房地产经理人七大管理误区
fangfangfancy
2009年04月12日 12:41:08
只看楼主

论文简介: 作为开发商的管理者,一个正确的管理方式能指挥整个建筑行业的顺利进行,希望这个小小的建议能对你们有所用,偶也只是个涉世未深的初学者,我也将努力的做好自己的事情,希望“建议勇为者”路过此地能多多指教,不胜感激!! 附件名:20094121239511261297.rar 文件大小:221K (升级VIP 如何赚取土木币)

论文简介:

作为开发商的管理者,一个正确的管理方式能指挥整个建筑行业的顺利进行,希望这个小小的建议能对你们有所用,偶也只是个涉世未深的初学者,我也将努力的做好自己的事情,希望“建议勇为者”路过此地能多多指教,不胜感激!!



附件名:20094121239511261297.rar

文件大小:221K

(升级VIP 如何赚取土木币)

免费打赏
wanda8458
2009年04月14日 22:27:16
2楼
本版新规定:为了防止链接失效,导致其他网友看到此贴而无法下载,禁止新帖以一个连接加一句话完事。必须上传附件!详情见置顶帖:上传资料、找资料→先读此贴。从4.12日起发此类贴都将扣除5分,以示惩戒!:handshake
回复
zsptszjj
2009年06月07日 12:18:56
3楼
终于能下载一个了,先了解了解
回复
gck436
2009年09月19日 21:46:38
4楼
一篇非常好的房地产投资扫盲文章!(转)2007-04-07 来源:. 先说房价(市场价值):你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗?房价是一个时点数,是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以说明:你购买房子,房价100万,首付3成,贷款70万,期限20年。当你完成此笔交易的时候,所有的都是静态的,包括你的初期贷款利率。这二十年,你能确保贷款利率不发生变动吗?在过去10年,中国的平均贷款利率是8%(已剔除硬着陆实行的高利率影响)。而我们买房的同志,初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点,这三个点意味着什么?意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说,你实际上花了130万买了一套100万的房子。(说明一点,首付的是机会成本,因为基准利率上涨,存贷款利率会同时上调)。

再说房价(实际价值):看完上一段,有朋友说,房价会长啊,房产是不动产,是保值工具啊等等。那我先问一句,你知道什么叫不动产吗?不动产就是地理位置不可移动的资产!!而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知道,房产和地产是两回事,房产(即地面上的建筑物)是固定资产,是要提折旧的,是随着时间不断贬值的。地产(即土地使用权),是无形资产,是实行摊销的,谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗?

由于我们现在制度上的缺陷,我们购买的房地产(请注意,现在社会上所讨论的是房地产泡沫,而不是房产泡沫或地产泡沫),我们的资产具有不可分割性,即我们不能单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢?我想说明的是,我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别,其实我们购买的只是该住房的70年的使用权,和所有权有本质的区别。简单的说,你能把自己的那部分地产(无形资产,土地使用权)转让吗?你能把自己家的墙拆掉卖钱吗?由于在制度上存在缺陷和不完整,你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。

因为从投资学的角度来说,你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。比如说,你出租该房产,你的租金收入不会因为不是产权房而减少。只要不转让,NPV(净现值)是相同的。


好,现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。下面我们就谈谈当外部环境变化(宏观经济,政府政策等)对我们房子(普通老百姓最大的资产)的影响。

由于不知道论坛上的朋友经济学的基础知识怎样,所以我也有点犹豫该怎么继续写。

要彻底写清楚,涉及的面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的,主要的原因就是,房地产本身就是一个复杂的系统,再加上我国一向政治、经济不分家,就更为复杂。这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在,还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机的原因了。

从根本上说,房地产问题历来就是一个金融问题,其本质是金融,其形式是产业。从美国房地产业的发展史就可以看出(图书馆有《美国经济发展史》这本书)。

下面,我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素。

先讲一个概念,根据《资本论》(这是所有经济学的基础,希望大家能学好,否则就没有研究的基础和立足点了)的观点,价格的基础是价值,价格不可能长时间偏离于价值,动态来看(即把时间拉长),价格的走势和价值的走势是平行的,静态来看(即从一个时间点来看),价格是偏离价值的,是由供给关系来决定的。这个可以参照股票的走势(不知道这里有多少人懂股票,有兴趣的看美国股市的发展)。

利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西,同时通过改变供给双方的力量来影响价格的。

先说利率:利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影响、相互关联的,混在一起就没法说清楚了。值得一样一样说。还是举例说明:前面已经说过,期限20年的贷款,利率每上涨一个百分点,等于成本增加10%。由于利率的上涨会直接导致购房成本的增加,减少需求(大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求:比方说,我要结婚,女朋友说没房子就不跟我结婚,而我特别爱她,不管房子多少钱,我都要买,这就是刚性需求,一般情况下需求都是具有弹性的,而且在不同的价格下,需求的弹性也是不同的),利率的上涨也会提高开发商的成本,但由于市场价格也上涨,开发商的利润率并不会明显减少(即便减少,也远高于整个社会的平均行业利润率),大量的资本会用如房产开发,房地产开发的数量会增加,于是供给的力量会此消彼长,一旦突破临界点,房产价格就会下跌(类似于股市的阶段性高点),重新寻求一种平衡。

从历史的经验来看,利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击,这就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的原因,中央也为什么迟迟不愿加息或继续加息的原因了。因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。国家一方面推迟提高利率,一方面假借土地整顿减少土地供应,目的就是为了维持需求减少供应,防止房地产崩溃或推迟崩溃时间的到来。同时利用各种媒体发声音唱多,就是维护需求方的信心。如2001年股市崩溃时,政府是最大的唱多力量一样。
经济学的东西实在是太枯燥了,跟炒股票作基本面分析一样,实在无味。调剂一下气氛,把制度问题提到前面来讲。

二说制度:什么是制度?谁制定了制度?说白了,制度就是一种权利,操控价格的一种权利。我国的制度由于历史的变迁和改革,仍存在着许多重大缺陷,不比微软的操作系统好多少,现在正在打补订?你知道上海有多少房产吗?各种房产的性质吗?本专栏有个朋友贴了篇《房产基础概念要领》,不错,值得看看。至于历史的原因和政府的控制或当初的制度制订,大量的房产是不能上市交易的,这非常类似于股市中的非流通股,我们现在买的商品房就类似于流通股,炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流通股的价格,但却享有同样的收益权,这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。

现在政府学乖了,逐步逐步的把原来不能流通的房产(如售后公房)上市流通,就是不愿一下子扩大供应量,改变供给双方的平衡。这当然也充分利用了中国老百姓的消费心理(房子总是要自己的,而不愿去租房,这也形成了房价和租金倒挂的现象,这是西方人不能理解的)。
炒股的朋友应该很容易理解这一原理。其他的朋友可能会有点困难。中国的房市和股市是如此的相近,并不是虚构的。

当然,这只是制度影响房价的一个小小的方面,其它还有土地供给制度等等。因为政府掌握的制度制订和修改的权利,因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利,这其实是计划经济的产物和遗毒。但事实证明,依靠行政的力量来阻挡经济自身的运行规律是行不通的。

在此,我用索罗斯的一句话来结束此段:“繁荣早已耗尽了自身的力量,可是为了避免一次大萧条,它的生命周期被人为地延长了。”---乔治.索罗斯

哦。对不起,制度这部分有点重了。其实我只想说明的是一点,我们多花了几十甚至上百万的钱(即总成本超过总收益的那部分,用NPV计算的结果),获得的仅仅是流通权(这点和股市上流通股和非流通股的区别是一样的),流通权的收益只能通过投机(即低买高卖实现),而真正构成股票和房产收益价值的收益权(每股收益和租金收入)流通股和非流通股及产权房和非产权方式一致的。这也就是广大股民至死也不知道会输钱的原因,说股市是大赌场其实也有很大的合理成分的。房市也一样,因为房子和股票都成了大家投机的工具。
回复
ayiyuanyuan
2013年02月06日 18:35:34
5楼
还不错:),大概浏览了下。。。有空再细看下。。比较简概。
回复
小马哥65
2013年02月07日 21:24:10
6楼
很不错,看一下,学习学习!
回复

相关推荐

APP内打开