结构调整 总量增长 价格平稳

　　日前，国家信息中心高级研究员钱敏泽接受本报记者专访时表示，中央今年提出的经济工作指导方针是保持经济平稳运行，积极扩大内需。扩大内需政策包括两个方面内容：一个是开展新农村建设；另一个是增加中低阶层收入，但是增幅不会太大，对消费的影响尚不会传导到房地产等大额耐用品上。








　　“这样看来，政府对扩大内需已经做出了相应安排，对房地产的发展规模和速度既不会形成挤压作用，也不大会形成较大力度的推进作用，所以2006年中国房地产的发展形势将趋向于结构调整、总量稳步增长和价格保持平稳的态势。”钱敏泽说。

　　现行房价不合理

　　钱敏泽说，判断房价是否处在一个合理的水平有两个基本依据：一个是参照国际上通行的标准，即房价与家庭年均收入比例。发达国家如美国、日本的房价是家庭年均收入的3至6倍，中国目前平均房价达到了家庭年均收入的10至20倍。从这个数字关系上看，中国目前房价已处于过高的水平。中国许多高档商品房价格已经接近甚至达到了发达国家的水平，这对于一个人均收入仅相当于发达国家的1/20甚至1/30，但是房价却逐步逼近的发展趋势，无疑显得有悖常理，也预示着其中的风险在累积增加。

　　另一个需要考虑的依据是，房地产市场是否存在与价格相适应的需求关系。数据显示，2000年至2004年，中国城镇居民收入差距呈进一步扩大趋势，特别是高端收入群体的收入增速加快，他们对高端商品房的需求和购买能力也会增大，所以对高端商品房或别墅的需求比低端商品房更大，这类房产价格上升也会较快。与此同时，还有一部分人利用住房信贷政策在房地产市场上进行投机，也促使房地产价格进一步升高。“从这个角度看，近几年房价持续走高主要原因是由于分配差距不断扩大，在高收入群体带动和引导下，导致房产价格总体攀升，并且较大幅度超过了国际通常的比例关系。”钱敏泽说。

　　他表示，高端收入迅速提高和分配差距扩大主导了中国房地产发展模式，收入分配是问题的症结。房地产的产品结构受市场导向发展，对这类商品房开发的比重自然就会更大一些。

　　高房价隐藏风险

　　房地产泡沫风险，通常是指由于过高房价难以持续而破灭后所引发的风险问题。国际房价与收入相比的经验数据，反映了国民收支体系下的一种特定结构关系。3至6倍大体是保持这一结构关系相对稳定的基础。当然不同国家有不同的情况，但是当这个比例持续扩大时，就可能引发结构不稳定，出现泡沫性风险。钱敏泽认为，中国目前房地产价格持续上升所面临的风险正是这样的问题。

　　钱敏泽说，房地产泡沫风险涉及面广，直接相关联的包括房产购买者、融资的金融机构、房产生产者。对个人来讲，泡沫一旦破灭，不仅可能因为经济形势下滑遭受收入上的损失，还要忍受房价下降带来的资产缩水损失。日本在上个世纪90年代末金融危机破灭后，房地产价格下降了一半多，在东京原来花4000万日元购买的房产，不久就下降到了2000万日元。房产购买者为此要承担高于市场价格近一倍的还款负担，这个负担可能将伴随其一生。中国虽然还没有发生这样的事情，但是不能忽视其中蕴藏的隐患和低估带来的后果。

　　对于金融机构来说，目前房地产开发商从银行获得的贷款并不多，一般只占其经营资金的22%左右。房地产开发商资金的主要来源是售“期房”获得的收入，而购买房产支付的“期房”资金又主要来源于银行贷款。所以房地产市场运行资金的主要部分最终还是由银行支付的。中国银行界普遍存在的问题是资产结构不够好，承担风险能力差。虽然近几年开展住房信贷业务改善了资产结构，并由此带来的收益也不断提高，但是与此同时酝酿的金融风险也在不断加大。房产价格一旦滑落，以往构筑的优良金融资产就会变成不良资产和甩不掉的包袱。

　　金融机构存在的问题是在认识上缺乏超前性，在行动上往往又落后于国家宏观调控政策。作为国家宏观调控政策的执行者，金融机构发挥了国家所希望的作用，但是作为商业银行利润追求者，则未必是最好的受益者。很可能因为国家实施宏观调控政策，导致金融机构获取的前期收益丧失掉。由于房地产引发的风险主要是整体性的，所以，从这个意义上讲，“看路比拉车”更为重要。

　　从总量和结构上调控

　　钱敏泽说，自1998年以来，政府将房地产作为启动内需和带动经济发展的重要力量，为此在个人购房信贷、土地批租、房地产商发展方面出台了一系列鼓励政策。几年下来，实施的政策见到了成效，商品房生产与需求出现了两旺局面。从刺激需求角度看，这一产业已经进入了政府最初希望的轨道，但是同时也暴露出与政府倡导的政治理念，以及与当前宏观经济形势发展相背离的问题。

　　中央第四代领导集体从强调“三个代表”、开展“三讲”活动到最近胡锦涛总书记在青海调研中讲到：“发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”表明，在经济政策中要体现政治原则——更加注重广大人民群众的利益。现在的房地产结构偏重大户型、高规格的倾向尽管在高利润驱动下会有较大的市场，但是与构建和谐社会的发展目标不相协调。所以在未来房地产发展中，结构调整将更多体现中低层收入群体的利益。钱敏泽继续说。

　　他表示，从总量上看，以房地产带动消费，发挥其对经济增长作用的功能已经基本实现。但是，目前的发展还没有进入有节律和健康的良性轨道。增长速度过快，带动钢材、能源、土地价格较大幅度上涨，对宏观经济平稳运行造成了较大压力。与此同时，市场上还大量存在编造虚假信息，哄抬房价，牟取暴利的现象，导致真实需求与市场价格相脱离的状况。政府调控房价既有从总量上与国民经济发展速度相适应的任务，也有从结构上趋向为更多中低阶层利益的服务，以及规范市场秩序、完善市场服务的目的。

　　关注外资投机房地产

　　钱敏泽认为，国际资本进入中国房地产市场的目的有两个：一个是随着中国对外开放不断加大，外资企业和人员进入中国的数量在增多，对商务和居住用房形成的需求也在增加，这属于一般的购房消费；另一个是国际货币为追逐高额利润在房地产市场上进行投资或投机。带来风险问题的主要是后者。

　　据他分析，国际货币的投资或投机行为看重中国房地产市场有两个原因：一个是借势，另一个是获取高收益率。由于中国房地产发展进入了快速发展阶段，这一产业逐步成为外资青睐和投资的新领域。外资进入房地产更容易实现高额利润，它们凭借国际先进的管理、销售经验和雄厚的资金实力进入房地产市场。跟随着已经成了气候的中国房地产发展大势，相比开拓其他产业会节省大量的研发和市场销售成本，使借势发展成为容易获取利益的一种发展模式。

　　对于收益率的比较，钱敏泽表示，前几年由于国际市场上的利率较低，以及一些发达国家对中国汇率提出升值的要求，形成中国汇率升值的预期，这两种原因导致国际资金向收益率更高的中国流动。但是从去年到现在的发展情况看，美国联邦储备委员会不断提高基金利率，自去年6月以来已先后13次提升其基金利率，达到了目前4.25%水平。美国利率不断提高增强了对外资的吸引能力，减小了流向中国的压力。但是对于汇率问题，随着中国贸易顺差的不断扩大，汇率升值的压力也在进一步增加。从中国汇率变动趋势上看，目前还没有让市场感觉到中国汇率升值已经到顶部的迹象，对外资仍然保持着一定吸引力。综合起来看，是两种相反力量的作用，但是目前还看不出哪一种力量更大而朝着单方向发展变化。