城市更新并不是什么新鲜事，从棚户区改造到老旧小区改造，实际都属于城市更新的范畴。随着城镇化率逐步提升，城市发展进程增速趋缓，从欧美国家城镇化的发展规律看，当城镇化率达到70％-80％时，城市发展基本就进入了再城镇化时期—— 我国在2018年末的时候，已有约35个大中城市进入再城镇化发展阶段。

为了进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，2020年10月，国家在“十四五”规划中，明确提出“实施城市更新行动”。这也是首次将城市更新行动列入国家五年规划，可见城市更新已上升为国家战略高度，各地相关政策也进入密集出台期。从那之后，城市更新迎来了政策春风，成百上千的新企业涌入这个赛道，即使高门槛也难挡各主体入局。

从历史来看，我国的城市更新分为三个阶段： 第一阶段是1949～1989年，采用政府主导下的一元治理城市更新模式，主要以城市规划和更新活动以改善居住和生活环境为重点，具有突出的政府主导特征；第二阶段是1990～2009年，主要是政企合作下二元治理的城市更新；第三阶段是2010年至今，采用多方协同下的多元共治城市更新模式。

从实践来看，城市更新前期的参与者以政府、城投平台为主，后期的参与者主要有地产基金等投资机构、房地产开发企业、建筑施工企业、服务运营商等。但各参与者在进入的时间节点、选择的资产标的、商业发展模式及自身优势上迥然不同。

建筑施工企业从房地产到基建，从国内到海外，从单一领域到多方领域，从EPC到PPP，从单一企业到工业园区、从建设商到城市运营商……建筑业正向多行业，多区域，多属性发展，建筑行业的龙头企业都在缜密规划综合布局和多元化发展计划。因此站在施工企业角度看，参与城市更新可涉及的项目类型复杂多元。 那么，对施工企业而言，参与城市更新业务首先需要培育哪些核心能力成为行业内探讨的重要课题。

项目区域发展从“全面开花”到“大国大城”模式，考验建筑企业市场研判及政策研究能力

在当前我国的城市发展阶段，各城市在城镇化水平、经济水平、需求结构和发展质量方面均存在较大差别，因此城市更新项目并不会在全国各地全面开花。在此背景下，市场研判及政策研究就显得极为重要，并且其准确性占一个项目成功的70%。

因此，建筑企业应加强城市研究、政策研究，去调配企业的资源、能力，掌握当下与未来的关键竞争要素。 首先，在城市研究方面，需着重关注各城市的产业结构及比例、城镇化率、新房旧房存量占比等，以全面提高市场研判能力，为企业实现精准布局奠定基础；其次，针对目标城市的城市更新政策进行专项研究。虽然我国目前未在全国层面形成系统的城市更新政策体系，但核心一线和准一线城市已经在国土空间规划体系下相应出台制度，有的城市甚至包括操作细则、技术标准等。深入研究该类政策，可以确保整个操作过程的合规性，同时提升城市更新效率。

例如，2021年，深圳、广州、上海积极推进城市更新立法：2021年3月，深圳市城市更新和土地整备局正式发布《深圳经济特区城市更新条例》；7月7日，广州市住房和城乡建设局于发布《广州市城市更新条例（征求意见稿）》。北京市也提出，“十四五”时期城市更新主要是指对城市建成区(规划基本实现地区)城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，是小规模、渐进式、可持续的更新。

长期占用资金量大，考验建筑企业融资能力

城市更新项目周期长，占用资金量较大，考验建筑企业的融资能力。利好资金雄厚，结构合理，易融资的企业。第一，从短期来看，目前城市更新项目多位于市区，改造成本高；第二，从长期来看，周期较长，利息支出过高，不利于企业规模增长；第三，城市更新项目受政策等影响较大，具有不确定性，对现金流冲击巨大，且城市更新项目转让和退出机制模糊，项目易流产。

基于以上问题，建筑施工企业需要根据政策环境以及业务经营状况决定融资方式选择，切勿冒进贪多。 首先，需要培养并建立多渠道融资能力。一方面可以针对短板优化，提高信用评级，通过提高信用评级来有效提高融资效率和发行债券的成功率，降低融资成本。另一方面，可以从政府获得资产和业务，优化财务报表，进行财务风险控制；同时，要科学内部管理，化解债务风险，一是通过规划资金流入流出，二是通过健全融资机制优化融资管理，三是通过完善法人治理结构、选择合适组织管控模式来加强融资保障。

人民对美好生活日益增长的需求，考验建筑企业的产品力

城市更新的本质是为了满足人民对美好生活日益增长的需求，让人民过的更幸福。目前，市场需求正从产品导向到产品服务导向转变，即从传统的对产品质量、寿命、功能的关注转变到对产品整体价值的关注。未来的建筑施工企业应以绿色低碳智慧城市顶层设计为导向，以技术研发为支撑，以工程建设铸造品牌，以运营服务形成特色，打造具有产品服务价值的城市更新者。

考验建筑企业协调能力

相较传统住宅项目，建筑企业进入城市更新项目的门槛更高。城市更新所涉及政、企、民等主体，产权结构复杂，要求参与主体具备成熟的经验与优秀的协调能力，创建多元合作伙伴关系。具体表现为：

（1）对政府而言， 其出发点及核心诉求是在以保障村民利益的基础上建配套基础设施、完善城市功能，而城市更新项目牵扯多方主体。存在不可控的风险，如果项目不能如期转化，会造成人力物力的浪费，损害公共利益。

（2）出于资金、资源互补的需求， 城市更新项目承接方在同业间展开合作，发挥“1+1>2”的资源整合效应。

（3）在城市更新拆迁安置补偿环节， 与村民协调拆迁及后续安置的难度大，且具有不确定性。

因此，相较于棚改、旧改，城市更新资金需求更大，需要多方资本参与，也更强调“政府引导下工商资本与农民集体合作共赢模式”。

运作周期长、业态复杂，考验建筑企业经营能力

城市更新项目有三大特点：

第一，周期长。 与单纯2-3年的房建项目不同，城市更新的盈利模式，主要是依靠资产管理和运营，提高现金流为主要特征的一种盈利模式，不是散售，也不是高周转，是长周期的。通常短则 5-8 年，长则10 年以上。且项目前期各项协调性工作难度大，若项目进展受阻，周期甚至远超10年。项目周期长要求参与者具备充足的现金流，以应对项目出现问题后对企业带来的冲击。

第二，参与更新的主体进入项目的节点要求严苛，前期无耕耘后期无收获。 城市更新项目流程相较普通开发项目流程更为复杂，需在招拍挂前付出大量成本获得村集体与地方政府的青睐。

第三，城市更新利好主营业务丰富的、具有多业态经验的头部建筑企业， 而对这部分企业而言，可以在参与项目的过程中嵌入物业、文旅、康养等多元化业务，通过良好的运营表现进一步扩大品牌效应、证明企业经营能力，从而进军“城市运营”新赛道。

以上特点均要求建筑企业整体经营能力。

城市更新进入高门槛，考验建筑企业品牌塑造能力

想成为优秀的城市更新参与主体，除了需要专业能力之外，还要有优秀的企业文化理念和行为操守。企业文化虽然不是基础科目，但它是加分项，从某一层面说它确实很有力量，能给业务和组织发展提供加速度。尤其我国城市更新还未进入标准化建设阶段，建设标准仍在探索中，政府对城市更新成效的把控也无法完全到位， 因此，实施主体对城市更新的认知和良好的企业信誉极为重要。 在此情况下，品牌竞争力体现了决定性作用。建筑施工企业要建立以核心竞争力为导向的企业文化，要从企业自身的状况出发，以独特的方式落实企业价值观，把企业文化转变成自身的护城河，让竞争对手望尘莫及。