引  言

当下的地产行业可以说是哀号遍野，各家房企都面临着各种各样的问题，苦苦支撑

对于相当一部分房企而言面临着开发节奏调整、资金困难等问题，也正因为这些问题造成了大量施工企业索赔行为的发生

本文对索赔和反索赔进行分析，着重介绍项目全周期索赔管控要点

题纲

01 索赔与反索赔

02 项目全周期索赔管理要点

03 反索赔管理

索赔 是在工程合同履行过程中，合同当事人一方因对方不履行或未能正确履行合同，或者由于其他非自身因素而受到经济损失或权利损害。通过合同规定的程序向对方提出经济或时间补偿要求的行为

索赔又分为正常索赔和恶意索赔

正常索赔 是一种常规的合理的商务行为，应该依据合同及事实双方协商解决；

恶意索赔 是合同当事人一方为了扩大额外收益，强行、歪曲解释实施情况或合同条款，甚至组织人员围堵等非法行为达成其经济诉求的行为

反索赔 是以实施为依据，以合同为准则，反驳和拒绝对方的不合理要求或索赔要求中的不合理部分，防止可能出现的经济损失

不论是正常索赔还是恶意索赔，通过统计分析发现，索赔主要集中以下几方面：

1. 材料价格调整索赔

合同外材料、人工调差诉求（因工期变化、市场异常变化、信息价与市场价偏差等）

2. 开发节奏调整索赔

由于项目停工或者抢工引起的经济或工期诉求

3. 承包范围变化或重大变更引起的索赔

由于增加合同施工范围、减少合同施工范围或重大变更造成的索赔

4. 资金支付不及时引起的索赔

现在各房企或多或少都会面对资金紧张的情况，也造成资金支付的不及时，由此带来的索赔

5. 政策变化引起的索赔

项目实施过程中由于相关政策的变化引起的费用增加或工期延长，带来的经济损失，从而发起的索赔

1. 招标阶段索赔管理要点

1.1 严控供应商质量

供应商是项目实施的主体，也是索赔、反索赔发生的主体，优秀的供应商不仅能够很好的完成项目开发任务，而且能够避免恶意索赔的发生

1.1.1  供方入围是关键

为避免项目的索赔尤其是恶意索赔，对于金额较大的发包事项尽量发展公司的战略合作单位，战略合作单位由于工程份额大，合作时间长，因而可以较好的体谅工程中的一些变故，不会斤斤计较；且由于双方合作时间长，对合同、清单等的约定非常熟悉，也可以有效避免供方恶意解读合同引起的索赔事项

1.1.2 供方背景调查不可少

“多次经营”这个词想必大家已经很熟了，“多次经营”指的是通过对施工现场实施的解读、对合同、政策文件的歪曲解读或者对合同、清单约定不清晰的部分进行的索赔，以此带来额外的收益，可以说“多次经营”实质上就是一种恶意索赔

这本是一种不正常的经济行为，但在很多施工企业中却成为绩效量化的指标，也导致恶性行为的不断出现

在选择供方的时候，不仅要考察供方的履约能力，也要做好其背景调查，比如某中字号建筑集团中的几个局就是以“多次经营”获利在圈内出名

1.1.3 供方选择要点

供应商选择的要点非常多，具体可参见  《房地产招标采购风险事件全面总结》  、  《如何做好供方考察》  ，但为了避免后期的索赔尤其是恶意索赔，有些选择要素格外重要

① 供方总公司管控力度

以总承包单位为例，很多公司采用的是项目承包制，具体项目由项目团队自主经营，公司仅收取管理费，这种模式总公司对项目团队是弱管控，而项目团队更多的考虑眼前利益，极易产生配合不利，恶意索赔的事项，而由于此种架构，即便找对方公司沟通也很难有结果

② 历史口碑

在确定入围供方时，一定要做背景调查，除了上文提到的口碑外，也要查询一下对方的诉讼事件多少

③ 关注对方的合作规模和对象

尽量选择半饥饿状态的供方，不建议选择吃饱甚至吃撑的供方。

也要梳理下供方现有的合作对象情况，比如跟类似恒大这种房企有大量合作项目的要慎用，因为实施了大量无汇款的项目，必然其资金情况不乐观，对本项目的实施会产生影响

④ 摸底对方资金情况

当下绝大部分的项目或多或少的需要供方垫资，需要了解供方的资金管理方式以及资金情况，避免对方资金链断裂造成的项目损失

1.2 招标文件管控要点

招标文件、合同文本、清单等的不清晰是造成项目索赔的重要原因，且也是恶意索赔的主要突破口，因而招标阶段要格外重视招标文件的管理

① 充分交圈，明确招标范围及实施界面，规避错漏碰缺等问题引起的索赔

② 能不使用费率模式就不使用，费率（定额）计价模式是计划经济时代的产物，虽然历年有些更新，但与市场实际情况差异越来越大，且存在定额事项缺失、不明确等问题，极易产生理解偏差，带来索赔

③ 加入停工、抢工时的价格调整办法

④ 避免霸王条款，现在的市场，甲方爸爸早已不复存在，招标时供方为了接项目可能会接受一些合同霸王条款，但是一旦实施过程中出现经济损失，供方一定会提出索赔的，而且霸王条款打官司大概率是会败诉的

⑤ 明确资金支付不及时的处理方式，建议在合同中明确如果未能按照合同约定的时间支付工程款如果处理，约定明确的免责期及补偿方式。因为资金存在机会成本，因而如果不明确处理方式，由此带来的索赔可以让你欲哭无泪

1.3 招标过程管理要点

① 组织招标文件交底

② 组织好现场踏勘

③ 做好招标答疑，且保证各家投标方收到同样的答疑回复

④ 一定要在回标前完成材料设备的定样、封样

⑤ 杜绝不合理低价中标，具体可参见  《不合理低价危害大，教你如何判定》

2. 施工阶段索赔要点管理

2.1 进场阶段

① 做好合同交底

② 细致审图交圈

③ 临设布置前置

④ 完善施工策划

2.2 施工阶段

① 严控现场场地移交时间

② 对合同外内容及时计量，及时完成合同重计量工作，及时锁定

③ 隐蔽工程做好资料存档，尤其是影音资料

④ 变更签证做到月清月结

⑤ 合同外价格尽量做到先协商好再实施，避免未批先建情况

⑥ 督促总承包单位做好管理配合，如垂直运输、垃圾清运等

⑦ 明确界定成品保护措施的实施主体及责任分工

⑧ 慎重审核施工方案，尤其是涉及到经济及工期的，需要联审后再批复

3. 舆情事件的处理

索赔处理不及时，尤其是恶意索赔发生时，经常会出现并发症--舆情

表现方式通常是发生围堵事件，围堵项目办公室、围堵售楼中心、围堵集团办公大厦

虽然国家近几年出台了相关法规，对于此类舆情问题有了明确的界定，但在实际操作过程中，由于情况复杂，出于维稳考虑，相关部门大多会倾向于督促开发商去满足围堵方的诉求，这也给地产企业的索赔管理带来了极大的困难，面对此类舆情如何面对呢？

3.1 预防为主

除了上文提到的管控要点外，要随时跟供方沟通，及时察觉可能出现的舆情，提前做好安排，避免事态升级，如发现可能出现围堵等舆情，最好提前跟街道、住建、信访、公安等政府部门沟通，做好预案

3.2 摆正心态

处理舆情时一定要摆正心态，很多公司期望处理舆情的部门能够在舆情发生时通过谈判等手段彻底解决，其实这是极其错误的，舆情危机处理的根本其实是缓解危机，奢望通过处理舆情彻底解决掉是不现实的，因为舆情发生的背后有很多的原因，期望彻底解决舆情就要彻底去解决背后的问题

3.3 授权、授责要充分

不少企业一旦发生舆情，公司领导会安排某个或某几个部门去解决，要求是处理舆情，维稳。却没给任何的授权，处理舆情的部门由于没有授权没法跟围堵方达成解决方案，需要再层层汇报决策，进而无法及时解决舆情，但这些部门反过来却会因为处理舆情不利受到批评甚至处分，以至于出现舆情大家都拿出各种理由躲避处理

舆情处理，授责的同时一定要授权，否则一定会出现无法解决舆情的结果

反索赔是以实施为依据，以合同为准则，反驳和拒绝对方的不合理要求或索赔要求中的不合理部分，防止可能出现的经济损失

施工过程中的资料留档完备是做好反索赔的重要前提，很多企业现场管理粗放，当供应商提出索赔要求时只能借助对合同来反驳，甚至很多项目过程中的施工日志都找不齐，更不用说隐蔽工程等的资料了，所以作为应对索赔重要手段的反索赔的前提是要完备项目资料存档的管理

在发生索赔时，应相关职能联动，必要的时候可以聘请律师作为助力

索赔和反索赔是根据不同的索赔对象而界定的，其根本目的是合同的一方向另一方就对方责任引起的事件，向对方提出的补偿要求，索赔与反索赔都必须以合同为依据，以事实为准绳。要求事实真实，证据确凿，费用计算合理，准确。责任分析清楚，这样合同双方对处理会易于达成共识，减少争议和纠纷

随着建筑工程领域法制的日益完善，作为建设工程合同的双方，都应按照游戏规则办事，诚实守信，只有这样才能保障建设工程领域健康有序的发展