房地产重磅利好！财政“大放水”，税收减免将推出
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11月8日下午，全国人大常委会办公厅举行新闻发布会，明确增加地方政府债务限额6万亿元，用于置换存量隐性债务。
全国人大财政经济委员会副主任委员、全国人大常委会预算工作委员会主任许宏才表示，为便于操作、尽早发挥政策效用，新增债务限额全部安排为专项债务限额，一次报批，分三年实施。2024～2026年每年2万亿元。按此安排，2024年末地方政府专项债务限额将由29.52万亿元增加到35.52万亿元。
这是党中央统筹考虑国际国内发展环境、确保经济财政平稳运行，以及地方政府化债实际等多种因素，作出的重大决策部署，是今年一系列增量政策的“重头戏”。
此次会议上，财政部部长蓝佛安还透露，目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。隐性债务置换工作，马上启动。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。
“我们有充足的政策工具和资源，能够保障今年全国财政收支实现平衡，重点支出力度不减。”蓝佛安说。
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当前一些地方隐性债务规模大、利息负担重，不仅存在“暴雷”风险，也消耗了地方可用财力。
蓝佛安表示，2023年末，经过逐个项目甄别、逐级审核上报，全国隐性债务余额为14.3万亿元。今年以来，受外部环境变化和内需不足等因素影响，经济运行出现一些新的情况和问题，税收收入不及预期，土地出让收入大幅下降，各地隐性债务化解的难度加大。
在这种情况下，实施这样一次大规模置换措施，意味着财政化债工作思路，作了根本转变。
财政部明确，从2024年开始，连续5年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。再加上这次全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。同时明确，2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。
“这三项政策协同发力，2028年之前，地方需消化的隐性债务总额将从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元，平均每年消化额从2.86万亿元减为4600亿元，不到原来的六分之一，化债压力大大减轻。”蓝佛安说。
蓝佛安表示，从政策效应看，这次大规模化债将能够发挥“一石二鸟”作用，一方面，解决地方“燃眉之急”，缓释地方当期化债压力、减少利息支出；另一方面，帮助地方畅通资金链条，增强发展动能。
这次置换，近3年密集安排8.4万亿元，显著降低了近几年地方需消化的隐性债务规模，让地方卸下包袱、轻装上阵。同时，由于法定债务利率大大低于隐性债务利率，置换后将大幅节约地方利息支出。据财政部估算，5年累计可节约6000亿元左右。
通过实施置换政策，一是将原本用来化债的资源腾出来，用于促进发展、改善民生。二是将原本受制于化债压力的政策空间腾出来，可以更大力度支持投资和消费、科技创新等，促进经济平稳增长和结构调整。三是将原本用于化债化险的时间精力腾出来，更多投入到谋划和推动高质量发展中去。同时，还可以改善金融资产质量，增强信贷投放能力，利好实体经济。
“在解决存量债务风险的同时，必须坚决遏制新增隐性债务。”蓝佛安说。
接下来，财政部将会同相关部门，持续保持“零容忍”的高压监管态势，对新增隐性债务发现一起、查处一起、问责一起。监测口径更全，预算约束更强，监管问责更严。严格落实地方政府违规举债问责制。
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这次存量债务化解工作，对房地产意味着极大利好。最直接利好就是对冲土地收入的收缩。要知道，我国土地出让收入占财政收入比重高达约20%。
“最近几年各地土地出让金收入大幅锐减，造成了地方政府偿债资金的萎缩，也导致一些债务问题的放大。”上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，此次6万亿元债务限额增加，较好对冲了最近几年土地出让金明显不足问题。同时，使得各地政府在后续土地出让金征收方面，工作自由度会增加。今年中央政治局明确“严控增量、优化存量、提高质量”。尤其是严控增量的工作，客观上会限制地方土地供应。当前地方政府债务压力减小，在土地供应等环节的严控增量方面，将有主动性。
此次存量债务化解工作，也将进一步推动闲置土地与存量房的收购节奏。
10月12日发布会上，财政部明确提出，允许专项债券用于土地储备，允许专项债券收购存量房用作保障性住房；叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。
有了专项债的支持，国企或城投平台收储与盘活土地力度将加大，有利于加快保障房建设，并有利于纾困房企资金链。
此次会议上，蓝佛安表示，从地方看，我们拿出4000亿元地方政府债务结存限额，用于补充地方政府综合财力；鼓励有条件的地方盘活政府存量资源资产，加强国有资本收益管理，保障财政支出需要。如果确有必要，地方还有预算稳定调节基金等存量资金可以动用。
“预计闲置土地化解的专项债政策会加快推出，其有助于后续收储闲置安置房用地、房企未开工用地、房企未销售的现房项目等，这都有助于加快推进以购代建等工作的开展。”严跃进表示，政府债务减轻后，也将有利于加大后续公共服务和公共投资力度，如住房保障工作、社区建设工作、交通等基础设施建设。
下一步财政政策有什么新的考虑？这也是业界非常关心的。
蓝佛安表示，我国政府还有较大举债空间。目前我们正在积极谋划下一步的财政政策，加大逆周期调节力度。
一方面，持续抓好增量政策落地见效。今年的增量政策力度大，对经济的拉动效应正在显现，不少政策效应明年还会持续释放。我们将加力推进相关工作，已经出台的抓好落地实施，尚未出台的尽快推动出台。
目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。隐性债务置换工作，马上启动。发行特别国债补充国有大型商业银行核心一级资本等工作，正在加快推进中。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。
另一方面，结合明年经济社会发展目标，实施更加给力的财政政策。一是积极利用可提升的赤字空间。二是扩大专项债券发行规模，拓宽投向领域，提高用作资本金的比例。三是继续发行超长期特别国债，支持国家重大战略和重点领域安全能力建设。四是加大力度支持大规模设备更新，扩大消费品以旧换新的品种和规模。五是加大中央对地方转移支付规模，加强对科技创新、民生等重点领域投入保障力度。
大规模财政刺激政策，真得来了。
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