工及验收、回填、二次平场
主体工程	1、标准层	15天/层	水电管及线盒预埋与土建同步
2、底层和顶层	20天/层
装饰工程（下外架）	1、多层砖混结构（及底框）	120天	含内外墙、地面、倒板抹灰及外墙贴面砖或涂料、屋面及卫生间防水、屋面瓦、阳台拦板、空调百叶、楼梯及电梯大堂和前室装修，下外架、土建清场 框架顶层填充墙待混凝土强度达到15天强度，拆除模板后方能砌筑。因此比砖混结构晚一个月进入外墙抹灰。 结构验收分两次进行，可提前进行内墙抹灰。内墙抹灰时需完成水电管及线盒预埋工作，框架填充墙可与主体结构同步砌筑。
2、别墅	90天
3、多层框架结构	150天
4、小高层	180天
水电工程	1、电：穿线、开关、插座、灯具、多媒体箱、电表报装及安装等	60天	在装饰工程以后，与室内工程收尾和验收整改、室外配套管线同步进行、同步完成室内外管线的接拨 入户门及单元门的安装必须在水电工程进场前完成，以达到防盗的目的。
2、水：上下水管安装、大便器、冲水阀安装、水表报装及安装等
土建工程整改、收尾及各项验收		60天	与水电工程同步进行 验收包含：空气及水质量、消防、白蚁、避累、五方、质检等
室外配套管线工程	1、综合步线	30天	在环境方案确定后30天完成方案讨论、定稿
	2、单项设计	60天	在综合步线方案确定后60天完成方案及施工图设计、讨论及成本核算
	3、施工单位招标	30天	含供水、供电、消防、智能化、排水、道路、煤气、电信及电视等
	4、图纸会审	10天
	6、施工	60天	如工期紧、可在主体下外架前排水管道提前进场施工，工期压缩为30天 土建清场工作要及时
	7、验收和资料整理、移交	30天
室外环境施工	1、概念设计及定位	20天	以上设计均包含设计的内审、评审及反馈、修改时间 在扩初设计阶段需对设计成本进行核算并反馈给设计
	2、方案设计	20天
	3、扩初设计	20天
	4、施工图设计	30天
	5、施工单位招标	30天	含坐凳、垃圾桶、栋号标牌、健身器材、路灯照明、绿化灌溉、围墙、环境种植和铺装、园林小品等
	6、图纸会审	10天
	7、施工	90天	如工期紧、可与配套管线交叉进行，工期压缩为60天
	8、验收和资料整理、移交	30天	与配套管线同步进行

注：以上各节点的时间可以进行交叉。具体交叉方案详见附注。
以上时间均没有考虑中高考、节假日的影响。桩基、主体施工须考虑。但装饰工程可不考虑。

住宅交付验收标准
第一条 内墙面
2.1. 表面光滑、平整、线角顺直、清晰。
2.2. 无裂缝、无空鼓、无脱皮。
第二条 地坪
表面平整、光滑，清洁干净，不污染，无裂缝、脱皮、麻面，不起砂。
第三条 进户门
4.1. 门扇开关灵活（不碰擦），稳定（无自开或自关），无回弹和翘裂，门锁不变形，。
4.2. 表面平整、光洁。
第四条 门窗
5.1. 门窗（含纱扇）推拉顺滑，表面平整、光洁，无严重划痕与破损，型材没有开裂或断裂现象。纱扇无沙眼、划痕。
5.2. 五金配件：齐全，位置正确、牢固，达到各自使用功能。
5.3. 密封质量：门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露，处于压缩状态。
5.4. 门窗框、扇（含纱扇）垂直，不弯曲。
5.5. 玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀，不翘起。
第五条 外阳台
6.1. 地坪表面平整、光滑，无色差，无污染，无裂缝、脱皮、麻面，不起砂，阳台栏杆油漆涂刷均匀，表面无锈斑、焊渣等现象，与墙体、返边连接处抹灰平整、无空鼓开裂，涂料色泽均匀、无色差。
6.2. 不倒泛水，无积水，无渗漏，地漏畅通。
第六条 卫生间
7.1. 墙面抹灰粗细一致，平整清洁，无裂缝，不起壳，地坪平整。
7.2. ２４小时地面盛水试验，以水复盖满地面为准，达到不渗不漏。
7.3. 浴缸、地漏、座便器、洗脸盆、洗涤盆、淋浴盆各下水管道灌水试验，灌水时间每根管道二分钟，以流水通畅为准。
7.4. 给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。
第七条 油漆：
油漆涂刷均匀，光色一致，无明显凹痕，无流坠、起皱。
第八条 开关插座
9.1. 开关、插座面板方正、清洁。
9.2. 通电试验，漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。