3.5 技术经济指标计算

3.5.1 住宅设计应计算下列技术经济指标：
——各功能空间使用面积（ｍ²）；
——套内使用面积（ｍ²/套）；
——住宅标准层总使用面积（ｍ²）；
——住宅标准层总建筑面积（ｍ²）；
——住宅标准层使用面积系数（%）；
——套型建筑面积（ｍ²/套）；
——套型阳台面积（ｍ²/套）。
3.5.2 住宅设计技术经济指标计算，应符合下列规定：
1、各功能空间面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和；
2、套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；
3、住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和；
4、住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算；
5、标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；
6、套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；
7、套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。
3.5.3 套内使用面积计算，应符合下列规定：
1、套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；
2、跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
3、烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；
4、室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算；
5、利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m~2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积；
6、坡层顶内的使用面积单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。
3.5.4 阳台面积应按结构底板投影面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。

1、计算全部建筑面积的范围 a）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 b）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。 c）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。 d）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 e）房屋天面上，属永久性建筑，层高2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 h）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 i）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 j）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 k）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 l）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 m）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 n）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。 o）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 2、计算一半建筑面积的范围 a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 3、不计算建筑面积的范围 a）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下和半地下室。 b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。 c）房屋之间无上盖的架空通廊。 d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 e）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 f）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

建筑面积计算规则
第1章 计算建筑面积的范围
第1.0.1条 1．单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。
第1.0.2条 2．高底联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨时，其建设面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。
第1.0.3条 3．多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
第1.0.4条 4．地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。
第1.0.5条 5．用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
第1.0.6条 6．坡地建筑物利用吊脚做架层加以利用且层高超过2.2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
第1.0.7条 7．穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积。
第1.0.8条 8．图书馆的书库按书架层数计算建筑面积。
第1.0.9条 9．电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。
第1.0.10条 10．舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
第1.0.11条 11．建筑物内的技术层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积。
第1.0.12条 12．有柱雨蓬按柱外围水平面积计算建筑面积，独立柱的雨蓬按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
第1.0.13条 13．有柱的车棚、货棚站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
第1.0.14条 14．突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
第1.0.15条 15．突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
第1.0.16条 16．封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
第1.0.17条 17．建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
第1.0.18条 18．两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
第1.0.19条 19．室外楼梯做为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
第1.0.20条 20．跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。
第2章 不计算建筑面积的范围
第2.0.1条 1．突出墙面的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。
第2.0.2条 2．检修、消防等用的室外爬梯。
第2.0.3条 3．层高在2.2米以内的技术层。
第2.0.4条 4．构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。
第2.0.5条 5．建筑物内外的操作平台，上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
第2.0.6条 6．没有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
第2.0.7条 7．单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
第2.0.8条 8．层高小于2.2米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
第3章 其 他
第3.0.1条 在计算建筑物建筑面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。

附件二：建设部

《住宅建筑设计规范》摘录

第2．5．2条套内使用面积的计算应符合下列规定：

一、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积总和；

二、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

三、不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

四、内墙面装修厚度计入使用面积。

附件三：北京市商品房

（楼房）测绘技术规定

一、准备工作：（一）根据施测单位提供的竣工图纸或施工图纸按约比例绘制作业草图，草图绘制在统一的草图纸上。（二）准备作业工具，外业测量必须使用检验合格的测量工具。

二、实地测量：按照《建筑面积计算规则》（1982）经基设字58号进行实地测量，测量数据要满足面积计算的要求，草图的绘制和草图内容按照《北京市房地产登记测绘细则》中的要求执行。

三、绘制房地平面图：一律按《北京市地籍测绘规则》中的图式要求进行绘制，如标注层数与实际层数不符，要在括号内标注出实际层数。

四、面积计算：面积计算按照《建筑面积计算规则》（1982）经基设字58号和《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的要求进行计算。

五、精度要求：房屋建筑面积测算误差MP，不得超过计算结果。其中，（一）

测量数据米为单位，保留两位小数。（二）面积计算以平方米为单位。（三）计算过程保留三位数。公用建筑面积分摊系数至少保留四位小数。（四）最终计算成果均保留两位小数。