前     言

随着房地产市场的波动，房地产政策调控的不断加码，房地产企业的利润不断被压缩，尤其是受疫情影响，各大地产的销售收到了巨大冲击，在这些背景下，成本优化再次提上了各大地产企业的日程

成本优化的方方面面，但对于人防易地建设有可能带来的成本降低往往被大家忽略，今天跟大家讲讲如何合理利用人防易地建设政策降低项目开发成本

目录

1 什么是人防地下室

2 人防地下室建设要求

3 什么是人防易地建设费

4 自建还是易地的筹划

要分析人防易地问题，就要先来了解一下何为人防地下室，以及为什么要建人防地下室

人民防空地下室是人防工事的一种，包括外墙、缓冲墙、防爆门、封闭墙、防护隔墙等部分组成，主要用于人民防空临时掩体、战时防空指挥中心、通讯中心、隐蔽所等

由于其用途的特殊性，较之普通地下车库主要有以下差异：

1. 人防地下室顶板、侧墙、地板都比普通地下室更厚实、坚固，除承重外还有一定抗冲击波和常规炸弹爆轰波的能力，因而人防地下室的结构含量要远远高于普通车库，一般结构含量会高30%左右

2. 人防地下室结构密闭，有滤毒通风设备，有防化学、生物战剂的设备和能力，而普通地下室没有。因而人防地下室的设备费用要高于普通车库

3. 人防地下室因其墙体厚度、设备安置需要、划区分割等原因，停车效率远远低于普通车库，通常普通车库可做到32-35平米/个（住宅项目），而人防车库要做到42-45平米/个

4. 因以上主要原因影响，人防地下室的造价要高于普通地下车库，一般来说，人防成本高于普通车库成本300到700元/平米不等

对于国家和省确定的人民防空重点城市及县城新建民用建筑必须配套建设人防地下室，主要包括：

1. 十层（含）以上或者基础埋置深度达3米（含）以上的民用建筑，以及居民住宅楼（包括整体拆建的居民住宅楼），按照地面首层建筑面积修建规定抗力等级的防空地下室

2. 除第（1）款规定以外的其他民用建筑，地面总建筑面积在2000平方米（含）以上的，按照地面建筑面积的确定比例修建规定抗力等级的防空地下室

3. 开发区、工业园区、保税区和重要经济目标区除第（1）款规定以外的其他民用建筑，按照一次性规划地面总建筑面积的确定比例修建规定抗力等级的防空地下室

4. 人民防空重点城市及县城非常多，基本上每个省都有三四个城市，具体来说各省省会加最大的2到3个城市就是国家一类人防重点城市

应当修建防空地下室的民用建筑，确因下列地质、地形、施工等客观条件限制，不能修建防空地下室的，经权限部门批准后，按应建防空地下室面积缴纳人防工程易地建设费（具体标准详见附件），由人防部门统一组织易地修建：

1. 采用桩基且桩基承台顶面埋置深度小于3米（或者不足规定的地下室空间净高）的；

2. 按规定指标应建防空地下室的面积只占地面建筑首层的局部，结构和基础处理困难，且经济很不合理的；

3. 建在流沙、暗河、基岩埋深很浅等地段的项目，因地质条件不适合修建的；

4. 因建设地段房屋或地下管道设施密集，防空地下室不能施工或者难以采取措施保证施工安全的。

人防面积的确定

1. 新建10层以上或者基础埋深3米以上的民用建筑，按地面首层建筑面积修建抗力等级6级以上的防空地下室；

2. 新建除第一项规定以外的人民防空重点城市的居民住宅楼，按照地面总建筑面积一定比例修建抗力等级6B级防空地下室。具体比例为：一类国家人防重点城市为6%—8%；二类国家人防重点城市为5%—6%；三类国家人防重点城市为4%—5%；县城为3%。

3. 新建除第1项、第2项规定以外的其他民用建筑，按照地面总建筑面积一定比例修建抗力等级6级以上的防空地下室。具体比例为：一类国家人防重点城市为4%—5%；二类国家人防重点城市为3%—4%；三类国家人防重点城市为2%—3%；县城为2%。任何单位和个人不得批准免建和减少修建防空地下室面积，或者降低防空地下室抗力等级。

人防易地建设费，全称为“人民防空地下室易地建设费”。按规定“所有民用建筑项目均要按规定同步建设防空地下室”，确因地质、地形、施工等客观条件限制，不能修建防空地下室的，建设单位必须报经人民防空主管部门批准

经批准不修建的，建设单位应当按照国家和省规定的标准向人民防空主管部门缴纳人民防空工程易地建设费，由人民防空主管部门统一组织易地修建。

由于各地地质情况，物价水平不尽相同，人防工程易地建设费也有所不同

防空地下室易地建设费的收费标准，由省、自治区、直辖市价格主管部门会同同级财政、人防主管部门按照当地防空地下室的造价制定，报国家计委、财政部、国家人防办备案

人防地下室可自建，在一定条件下也可异地建设缴费，所以合理统筹，可以有效的节约成本

首先我们要梳理一下影响筹划结果的几个重要因素

1. 普通车库和人防地下室的造价差额，一般在300-700元/平米

2. 普通车库和人防地下室停车效率差异，通常单车位面积差异在10平米左右

3. 涉及验收要求，不论是否建人防地下室，总车位数量是不变的，所以即便缴纳人防易地建设费，该建设的车库还是要建的，只是由人防地下室变为普通地下室。同时由于普通地下车库的停车效率远高于人防，所以地下室的面积也会相应减少

4. 人防易地建设费的收费标准，各地有所不同，如下图为浙江省人防易地建设收费标准：

综合以上因素就能分析出对于具体项目，到底是自建人防地下室成本高还是缴纳人防易地建设费用成本高，从而决策以何种方式实施

由以上推导可见，人防是自建成本低还是缴纳人防易地建设费成本低，是“人防建造成本”、“普通车库建造成本”、“人防易地建设缴费标准”、“人防停车效率”、“普通车库停车效率”等几个因素综合的结果

当我们拿到一个项目的时候，要结合以上几个因素，综合计算该项目是采用自建人防合适还是缴纳易地建设费用合适，而且这个成本差异一般会比较大，通常是百万计甚至千万计的，所以是成本人筹划项目成本非常重要又是特别容易忽略的一点

当然，是否采用缴纳人防异地建设方式也得考虑当地对于人防建设的需求，如果选择了缴纳易地建设费方式，也需要公司去公关，取得相应的政策，一般来说当地如果已建人防工程较多，相对公关难度会小些，已建人防工程较少，则较难实现人防易地建设。