该项目是为了打造一个集购物、餐饮、娱乐、办公等多功能于一体的大型商业综合体，以提升城市的商业活力和形象。通过采用费率下浮招标的方式确定了 EPC 总承包商，签订的合同中约定工程费用按照一定的费率下浮计算。

项目在实施过程中， 为了提升建筑的品质和功能性，对原设计方案进行了多次优化和变更，增加了一些高端的建筑材料和复杂的结构设计。再加之，当地出台了新的环保政策，要求建筑施工采用更严格的环保措施和设备，建筑材料市场价格出现大幅波动，使得原合同预计工程费用为3.6 亿元，最终实际费用达到了 4.8亿元，超概 1.2亿元。

在费率下浮招标模式中，招标人首先确定各项费用的基准费率，例如管理费费率、利润率等。投标人在投标时，不是直接报出具体的工程总造价，而是以这些基准费率为基础，给出一定比例的下浮幅度。

也就是说，投标人承诺在基准费率的基础上降低一定的百分比来计算最终的费用。招标人通过比较各投标人的下浮幅度、综合实力、业绩等因素，选择最合适的中标人。

这种招标方式的核心在于通过费率下浮的竞争，促使投标人在保证工程质量和服务的前提下，尽量降低管理和利润等方面的费用，从而为招标人节约项目成本。但同时，也需要在招标过程中明确计算规则、风险分担等关键要素，以避免后续可能出现的争议和纠纷。

（1）设计变更频繁

在项目的设计阶段，如果前期的调研不够充分、设计深度不足或者对项目的功能需求理解不透彻，就容易导致在施工过程中频繁进行设计变更。每一次设计变更都可能带来工程量的增加、施工工艺的调整以及材料设备的重新选型，这些都会直接导致成本的上升。

（2）市场价格波动

工程建设中所使用的原材料、设备和劳动力等价格往往受到市场供求关系、宏观经济形势、政策法规调整以及国际市场变化等多种因素的综合影响。 当市场价格出现大幅上涨，尤其是在项目周期较长的情况下，原本的预算就可能无法覆盖实际的采购成本，从而造成超概。

（3）项目范围扩大

在项目推进过程中，业主可能会基于各种原因提出新的需求或变更项目的功能定位，导致项目范围扩大。例如，增加新的建筑物、拓展工程的服务功能或者提高建设标准等。这种项目范围的扩大必然会带来投资的增加，如果在项目前期没有充分预见和合理规划，就容易导致超概。

（4）管理不善

项目管理是一个系统工程，涵盖了进度控制、质量控制、成本控制、合同管理、风险管理等多个方面。如果在项目管理过程中存在漏洞和不足，如进度计划不合理导致工期延误、成本核算不准确导致费用失控、合同执行不严格导致索赔纠纷等，都可能间接或直接地导致项目费用超支。

（5）不可预见因素

诸如自然灾害、地质条件突变、政策法规的重大调整等不可预见因素的发生，也可能迫使项目进行变更和调整，从而增加项目的投资。

（1）全面审查与评估

组织专业团队对项目的设计文件、施工图纸、施工记录、变更指令、费用报销凭证等所有相关资料进行全面、细致、深入地审查，通过与原预算和合同条款的对比分析，准确把握超概的具体情况和影响范围。

运用科学的评估方法和工具，如价值工程、成本效益分析等，对项目的可行性和必要性进行重新评估。综合考虑项目的战略意义、社会影响、经济效益等多方面因素，确定项目是否值得继续推进，或者是否需要对项目的规模、功能、标准等进行调整和优化。

（2）合同条款梳理

组织法务专家和项目管理人员对项目合同进行逐字逐句的仔细研究，重点关注合同中关于超概的责任划分、费用调整机制、风险分担原则、索赔与反索赔条款等关键内容。

依据合同的约定和相关法律法规，与业主、EPC 总承包商、分包商、供应商等各方进行及时、有效的沟通和协商。在沟通协商过程中，要坚持以事实为依据、以合同为准绳的原则，明确各方在超概事件中的权利和义务，寻求共识，避免纠纷的进一步升级和扩大。

（3）成本控制与优化

立即制定并实施严格的成本控制计划，对项目剩余工程的成本进行重新核算和预测。 采用零基预算、滚动预算等先进的预算编制方法，结合项目的实际进展情况和市场变化趋势，合理调整预算安排，确保项目资金的合理配置和有效利用。

组织技术专家和施工团队对施工方案进行优化，通过采用新技术、新工艺、新材料，合理调整施工顺序，优化资源配置，提高施工效率，降低施工成本。同时，加强对施工现场的管理和监督，杜绝浪费和损失，确保各项成本控制措施得到切实执行。

（4）变更管理强化

建立健全严格、规范、透明的变更审批流程，明确变更的申请、审核、批准、实施等各个环节的责任主体和工作程序。 对于任何设计变更和工程变更，都必须进行充分的技术经济论证，确保变更的必要性、合理性和可行性。

加强对变更的全过程管理，包括变更的提出、评估、审批、执行和监督。对变更的影响进行及时、准确的预测和评估，合理调整项目的进度计划和费用预算，避免因变更管理不善而导致的成本失控和进度延误。

（5）与承包方协商

与 EPC 承包方进行坦诚、深入的沟通和交流，共同分析超概的原因和影响，探讨解决方案。 在协商过程中，要充分考虑承包方的利益诉求和实际困难，寻求双方利益的平衡点。

 根据项目的实际情况和合同约定，协商调整费率或者共同承担超概部分的责任。可以通过调整合同价款、延长工期、给予一定的经济补偿等方式，缓解承包方的压力，调动其积极性和主动性，共同推动项目的顺利进行。

（6）申请追加预算

如果超概是由于不可预见的重大因素导致，且经过综合评估认为项目具有重要的战略意义、社会价值和经济效益，继续推进项目对于国家、地区或企业的发展具有至关重要的作用，应当向相关部门或投资方申请追加预算。

在申请追加预算时，要提供详细、真实、准确的超概原因分析报告、项目可行性研究报告、追加预算的使用计划和预期效果评估等资料。同时，要积极配合相关部门的审核和评估工作，争取获得批准和支持。

（7）风险管理与预防

组织项目团队对超概事件进行全面、深入的总结和反思，认真汲取经验教训，查找项目管理中存在的薄弱环节和漏洞，完善项目风险管理体系和内部控制制度。

加强项目前期的风险评估和应对措施的制定，充分考虑各种可能出现的风险因素， 如市场价格波动、政策法规变化、自然灾害等， 制定相应的风险预警机制和应急预案。在项目实施过程中，要加强对风险的动态监测和实时控制，及时调整风险应对策略，将风险损失降低到最小程度。

结论：

采用费率下浮招标的 EPC 项目超概 1.2 亿是一个复杂而严峻的问题，需要综合运用多种手段和方法，从多个角度和层面进行分析和处理。 通过全面审查与评估、合同条款梳理、成本控制与优化、变更管理强化、与承包方协商、申请追加预算以及风险管理与预防等一系列措施的协同实施， 能够有效地应对超概问题，保障项目的顺利实施和成功交付。同时，通过对这一问题的深入研究和妥善处理，能够不断积累经验，提高项目管理水平，推动 EPC 项目模式在工程建设领域的健康、可持续发展。