“三孩时代”，地产行业会发生什么变化？5月最后一天的午后，一则新闻刷屏各大媒体。据新华社消息，中央政治局会议审议了《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，其中的重磅内容当属放开三孩政策。原文如下：进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。而对于房地产行业来说，“放开三孩”意味着什么呢？
“三孩时代”，地产行业会发生什么变化？
5月最后一天的午后，一则新闻刷屏各大媒体。
据新华社消息，中央政治局会议审议了《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，其中的重磅内容当属放开三孩政策。原文如下：
进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。
而对于房地产行业来说，“放开三孩”意味着什么呢？
据相关数据显示，2021年的1月1日，上海迎来了156个新生儿，相比30年前的1990年1月1日，上海则迎来了2784个新生儿，数据相差17倍。上海并非个例，在90%的一二三线城市里，人口出生率越来越低已经成为了一个不争的事实。
根据中国社科院发布的《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题报告No.19》显示，按照目前的总和生育率来计算的话，我国将在2027年出现迎来人口负增长，所以说我国的人口警报已经拉响了。
因此，众多专家学者开始呼吁放开三孩，如去年10月，时任恒大研究院任泽平在报告中指出，建议在“十四五”时期可从尽快放开三孩开始逐步推进并观察效果。
中国社科院世界社会保障中心主任郑秉文在接受采访时表示，十四五期间，就应该放开三孩，以后逐渐全面放开生育。
人口研究学者梁建章甚至表示：国家要全面放开生育，因为要维持社会的可持续发展，我们就需要大量的三孩、四孩甚至更多孩子的家庭。
如果单从房地产层面来说，放开三孩政策意味着新一轮的人口红利，对楼市将有极为重要的影响。
但现实却是，当今社会尤其是一线城市内，高昂的房价、繁重的工作压力、以及庞大的教育医疗支出，导致人们的生育意愿低迷。
早从2011年开始，我国的人口政策经历了三个阶段，放开双独二胎、放开单独二胎、全面二胎。
2016年，针对国内愈演愈烈的人口老龄化问题，我国开始全面开放二胎生育政策，当年出生人口数量达到1786万人，但随之而来的是据需下降的趋势，2017年出生1723万，2018年出生1523万，2019年出生1465万，2020年则是约1200万。
经济学中有一个理论叫作边际效应，例如当你在非常口渴的时候，喝第一杯水会让你感到非常过瘾，而当喝第二杯、第三杯水的时候，满足感逐渐归零。
以此推论，如果没有配套政策支撑，只是单纯放开三孩，将不及全面二孩政策的效果，对于对抗出生人口走低及老龄化问题更是杯水车薪。
黄老邪认为，人们是否愿意生育三胎才是重点，出台相关配套支持政策，让育龄人群生育没有后顾之忧才是关键。
综合来看，导致育龄人口生育意愿低迷的因素主要有四大类：
高房价是最好的避孕措施，据国家统计局数据显示，在过去二十年的时间当中，我国平均房价从2000元一路飙升至9980元，涨幅达400倍以上。而且在很多一线城市，房价涨幅远远超过平均值，房价收入比是欧美国家的两倍。
我国公立幼儿园数量严重不足，很多家庭被迫选择费用较高的私立幼儿园。而且从幼儿园，小学、初中、大学，一个孩子所需的学杂费、辅导费、生活费，以及医疗费用，对大多数家庭来说，都是一个不小的负担。比如，据上海社会科学院调查研究显示，仅从出生到初中，在上海养个孩子就需要付出大约80万元。
职场竞争日趋激烈，工作进入了内卷化，中年危机徐徐展开之际，很多年轻人因为生存的压力自顾不暇，何谈生儿育女。更何况职场对于女性的歧视依旧存在，女性选择生娃，就不得不在一定程度上放弃职业发展机会。
晚婚晚育、单身主义、崇尚自由、丁克家族等新现象开始不断出现，无形中也影响了生育率。
以上四方面因素，限制了放开二孩政策提高生育率的效果，因此，本次国家出台三孩政策的同时，也制定了一系列配套政策开路：
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要将婚嫁、生育、养育、教育一体考虑，加强适婚青年婚恋观、家庭观教育引导，对婚嫁陋习、天价彩礼等不良社会风气进行治理；
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推进教育公平与优质教育资源供给，降低家庭教育开支；
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要完善生育休假与生育保险制度，加强税收、住房等支持政策，保障女性就业合法权益；
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对全面两孩政策调整前的独生子女家庭和农村计划生育双女家庭，要继续实行现行各项奖励扶助制度和优惠政策；
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要建立健全计划生育特殊家庭全方位帮扶保障制度，完善政府主导、社会组织参与的扶助关怀工作机制，维护好计划生育家庭合法权益；
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要深化国家人口中长期发展战略和区域人口发展规划研究，促进人口长期均衡发展。
一直以来，房地产行业都都流传着这样一句话：“短期看经济、中期看土地、长期看人口”，人口是支撑房地产行业发展，影响行业未来走向的重要支柱。
黄老邪认为，放开三孩政策如何影响房地产行业，还需从短期、长期、以及不同等级城市等多维度去分析。
第七次全国人口普查主要数据结果显示，我国平均每户人口数为2.62人。如果放开三胎政策能够真正提升生育意愿，那么平均每户人口数将会增加，因此在住房结构上，一个非常重要的趋势是，三胎家庭的增多，会导致三居、四居甚至更大户型需求量显著增加。
这将利好在相关户型设计方面有所研究的房地产企业。对于库存高企的三四线城市来说，改善型住房需求的拓宽也将在一定程度上可以实现去库存。此外，放开三孩政策短期内对社区教育等配套提出更高的要求。
因此对于房地产企业来说，未来的户型设计标准会有所转变，社区配套方面也要有创新思维，营销端也要抓住重点，才能够享受这波红利。
其次，从长期来看，存量时代的到来可能又要推迟几年。
黄老邪一直认为，距离中国房地产行业的存量时代时代的到来，仍需八到十年。因为当在十次房产交易中，二手房买卖达到5-7次的时候，才算进入到了存量时代。近几年我国二手房交易规模占住房交易规模总额的比例约为40%，距离进入存量时代仍需时间。
人口政策变动的影响必然是持续、深远、辐射面大的，放到长期来看，放开三孩政策必将在一定程度上推迟我国房地产行业存量时代的到来。
最后，从城市的角度来看，放开三孩政策对不同能级城市的影响不尽相同。
三孩政策之后，城市的人口增长速度或将随城市能级、房价表现、消费水平、基础设施完善程度的不同出现严重分化，总体来说利空一二线，利好三四线。
一线城市因为房价高企，教育成本夸张，三孩政策所能发挥的作用将大大降低。而对于很多三四线城市来说，二孩政策的成果其实是非常不错的，很多八零九零后已经成为了扛起人口增长大旗的主力军，对于三孩政策也是乐于跟进的。
尤其是在县域房地产市场，因为农村人口相对于城市人口，生育意向更强烈，进城人口必将对大户型住宅的需求量增加，对小区的教育医疗等配套设施也将提出更高的要求。
因此，房地产企业在研判投资机会的时候，必须将目标区域的人口生育意愿与需求演变纳入研判指标当中，同时密切关注三孩配套政策的发展与演变。
可以预见的是，在放开三孩政策的影响之下，综合各城市调控分化与“两集中”供地政策等因素，投资机会将发生重大变化。房企对投资城市的研判，或再度迎来窗口期。
