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      日前，市国土资源和房屋管理局颁布有关文件，要求开发企业售房前应报送物业管理公约申请核准；售房时应由开发企业、购房人、物业管理企业共同签署遵守公约的承诺书；在办理预售登记手续或买卖过户手续时应提交三方签订的遵守公约的承诺书。

      1、为什么要在 签订房屋买卖合同 的同时签订物业管理公约？

当前反映的物业管理纠纷较多，纠纷看似发生在入住阶段，其实大多在买房时就留下了隐患，往往是因为买房时对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚。很多业主和开发企业认为物业管理是入住后的事，应该在入住后再协商。但由于前期物业管理的委托权由开发企业行使和物业管理服务的公共性，单个业主事实上不可能在入住时就公共性的物业管理服务与物业管理企业进行协商。这样很多业主因此认为自己是在入住时被动接受了开发企业和物业管理企业提出的物业管理条款，觉得服务和收费标准等均由开发企业和物业管理企业确定，业主没有主动选择的权利。同时由于买房时不同的业主对物业管理的一开始想要的不一样，有的业主可能倾向高标准服务，有的倾向较低标准服务，而由于没有在买房时说清楚，入住时某些业主认为物业管理与自己买房时的一开始想要的不一致，开发企业和物业管理企业也很难协调这种矛盾。此外，加上入住时的实际情况可能与销售人员口头承诺或广告上标明的不一致，买房时销售人员和印发的广告上说的物业管理费可能是1元每平方米·月，物业管理公司是某名牌物业管理企业，但入住时有些购房人发现物业管理收费标准变了，物业管理企业也可能换成了一家名不见经传的小企业。而且对于共有部位、共有设施设备和相应配套设施的使用管理、维修养护责任不清晰，停车场和会所的使用收费问题，往往也是纠纷的起端。

由于购房时没有就物业管理有关问题签订详细协议，入住后购房人的权益很难得到保障，开发企业和物业管理企业也觉得疲于应付。签订物业管理公约的目的就是要明确房屋售后开发企业、购房人、物业管理企业关于物业管理的权利和义务，减少和避免纠纷的产生。同时，一旦纠纷发生，也可以作为解纠纷的依据。

      2、什么是物业管理公？

物业管理公约是由房地产开发企业、购房人、物业管理企业三方签订的关于房屋售后各方物业管理权利义务的契约。一经签订，对签约各方具有法律约束力。

公约的制定方是商品房的销售者____________开发企业，开发企业可自行制定公约，同时由于公约是较为专业的法律文本，开发企业也可委托律师等专业人土制定公约。公约须在售房前报送市国土房管局市居住小区管理办公室核准登记。

      3、 公约 应包括哪些内容?

公约应当包括物业基本情况、物业管理服务标准和收费标准、签约各方权利义务、违约责任和纠纷的处理等基本内容。

公约应参照市国土房管局发布的示范文本制定，包含其必备条款。内容不得与有关法规政策的强制性规定相冲突。

     4、公约应在何时报送?

开发企业应在销售房屋前，制定公约，并将公约报送市国土房管局市居住小区管理办公室。开发企业在办理商品房预售许可证时，提供经市小区办核准登记的公约。

     5、公约应在何时签订?

开发企业在售房时应向购房人明示公约。公约应在签署房屋买卖合同的同时签订，由开发企业、购房人，物业管理企业三方签订承诺遵守公约的承诺书。承诺书一式四份，签约三方各执一份，房屋买卖档案留存一份。(承诺书的示范文本附后。)

     6、何时向房屋管理部门提交三方签订的遵守公约的承诺书?

2002年8月1曰以后， 买卖预售商品房 的，应在办理预售登记时即提交购房人与房地产开发企业、物业管理企业签订的遵守公约的承诺书；签订商品房买卖合同的，在办理商品房买卖过户时提交购房人与房地产开发企业，物业管理企业签订的遵守公约的承诺书。

     7、如何确认公约是否已经审核登记?

购房人可要求开发企业提供公约原件和市小区办印发的公约核准通知书，公约原件上盖有市小区办公章和骑缝章。

     8、哪些房屋需要在售房时签订公约?

按照有关规定，商品住宅和非住宅商品房以及经济适用住房需要在销售前报送公约和在售房时由开发企业，购房人。物业管理企业共同签订遵守公约的承诺书。

物业名称：____________小区(别墅、公寓、大厦) ____________楼(栋座)

____________门____________单元

    房屋买卖合同编号：

    承诺书

    为维护本小区(公寓、别墅、大厦)的管理，本人／我等／我公司已详细阅读过经北京市居住小区管理办公室核准的《____________物    业管理公约》，核准号为____________，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。

    本人／我等／我公司特签署此承诺书。

    购房人姓名／名称：

    签章：

    年 月 日

    房地产开发企业名称：

    法定代表人：

    签章：

    年 月 日

    物业管理企业名称：

    物业管理资质合格证书号：

    签章：法定代表人：

    年 月 日