1、引言
随着我国新型城镇化进程的快速推进，保障性住房(简称保障房)建设已经成为我国政府改善民生的重要工程之一。

2014年，我国保障房开始由经济适用房转向以公租房(廉租房)为主体的保障房体系[1，2]。以租赁性为主体的保障房体系对于住宅建设所提出了新的要求，传统的住宅建造方式已无法满足公共租赁性住宅新的要求，工业化住宅体系应运而发展。工业化住宅体系是指采用预制化生产，装配式施工的生产方式，以设计标准化、构件部品化、施工机械化为特征的新型住宅体系；工业化住宅是一种实现建筑产品节能、环保、全生命周期价值最大化的可持续发展的新型住宅[3，4]。鉴于此，工业化住宅在保障房建设中的应用引起了业界的关注。

在保障房与工业化建造研究方面：高欣和魏贵琳提出组建虚拟产业化集团，实行大规模定制生产，提供全装修保障房的建设模式[5]。武振指出应选定保障房为突破口，扩大工业化方式建设保障房的比例，在保障房项目中重点推进内外墙板、楼梯、阳台板等部品的工程应用[6]。在保障房的可持续发展方面：侯祥朝等提出“和谐人居”的建设模式，使住区内各种阶层的人群混合居住，共享公共服务设施和资源，和谐共处[7]。吕志军等研究新型集成房屋在深圳国际低碳城建设中的应用很好地诠释了建筑工业化和绿色施工的低碳理念，有利于城镇化的滚动式低碳建设[8]。

综上所述，我国当前迎来了保障房大规模建设时期，同时也迎来了工业化住宅发展的契机。基于以租赁为主体的保障房体系对保障房建设提出的新要求，采用低碳、环保的工业化住宅建造体系是我国未来保障房建设和住宅产业发展走可持续发展道路的必然选择。

2、公租房建设特点分析
目前，我国保障房品种多样，但从属性上分可分为“出售型”和“租赁型”两大类，二者均具有保障房的属性。“出售型”保障房如经济适用房、定向安置房等主要是以限价出售的方式提供给特定家庭，购房家庭具有长期使用权或部分产权。该类保障房多采用现浇钢筋混凝土体系，体系技术成熟、成本优势明显，在多、高层住宅建筑中得到广泛的使用。

从2013年年末起，我国逐步实施经济适用房向公租房的并轨。公租房作为一种以政府主导的小面积“租赁型”住宅，而非住户的永久性住宅，其新的角色使其不仅要满足保障房的基本建设要求，同时也对其建造模式和功能提出了新的要求。

2.1 建设效率高和质量可控
保障房建设的目的是为解决当前中低收入全体的住房困难问题，有较高的实效性要求，政府要求承建企业能够高效率、高质量的完成保障房的建设任务。工业化住宅采用工厂化生产，能够有效避免天气等因素造成的生产延误，在建造效率上有更高的保障，同时质量可控的生产环境也利用保障房高质量的完成。

2.2 绿色建造和节能环保
我国政府计划在“十二五”期间兴建3600万套保障房，建设如此大规模的保障房必须实现建筑的可持续发展。在建筑材料、建造能耗和建造流程上要充分考虑绿色环保、耗能和建筑可持续发展的要求。

2.3 满足“拎包入住”的要求
作为政府提供的租赁性住房，房屋的交付使时用应达到中等装修水平，能够满足租赁者基本的生活需求，无需租赁者进行二次装修。

2.4 便于后期维护和修缮
作为租赁性住房在一定租赁期后，政府要能够对房屋内装修设施和非结构性构件方便的进行更换，以便进一步出租。

2.5 满足可持续发展的要求
当前提出的保障房的小户型设计和建设规划是基于我国当前的社会经济状况确定的。但是大规模的保障房交付使用后，必须要考虑未来长期我国社会经济状况发展后，房屋能够易于根据需要改变其空间结构和功能，这就要求新型的保障房具有长期的可持续发展性。

基于上述分析，公租房除了具有与“出售型”保障房共有的保障房特点外，其自身还具有“租赁型”保障房的特有的特征。二者的建设特点，具体如图1所示：




3、工业化住宅建造模式提升公租房可持续性的内涵分析
工业化住宅被认为是一种具有可持续性的建造模式。基于上述公租房的特点分析可以得出，公租房的特点利于工业化住宅建造模式的推广和应用，同时工业化住宅的引入能够有效地提升公租房建设的可持续性，二者相互促进。基于可持续建设理论，可从经济可持续性，环境可持续性和社会可持续性三个角度对工业化建造模式对提升公租房可持续性的内涵进行分析[9]。

3.1 经济可持续性
经济可持续性主要有两个层次的内涵，一是建设资金在各个阶段的可持续性，二是项目建造成本具有良好的可持续性。对于公租房而言，政府作为投资方能够充分保障各个阶段建设资金的充足。对于项目建造成本而言，工业化建造实施前期构件生产设备投入资金较大，这也是导致当前大多数房地产企业前不愿推广工业化住宅的重要原因之一，但是工业化住宅一旦形成完整的产业链，实现规模化生产，成本将大大下降，经济可持续性优势凸显。作为政府投资保障房，公租房具有政策和资金优势，政府有条件在保障房中推广工业化住宅，促进其发展。因此，基于工业化住宅在公租房中的应用具有良好的经济可持续性。

3.2 环境可持续性
当前，由于我国大规模建设项目的实施，资源消耗，环境污染和大量建筑固体废弃物等问题凸显，对建筑行业的可持续发展提出了严峻的挑战。工业化住宅采用标准化设计，构部件工厂化生产，并采用机械化施工，大大降低了能源消耗和对环境的污染。大规模兴建的公租房采用构部件拼装的工业化住宅可以避免用户的二次装修，同时在使用一段时间后可以方便地对非结构构件进行更换，以及户型的调整。因此，采用工业化住宅体系建造能够有效地提高公租房的环境可持续性。

3.3 社会可持续性
根据国内的研究和本文所研究的问题，将社会可持续性聚焦于居民生活质量和相关社会问题两个层面。首先，公租房有效地改善了城市低收入群体和新就业群体的住房问题，提升了生活质量。但是基于我国社会经济的发展，未来公租房的用途和功能需求可能会随之改变，因此在兴建保障房时应考虑未来能够方便地调整相应的使用空间，而采用工业化住宅建设公租房能够方便地调整户型结构，利于未来长期的可持续发展。其次，当前建筑业是典型的劳动密集型产业，工人作业安全性差，工作环境恶劣和技能提升慢是建筑业当前存在的突出社会问题之一，因此有必要通过政府投资的公租房建设项目来引导建筑产业转型，通过引入工业化住宅体系，提高建筑业的机械化施工程度，改善工人作业的工作环境，进而解决当前存在突出社会问题，提升公租房的社会可持续性。

4、公租房可持续建造模式研究
4.1 公租房可持续建造模式框架
本文基于工业化住宅建造模式，分析了工业化住宅对于提升公租房可持续发展的内涵及重要作用。政府作为投资主体，应该从公租房全寿命周期角度考虑建造过程的可持续发展问题。基于工业化住宅的建造特点和公租房的特点，本文架构的公租房可持续建造模式框架如图2所示。




4.2 公租房不同建设阶段可持续建造问题讨论
基于可持续建设的视角，公租房在全寿命周期内的可持续建设问题始终要围绕经济可持续性、环境可持续性和社会可持续性三个层面来展开，以集约、绿色和低碳为保障房的建设目标。公租房在全寿命周期内可划分为项目前期、设计阶段、施工阶段和租赁/维护阶段，在各个阶段可持续建设问题讨论如下：

4.2.1 项目前期可持续建造问题
项目前期的可持续建设问题主要集中于政府对租赁性保障房需求的调研，确保公租房满足城市中、低收入群体和新就业群体的基本需求，考虑社会可持续性问题。政府同时要制定投资和建设计划，充分考虑建设成本的节约和建设资金投入的可持续性，确保公租房按期完工。对于采用工业化住宅体系的保障房建设，政府要充分考虑到前期投入资金较多的问题，以促进构部件产业链的不断完善，进而在未来的建设中逐步降低建设成本。作为政府兴建的大规模保障房，环境可持续性是重要的可持续建设指标，政府应鼓励新技术、新材料的使用，采用质量可控的建造体系完成保障房的建设。

4.2.2 设计阶段可持续建造问题
保障房的设计应该在充分调研的基础上，提出优秀、成熟的设计方案，进而实现标准化设计、系列化设计。在充分考虑了租赁者的使用需求后，公租房的系列化设计能够有效地提升用户的居住质量和生活质量，提高公租房的社会可持续性。通过优化设计和标准化设计，降低保障房的建设成本，进而提升其经济可持续性；设计阶段是解决公租房全寿命周期内环境可持续性问题的基础，在此阶段建筑节能设计、环保材料的应用应予以充分考虑。同时，构部件的生产商在设计阶段要协同参与设计过程，以确保后期构部件生产任务的完成。

4.2.3 施工阶段可持续建造问题
工业化保障房的建造模式主要特征是构部件订单式订购、构部件工厂化生产和现场的装配式施工，整个建造流程形成了一个完整的产业链。优化库存管理及人力和设备的调配地能够有效地降低生产成本，进而提升公租房项目的经济可持续性。同时，采用工业化住宅体系，整个生产环节为在环境可控的工厂内进行，并采用机械化装配，进而降低了构件生产环节和现场施工环节对环境造成的污染，有效地提升了公租房项目的环境可持续性。

4.2.4 租赁/维护阶段可持续建造问题
在租赁/维护阶段，公租房与常规的“出售型”保障房不同，公租房要达到基本装修水平，入户无需进行个人装修。采用工业化住宅体系，构部件的生产装饰均可在工厂内部完成，交付后无需二次装修，有利于提升项目的环境可持续性。在维护阶段，公租房可采用BIM技术实现信息化管理，对出租一段时间后的维护，可根据建筑信息模型提供的构部件生产信息，进行订单式维修更换，有利于提升项目的管理效率。同时，根据我国经济社会发展的需要，采用工业化住宅体系的公租房的使用共空间和用途可以方便的进行调整，以满足新的使用需求，进而使公租房具有良好的社会可持续性。

5、结语
公租房是我国新型城镇化进程中有效解决城市中低收入群体和新就业群体等“夹心层”住房问题的保障房体系。由政府主导的公租房标准化程度高，在建设资金和政策方面具有无可比拟的优势，有利于工业化住宅的推广和实施。同时，工业化住宅体系的采用能够有效提升公租房的经济可持续性、环境可持续性和社会可持续性，满足了以租赁为主体的保障房建设可持续发展的新要求。

作者： 东北财经大学投资工程管理学院 东北财经大学工程管理研究中心 普渡大学建设管理系 陈小波