在各行各业充分响应国家2030年碳达峰、 2060年碳中和宏伟目标的前提下，以及国际ESG（可持续性、环境、社会责任）理念大规模普及并推广，联合国可持续发展（UN Sustainable Development 2030）计划的同时，城市更新作为行业发展重点更是被快速提上日程。未来改造项目将在一、二线城市作为重中之重被广泛关注及大力发展，而如何能充分有效利用既有建筑自身条件和空间，提升项目节能品质将作为一个新的课题给广大业内同仁们提供更多机遇与挑战。

太古地产于2008年从其他建设单位接手北京三里屯太古里项目项目，由于历史原因，一直采用水环热泵系统，已经服役超过10多年，其能效比（COP）值低于2，效率较低且耗电量大，已远低于当下国家节能要求。

于是太古地产决定对北京三里屯太古里南北区在2018-2023的5年时间内，逐步改造现有系统为高效节能系统。冷源由热泵改造成集中式的磁悬浮变频冷水机组+高效冷却塔+全变频水泵，四管制水系统，同时供冷供热。造价高达1.5亿元人民币。

#1 高效制冷系统

氟利昂又称氯氟碳化物，英文Chlorofluoroncarbon，简称CFC。其作为制冷剂的衍生品包括：CFC11、CFC-12、CFC-114、CFC-500、CFC-502，这些产品应用于中央空调系统压缩机中。其对臭氧层有严重破坏，并且存在温室效应。早在2007年7月1日开始，我国就明令禁止任何企业不得生产以氯氟碳化物（CFC）为制冷剂用于空调压缩机制冷使用。

水环热泵系统压缩机所采用的HCFC-22非环保冷媒，早期被用作CFC替代品，而后经更多测试证实，从长远看，HCFC-22同样会破坏臭氧层而对环境有害。行业正积极淘汰HCFC-22制冷剂，预计至2030年，将完全禁止使用此制冷剂。

根据上表描述，CFC和HCFC制冷剂对臭氧和温室效应影响数值较大，而HFC则产生影响很小。HFC是氢氟碳化物（Hydrofluorocarbon）简称，其中HFC-134a产品对臭氧层无害，对温室效应有很小影响。因为其完全不破坏臭氧层，是当前世界绝大多数国家认可并推荐使用的环保制冷剂。

基于上述因素，北京三里屯太古里空调节能改造项目中要求制冷剂为HFC134a产品，同时借鉴高效机房系统，其在保证制冷效果的前提下，提高整体系统能效比。因此该项目同时采用了高效冷机产品-磁悬浮冷机技术。该技术具有以下优点：实测能效比（COP）> 6.0，高效节能；换热效率比传统制冷机高；安静舒适低噪音值；运行过程稳定可靠。

#2 CFD技术优化冷却塔布置

北京三里屯太古里原有冷却塔使用年限长，效率衰减，同时冷塔所在位置的通风条件欠佳，使其性能无法满足使用要求，夏季不能有效节水。此外，其北区商业冷却塔靠近居民楼，夏季噪声可能对居民造成影响。根据AECOM现场实测，冷却塔水温每降低1°C，制冷机制冷效率提升5%以上。

通过CFD模拟技术可以对现有冷却塔布置进行优化设计，通过局部和区域楼群整体模拟，综合考虑冷却塔设置位置的风速以及北京室外气候及风向条件，优化冷塔出风口导风方向，避免冷塔漂水对周边的影响；并将冷塔局部声学隔离部件及冷塔屋顶局部隔音屏障结合使用，减少噪音外溢及过多隔音设施。

冷却塔在2019年完成节能改造。投入使用至今的4年多里，冷却塔整体的节水性能得以提升，并实现噪声低、耗电低的使用效果，此后附近居民再无对噪声进行投诉。

#3 建筑光伏与光储直柔技术

三里屯太古里北区安装了700块薄膜太阳能光伏板，每年可产生两万千瓦时的清洁能源。

南区阿迪达斯旗舰店结合建筑光伏一体化（BIPV）技术，在屋面安装总面积近400平方米光伏幕墙。每年可以发电超过4万千瓦时，并每年可帮助减少约45吨的二氧化碳排放。

“光储直柔”技术是指在建筑领域应用光伏发电、储能、直流配电和柔性用能四项技术。该项目位于三里屯太古里北区商场，覆盖15号楼及红馆两栋独立楼宇，同时预留未来直流微电网拓展空间，未来将配合光伏板、储能设备、供给末端的直流风机盘管制冷以及直流插座、灯具等设备的使用，让其在满足商业用电需求的同时，发挥节能减排的示范作用。

#4 一体式智能控制“能量阀”技术

北京三里屯太古里的多业态商铺共计300多家，并根据实际租赁运营需求，有商铺合并或分散、业态改变的可能性。如果水流量不能得到良好的分配及控制，会导致在夏季制冷季节无法满足不同业态的需求。比如当零售改为餐饮，餐饮所需空调冷量是零售的一倍以上，但盲目增加餐饮空调冷量，则可能会导致周边零售空调制冷效果打折。

一体式智能控制“能量阀”则是集能量计、调节阀和智能执行器于一体的压力无关型产品。通过在主管道、水平管道、分支管道到末端分别安装“能量阀”，避免因个别商户改造或业态变化而打破系统采暖制冷水平衡。

这是太古地产在全球范围项目中首次应用“能量阀”产品，因此实施过程中，从甲方到设计方都相当谨慎。在国内尚未有针对该产品检测标准的基础上，AECOM不但参考了大量国内外相关产品检测要求，并编制了检测标准及对应参数指标，更通过对两个试验段6个月以上的实际使用监测，确保了“能量阀”产品切实可行地达到使用效果。

同时，“能量阀”无线5G卡云平台提供的运行数据信息及统计，可供物业后台分析，进而对耗能较大的商铺提出整改要求，实现整体节能。

#5 其他智能运维技术

智能电表

项目内租户原使用的电表均为机械电表或电子脉冲表，无远传功能，物业人员需进入租户内抄表。项目采用的智能电表，具备远传以及对北京地区峰谷平等6个不同计价用电时段的计量及存储功能。物业可在电表后台读取数据，租户亦可直接读取电价。

商业室内空气品质检测

为了提高商场公区空气品质以及顾客体验，三里屯太古里参考美国WELL标准对应要求，在公区以及电梯厅设置墙面传感器测量并且公示了其公区以及电梯厅的室外空气质量参数，例如温湿度、PM2.5、PM10、二氧化碳浓度、臭氧、TVOC和甲醛，结果可通过设备端随时访问，而且每位顾客都可以通过扫描二维码来了解当前室内空气品质以及过往时间的空气品质，感兴趣的各位下次去到三里屯太古里可以亲身体验一下。

如果上述数据超标，系统将自动开启新风换气设备，将室内空气品质净化至满足系统设置要求的程度。

整个项目在改造过程中不可停业、不可占用租区及前勤功能区任何位置、不可改变现有天花形式及标高，避免了因整体或大规模局部停业所造成的社会影响及经济损失。

项目团队需要综合考虑改造关键对交通路线的影响与商铺变化情况，评定出最佳改造计划，即公共区局部改造区与商铺重新装修计划相匹配，以尽可能在不影响整体营业的情况下，小范围逐步完成节能改造，使其达到同类改造项目中的最佳经济性和最小社会影响性。

南区和北区于2017年12月首次获得LEED O+M金级认证，后于2022年6月分别以83分和81分的总分数获得了LEED O+M v4.1铂金级认证，也是最高级别的认证等级。

11位来自太古地产、三里屯太古里管理层，清华大学，租户伙伴和执行团队的参与人，从多个方面全维度讲述、还原了改造工程背后的故事。