“建筑工业化”到底是什么？

明天，福州晋安区有地块要出让了。

据有关报道，4月27日，福州市将出让5幅城区国有建设用地使用权，其中4幅地块位于晋安区桂湖垄头地区，土地出让面积222亩，4幅用地均为普通商品住宅用地。

如此体量住宅用地，已不多见，多少让房企垂涎欲滴。

但，这次土地出让是带“条件”的，并非谁都可以“掺和”。

1st

2012年初，重庆融汇投资有限公司以底价36600万元摘得位于晋安区北峰山区中部、宦溪镇北部的2011-36号地块，该地块占地1218.89亩，将建温泉旅游综合体以及不少于3家四星级以上酒店。

2013年3月，桂湖片区土地出让，融汇集团与融信集团展开了激烈的争夺，最终，融汇集团经过31轮竞价，以13.8亿元竞得宗地2013-01号桂湖温泉小镇地块309.4亩，楼面价3055元/平方米。

之后几年，融汇温泉城一直面临着销售进展不佳，项目资金压力大等问题，股东之间抱怨不断。有意思的是，去年，融汇集团曾经拍地的竞争对手融信集团这时抛来了橄榄枝。

2016年3月，融信中国发布公告称，以8.4亿元收购福建融汇置业有限公司的50%股权，间接获得了位于福州桂湖地区的两个大项目。融汇温泉城自此也更名为福州温泉城。

2nd

纵观以上两次土地拍卖，总体而言，楼面价并不高。尤其是2011-36号地块，占地1218.89亩，最终成交价仅36600万元，每亩算来也才30万。

稍作分析会发现，当年，土地出让，对竞买人是有要求的：“应具有国内直接投资经营1个以上温泉旅游综合体项目的业绩，且该温泉旅游综合体项目投资不少于10亿元。”如此，似乎有定向招商之意。因而，当时竞买人也不多。

同时，2011-36号地块还要求：本地块建设总投资（含旅游用地出让成交价款），应不少于40亿元，其中酒店群、会议中心、温泉主题汤馆、演艺中心以及影视中心等4类建设内容总投资金额应不少于20亿元。此外，竞得人还须承担安置房及配套用房的建设。

如今看来，道路的修建，安置房的配建倒是按计划进行着。但酒店群、会议中心、温泉主题汤馆、演艺中心以及影视中心等4类建设中，真正兑现的，也就只有一个汇雅温泉，住宅、soho倒是卖得如火如荼。

3rd

以目前福州土地市场的热度来看，明天的土地拍卖毋庸置疑应该又是大腕云集。

我们不妨做简单推算，2013年，桂湖住宅均价7000左右，宗地2013-01号楼面价3055元/平方米；2017年，桂湖住宅均价13000左右，那么，此次土地出让，楼面价预计可以达到6000元/平方米。

此外，我们再思考一个问题：谁最希望桂湖片区的楼面价或者房价上涨？毋庸置疑，福州温泉城！只要桂湖片区楼面价上涨，就势必带动该片区后市房价预期，同时，也激活项目在售房源价格，毕竟，桂湖虽属晋安，但偏安一隅，其房价体系仍比较独立。

当然，别忘了，离桂湖不远的贵安，依然是房源库存集中地，他们也是希望见着桂湖楼面价上涨的。由此看来，明天土地出让，势必将会有企业到场为自身项目抬“轿子”，不管多少，抬一抬总是好的，哪怕最后是自己要了也无妨。

如此，可能就不止6000元/平方米，至于多少，拭目以待！

4th

为自己抬“轿子”的土拍策略，东江滨有过，闽侯也有过，可谓屡试不爽。但，这次土地拍卖，规则有变。根据相关规定：此次出让的商品住宅项目采用建筑工业化方式建造的比例应达到总建筑面积的20%以上。

那么，“建筑工业化”到底是什么？

通俗一点讲，就是将建筑施工所需的混凝土构件，以标准化的方式，在工业化的生产车间中预先制造出来，通过物流运输，运至工地，然后在专业技术人员的指导下，按照建筑施工方案和图纸，进行拼装施工，继而完成建筑施工的一种工艺。换句话，就是像造汽车一样造房子。

原理简单，但做起来却不易。由于建筑工业化前期成本投入太大，除了部分实力雄厚大型的房企和自身拥有建筑公司的房企，大部分中小型房企都没有未曾尝试过。如此看来，桂湖这次土地拍卖，似乎也就没小开发商什么事了。

而就目前来看，“建筑工业化”面临着标准的缺失的窘境。因而，桂湖作为福州建筑工业化的一个尝试，未尝不可。况且，这次土地拍卖只要求建筑工业化方式建造的比例超过总建筑面积的20%即可。