北京市保障房中心推行公租房 住宅产业化模式

近日，记者走进北京市台湖公租房项目的工地，这块公租房用地将为朝阳区5000余户符合公租房条件的群众解决住房需求，建筑工地施工正紧锣密鼓地推进，与想象中尘土飞扬的工地形象不同，这块施工场地几乎见不到尘土，楼板、墙体等建筑构件经过工厂生产，运到工地已形成整体模块，工地上施工人员根据图纸将这些模块进行精密组装、搭建，施工流程被预设的程序控制，高效有序，这样的工地像标准化的“大车间”，整齐的楼房就是在这样的“大车间”里建起来的。

记者采访北京市保障性住房建设投资中心(以下简称保障房中心)安全质量技术部相关负责人了解到，近几年，国家对推进建筑产业化力度不断加大，今年国务院又提出了在10年左右时间里，实现装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%(国办发〔2017〕19号文件)。为落实国家、市里相关指示精神，也是保障房中心自建项目的通用要求，台湖公租房项目从项目策划阶段开始，就全面导入“住宅产业化”的实施理念。自2011年开始，保障房中心已在50余个项目中采用了“住宅产业化”的建筑施工理念，自建项目住宅产业化实施率达到100%，其所属的燕保·马驹桥家园和燕保·温泉家园项目即将进入配租入住阶段，这两个实施全产业化的公租房项目，将为住户提供更绿色环保和舒适的居住体验。

落实绿色环保建设理念的核心举措

住宅产业化，概括起来，即建筑设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化、结构装修一体化、维护保养专业化、过程管理信息化、建筑应用智能化。这七个方面形成有序的“工厂式”流水作业，从而达到提高房屋质量，提高建设效率，提高使用寿命，降低建设成本，降低施工能耗等目的。

住宅产业化，以绿色环保为理念，以建筑业转型升级为目标，以技术创新为支撑，以信息化和现代化的组织管理为手段，以新型建筑工业化为核心，将建筑生产的全过程连接为一个完整的产业系统，形成建筑设计、生产、施工和管理一体化的生产组织形式，实现由传统的生产方式向现代化工业方式转变。从而解决了以往建设过程中的效率低、能耗高、污染大等问题。

记者采访相关专家了解到，建筑工程一般要经过地基与基础、主体结构、装饰装修、建筑屋面等9大分部工程，但主体结构和装饰装修，这两个方面占到工程总量的60%左右，是建筑工程的大头，市保障房中心主导的产业化也主要集中在这两方面。在推进住宅产业化的实践中，保障房中心一方面以装配式结构为主导建设公租房，一方面以装配式装修为主导装修公租房。市保障房中心相关负责人告诉记者，推进住宅产业化的项目落地，核心要义在于全面落实绿色环保理念。目前，保障房中心实施或计划实施住宅产业化的项目共计53个，房屋总套数为88186套，地上总建筑面积为539.5万㎡，其中的10个公租房项目实施了全过程装配式建筑技术。

结构产业化建筑节能减排效果明显

保障房中心采用的装配式结构产业化技术与传统现浇剪力墙结构相比，在综合用工量上减少约35%，施工用水用电减少约22%，建筑垃圾量减少近40%，木模板量减少约35%。具有精度高、节省模板，减少资源耗费，加快总体施工进度、减少施工扬尘和噪声污染的综合效益，贯彻了绿色环保的施工理念。

记者了解到，推进装配式结构的目的还在于保证传统建筑结构牢固性的基础上最大程度提升建筑质量。从保障房中心已完成的装配整体式剪力墙结构体系建筑来看，与传统现浇结构相比，其墙体轴线精度和墙面表面平整度误差从厘米级误差降到了毫米级，有了质的飞跃，给后续装修装饰提供了更为简洁和优质的工作界面。

目前，保障房中心实施或计划采用装配式结构产业化技术的自建项目为15个，房屋总套数约为41990套，地上总建筑面积约为264.1万㎡。其中已竣工项目3个，房屋套数为6054套，地上总建筑面积约为38.7万㎡;在建项目7个，房屋套数为21144套，地上总建筑面积约为121.3万㎡;计划项目5个房屋套数为14792套，地上总建筑面积约为104.1万㎡。

装修产业化降低公租房维修率

与传统装修方式比较，装配式装修具有装配速度快，质量稳定可靠，自重轻和便于后期维护等特点。目前，保障房中心已完成或正在采用实施装配式装修的项目共计48个，房屋总套数为82916套，地上总建筑面积约为494.2万㎡。

保障房中心实施的装配式装修分为装配式装修1.0版和装配式装修2.0版。装配式装修1.0版主要是为解决在保障房中心收购项目传统毛坯界面实施装配式装修而研发的，其核心思想是解决厨卫快速维修和翻新问题。装配式装修2.0版主要在保障房中心的自建项目上实施，其核心思想是管线与结构分离(SI体系)，消除湿作业，摆脱对传统手工艺的依赖，节能环保特性更突出，后期维护翻新更方便。

与传统装修相比，采用装配式装修在工期和用工量方面各减少50%以上，装修材料重量减轻约64%，具备装配速度快，质量稳定可靠，自重轻和便于后期维护等特点，节材节能效果明显。

保障房中心目前已投入运营3万余套公租房，既有传统装修公租房，也有装配式装修公租房。为进一步对比，保障房中心组织相关人员，对已入住项目室内装修部品部件情况进行了一次调研和统计。在调研中，2012年第一批配租的传统装修房屋经过租户合同期内的使用后，墙面、瓷砖、台面、橱柜及其相关部品部件的损坏严重，需要做比较大的维修后才能再次投入配租;2013年配租入住的装配式装修1.0版试点项目，经过合同期的使用，问题通病相比传统装修项目明显减少，基本经过保洁或小型维修即可再次投入配租。

筹谋未来，保障房中心不断摸索适应产业化特点的产业链建设体系，2016年，与北京市政路桥控股集团、北京市建筑设计研究院有限公司、北京城乡建设集团、北京首都开发控股(集团)有限公司组建了产业链完整的北京市住宅产业化集团股份有限公司，将住宅产业化建设整合起来，形成了“建筑设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化、结构装修一体化、维护保养专业化、过程管理信息化、建筑应用智能化”的住宅产业集团。从而有效避免目前设计、生产、施工、安装、装修、装饰、运维等阶段的分散生产方式，形成了完整、统一、高效的产业链。