显而易见的是，珠江地产跑在了政策的前面。一旦新政策下达，这些土地价格几乎肯定大涨，不管是自己开发，还是再次倒手，收益都极为可观，更何况到时候也拿不到如此大的地块了。


值得注意的是，与刻意低调地进入实操阶段的珠江相比，顺驰、华侨城这类知名地产商启动相关项目的可行性研究，却早已不再是什么秘密了。


寻找变通路径


在与“政策赛跑”的同时，无论是地产商还是农村基层政府，实际上都设法在现行政策体制内寻找可以变通的路径。这种路径大致有两种：一是农村集体建设用地入股，二是以租代征。


一般认为，以租代征方式正处在国土资源部严密的监控之下，使用起来仍须十分谨慎。而以农村集体建设用地入股，显然更为安全。前述那位通州区的镇领导也评价说，后一种方式“无论对于农民，还是对于介入的地产商，都是不错的选择”。尽管这种变通方式仍未拥有严格意义上的合法地位。


具体来说，“入股模式”是指农村集体建设用地的使用者以自身拥有的土地作价，并转换为股份，注入地产商的项目公司当中，地产商一方面给予货币补偿，同时在历年年底向入股农民分红，并逐步完成土地转制手续。


记者辗转了解到，占用土地140万平方米的通州世纪星城，在很大程度上使用了上述模式。至于这个目前在售的项目中，农村集体建设用地究竟占有多少股份，开发商顺华房地产有关负责人对记者三缄其口。而记者从其他渠道得到的信息是，这个项目“就地上楼”的农民，过去几年年底确实拿到了开发商分派的一定数额的分红。


通州区投资促进局那位官员也向记者表示，该区规划中的商业中心就在世纪星城一带，届时可能还会采用农村集体建设用地作价入股模式，“但具体方案尚未确定”。


诉求存在错位


尽管农村基层政府招商引资热情高涨，地产商介入也颇为积极，但这并不意味着双方能够一拍即合。


在接受记者采访时，通州区不少镇领导均表示，对于单一产品的开发商，他们并不特别欢迎。他们心目中最理想的状态是，新开发项目能够带来相应的产业配套。因为无论是否绕开征地环节，失地农民今后的就业和生活，都是极为棘手的问题。


据悉珠江地产在通州所圈地块将包括物流集散中心及相关产业园区，而不仅仅进行纯粹的住宅开发，这很可能便是他们与当地基层政府谈判妥协的结果。


正因为双方在利益诉求上依然存在着这样或那样的错位，拿定主意要抢占农村市场的地产商们，可能面临不得不舍弃部分利益的艰难抉择，甚至埋下日后纠纷的隐患。


由此看来，在国土资源部白纸黑字的新政策没有正式落实之前，这类暗度陈仓的尝试能走多远，还是个未知数。